任意売却｜流れと手順を解説！任意売却時注意点は？

任意売却を知る前に、「抵当権」について解説していきます。

抵当権とは、住宅ローンを貸した金融機関が、その対象とする不動産に対して設定する権利のことです。不動産を取得した人が、途中でローンを返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を実行し、その不動産を競売にかけることができるようになります。抵当権は住宅ローンを完済するまで外せません。

住宅ローンの残債がある不動産が売りに出されることは珍しいことではありませんが、その場合、売却代金で残債を一括返済し、該当の不動産の抵当権を抹消することが大前提になります。なかには売却できたとしても、残債すべてが返済できない不動産もあり、金融機関からすれば、貸しているお金のすべてが返ってこないのに抵当権を外すわけにはいかないので、抵当権が残ったままになり、売り出したとしても購入希望者が現れず実質売却ができないことになります。

このような手詰まり感を脱却するために登場するのが任意売却です。任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になり、仮に売却しても一括返済できる金額にならない不動産を、金融機関の合意を得たうえで売却する方法です。

住宅ローンの滞納により不動産を手放すもう一つの方法が「競売」です。

不動産を手放すという点では、任意売却も競売も同じですが中身は全然違います。

競売は、自分の意志で行うものではなく、裁判所の権限により執行されます。

競売が成立すると、すぐに立ち退きをしなくてはならず、価格も市場取引よりも7割ほどの金額になると言われています。これだと残債を十分に減らすことができず返済が厳しくなるでしょう。

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【任意売却でよくあるケース】

急に職を失い住宅ローンが払えなくなった

様々な理由から、職を失い、住宅ローンの支払いが厳しくなることがあります。

返済が6か月滞ると銀行から一括返済を求められるようになります。

そして、保証会社が代わりに一括返済をし、債務者がなにもしなければ競売にかけられてしまいます。

競売にかけられてしまう前に、少しでもいい条件で売却できるようにするのが任意売却です。

ボーナスの減給で住宅ローンが払えなくなった

返済の計画にボーナス払いを組み込んでいた場合、ボーナスが減給されると支払いができなくなることがあります。

あてにしていたボーナスで返済ができなくなると、返済計画が崩れて任意売却に進むというケースがあります。

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【任意売却の流れ】

実際に任意売却の方法とその流れについて解説していきます。

フローの説明に入る前に、任意売却を検討するときに出てくる「オーバーローン」「アンダーローン」という言葉の意味を確認しておきましょう。

オーバーローンは売却価格よりもローンの残債額が上回る状態のことで、アンダーローンは売却価格よりもローンの残債額が下回ることです。

任意売却に該当するのは、オーバーローンの時になります。

（売却価格から手数料等が引かれるため、アンダーローンの状態でも返済額が不足することはあります）

1.価格査定・住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンの残高を基準に自分がオーバーローンとアンダーローンのどちらに該当しそうかを調べましょう。この時点では売却価格は分かりませんので、価格を想定するほかありません。そのために行うのが査定です。

物件の査定は、主に不動産会社が行いますが、不動産会社は売却の仲介契約を結ぶために査定額をやや高めにしたり、あたかも売れる前提で話を進めたりすることがあります。不動産会社を選ぶときは、任意売却を得意としてる不動産会社や、任意売却の実績がしっかりとある不動産会社にお願いするようにしましょう。

2.債権者に任意売却の許可を取る

オーバーローンになり、任意売却になる見込みがあるならば、債権者（金融機関等）へ事前に相談し、任意売却を行うことの了承を得る必要があります。

相談内容は、任意売却を行うことだけではなく、売却価格についても聞いておきましょう。債権者はリスクを避けるためにできるだけ高い値段で売却することを希望しますが、値段が高すぎると売り時を逃してしまう可能性もあるので、信憑性のある査定価格と売却の実現性を考慮した価格を了解してもらわなければなりません。この点でも不動産会社等の役割は重要になります。

3.売却活動開始

売却活動に関しては、通常の売却と中身は変わりませんが、任意売却には、期限があります。そして、ほとんどが居住しながらの売却になるので、内覧希望者への対応はスムーズに行えるようにしておきましょう。

4.売買契約・決済・引き渡し

売買契約は通常の売却同様ですが、債権者と、細かい条件のすり合わせをしなければなりません。スムーズに引き渡しができるように売却代金の一部を引っ越しに充てられるよう融通をしてもらうなどの取り決めを事前にしておきましょう。

5.住宅ローンの残債への対応

任意売却」を行えば、借金がなくなると思われている方も多いかと思いますが、任意売却では、残債が残ってしまうケースがほとんどです。

担保はありませんが、残りの残債は返済しなければなりません。

住宅ローンを滞納し、任意売却に至ったわけなので、任意売却をしたからといってその場で残債を全額返済できないことは、債権者も承知の上です。

任意売却で、債務者の経済的な余裕が劇的に改善されるわけではなく、返済のペースにも限界があるので、任意売却後は返済途中の処理過程で月々の収支を記載する「生活状況表」を提出し、現実的に毎月の返済額を実際に支払える金額にしてもらえるよう交渉します。一般的には、5,000円～30,000万円での返済が多く、債権者も任意売却を了承した時点である程度の予測はできているので、無理な返済を要求されることは少ないでしょう。

【任意売却の注意点】

任意売却は、通常の売却よりも関わる人や調整案件が多いです。

たとえば連帯保証人が存在している場合や、債権者が複数いる場合などはさらに手間がかかることになり、調整にかかる時間的な問題や、相手との交渉を乗り切るタフさも必要になるのが任意売却の特徴でもあります。

任意売却では、パートナー選びも重要になります。任意売却の専門会社はいくつかありますが、一般的に名の知れた会社というのはほとんどなく、どの不動産会社であれば信頼できるのか、複数の会社を比較して注意深く選ぶ必要があるでしょう。 不動産会社に依頼する場合は、任意売却を得意としているか、これまでの実績や経験などを確認しましょう。

任意売却を面倒な案件と考えるような不動産会社は依頼先には向いていませんし、経験の浅いスタッフには任意売却は難しでしょう。

その場合は、担当替えを希望したり、別の会社へ切り替えるなどの判断も必要になります。

【まとめ】

任意売却は手間がかかりますが、正しい手続きに従って進めればできないことではないです。

そして、売却に成功した時は、競売で不動産を手放すよりもメリットがたくさんあります。

自己破産せず、少しずつでも返済をしていき、生計を立て直したいと思うひとには、任意売却が最後の救済処置と言えるでしょう。

周囲の協力も得ながら少しでもご自身のメリットに繋がるような働きかけを心がけましょう。

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