住宅ローンが残っていても売却できる？任意売却という選択肢

2025-09-19

任意売却

「家を売りたいけれど、住宅ローンがまだ残っているから無理なのでは？」と悩む方は少なくありません。特に、返済が苦しくなってきたタイミングでは「毎月の支払いが負担」「滞納してしまった」「競売になってしまうのでは？」と不安になるものです。

実は、住宅ローンが残っていても売却する方法があります。その一つが「任意売却」です。

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、任意売却の仕組みやメリット・デメリット、実際の流れやよくある質問まで詳しく解説していきます。

不動産売却をお考えの方は是非この記事を参考にしてみてくださいね♪

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住宅ローンが残っていると売却できないの？

家を売却する際、基本的には「売却代金で住宅ローンを完済する」必要があります。つまり、売却価格がローン残高を上回れば問題なく売却可能です。

しかし、下記のようなケースでは問題が生じます。

売却価格2,500万円

ローン残高3,000万円

この場合、500万円の不足＝オーバーローンとなり、売却代金だけでは完済できません。追加で自己資金を用意できなければ通常の売却は難しくなります。

このような状況で選択肢になるのが「任意売却」です。

任意売却とは？

任意売却とは、金融機関（銀行や保証会社など）の同意を得て、不動産を市場価格に近い金額で売却し、その代金を住宅ローン返済に充てる方法です。

ポイントは「競売になる前の段階で債権者と交渉して売却する」という点です。競売になると市場価格より安く落札されやすいため、金融機関もできるだけ高く売れる任意売却を選びたいという思惑があります。

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任意売却のメリット

任意売却には、所有者にとっても金融機関にとってもメリットがあります。

競売より高く売れる可能性が高い

競売では相場の6〜7割程度になることも珍しくありませんが、任意売却なら市場に近い価格で売却可能です。

引っ越しのタイミングを調整できる

競売では裁判所から強制的に立ち退きを迫られることがありますが、任意売却ならある程度の猶予をもって新生活の準備ができます。

近隣に知られにくい

競売は公告が出るため周囲に知られてしまいますが、任意売却は通常の売却活動と同じためプライバシーを守りやすいです。

引っ越し費用の捻出が可能な場合もある

条件によっては、売却代金の一部から引っ越し費用を認めてもらえるケースもあります。

任意売却のデメリット・注意点

一方で任意売却には注意すべき点もあります。

金融機関の同意が必須

すべての債権者から承諾を得る必要があり、調整が難航する場合もあります。

残債がゼロになるわけではない

売却代金で返済できなかった分は引き続き支払う必要があります。

信用情報への影響

返済が滞った事実は信用情報に登録されるため、一定期間は新たなローンを組むのが難しくなります。

専門知識が必要

通常の売却よりも手続きが複雑なため、任意売却の実績がある不動産会社に相談することが不可欠です。

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任意売却の流れ

任意売却は次のようなステップで進みます。

相談・現状の把握

残債や滞納状況、収入などを整理します。

金融機関への交渉

債権者へ任意売却の承諾を依頼します。

不動産会社による販売活動

一般市場で買主を探します。

売買契約・代金決済

売却代金を債権者に返済。残債は分割返済計画を立てます。

引っ越し・新生活開始

引っ越し費用の一部が認められる場合もあり、比較的スムーズに移行可能です。

任意売却を検討すべきケース

任意売却を検討すべき典型的な状況は以下の通りです。

住宅ローンの返済が3か月以上滞っている

督促状や「期限の利益喪失通知」が届いた

売却を考えているがローン残高が大きい

競売にかけられる前に対処したい

特に「期限の利益喪失通知」が届いたら、競売手続きに入る前の最後のタイミングです。早めの相談が重要です。

よくある質問Q&A

Q. 任意売却をするとブラックリストに載るの？

A. 返済を滞納した事実が信用情報に登録されるため、新たな借入は数年間難しくなります。ただし競売でも同じ扱いになるため、少しでも有利な任意売却を選ぶ方が合理的です。

Q. 引っ越し費用はどうなる？

A. 条件によりますが、金融機関との交渉で売却代金から一部を認めてもらえるケースがあります。

Q. どのタイミングで相談すれば間に合う？

A. 滞納が2〜3か月続くと競売の準備が進んでしまいます。早ければ早いほど選択肢が広がります。

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まとめ

住宅ローンが残っていても、売却は可能です。特に任意売却は、競売に比べて高値で売れる可能性があり、引っ越しの猶予やプライバシー保護といったメリットがあります。

ただし、手続きには金融機関との交渉や専門知識が必要なため、経験豊富な不動産会社に相談することが大切です。

不動産のみらいでは、任意売却を含めた不動産売却のご相談に対応しています。住宅ローンの返済に不安を感じている方は、まずはお気軽にご相談ください。

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