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任意売却で買取は可能？不動産買取のメリットとデメリットをご紹介‼
2023-11-06
【任意売却は買取も可能？】
一般的に任意売却は、任意売却専門もしくは任意売却が得意な不動産会社と専属・専属専任媒介契約を結び、その業者が仲介することで売却の手続きが始まります。
お客様の中には、業者に買い取ってもらいたいとお考えの方がいるかと思いますが、任意売却時にマンションを業者に買い取ってもらうのは、難しいことがあります。その理由についてお話していきます。
【任意売却と不動産会社の買取】
不動産を売却するときは、任意売却に限らず、なるべく高く売りたいと考えますよね。
この時に、不動産業者に仲介してもらい売却する金額と、買取業者が買い取った場合の金額では、仲介で売却した方が高く売却できます。
仲介の場合、間に入った不動産会社が仲介手数料を頂く形になりますが、不動産会社が買い取りをすると仲介手数料以上の金額が上乗せされるので、
売り手の売却額は安くなり、買い手の購入金額が高くなります。
ただし、業者が安く買いたいからというわけではありません。
不動産会社が買い取った物件は、リフォームをして付加価値を付けた中古物件として販売します。
物件を買い取ってから→リフォーム→販売完了までの期間在庫を抱えるのと同じ状況で、リフォーム後に、見込み額で売れないこともあり、予定していた利益が得られないこともあります。
このようなことから、業者は高く買い取りたくても買い取れないという感じです。
自社でリフォームまで行う業者であれば外注に出すよりも利益が出せるのでその分を買取金額に上乗せし、販売価格を下げるといったことも可能ですが、それを考慮しても高値での買取が厳しいのが現実です。
不動産会社の仲介で売却する場合は、仲介手数料が発生しますが、売り手も買い手も市場価格での取引が見込めると言えるでしょう。
一般的に、不動産会社が直接買い取る場合、市場価格の6割ぐらいの価格が相場と言われています。
任意売却の場合、販売価格は、住宅ローンを組んでいる金融機関によって決められた金額でないと売却できません。
市場価格の6～7割程度だと、競売と変わらない金額になり、債権者の同意が得らないことがあります。
そして、住宅金融支援機構から、任意売却の手続きをする際に仲介業者との媒介契約が求められます。
売り主が自分で買い手を見つけてきたという形で業者に買い取ってもらうことも可能ですが、その買取金額を金融機関が認めなければ業者は買い取ることができません。
住宅金融支援機構は債権額（住宅ローンの残債）が多いと、売却金額にもシビアに対応するケースがほとんどで、不動産会社が直接買い取る場合の買取金額では、認めてもらえないと考えた方がいいでしょう。
他に、「買取保証」として、仲介契約で販売活動を行い、それで売れなかった場合は自社で買取しますという方法をとっている不動産会社などもありますが、これも一般の不動産売却には有効ですが、任意売却の場合はほとんどが不可能で、 買取保証で不動産会社が買い取るとなった場合の買取額は、やはり市場価格より低くなりますので、こちらも債権者に認めてもらえないことがほとんどです。
コチラの記事も読まれています｜任意売却と競売の違いは?メリットとデメリット・リスクを解説‼
【買取のメリット・デメリット】
不動産を買い取ってもらう場合、通常の売却に比べると金額が安くなるのがデメリットですが、メリットもたくさんあります。
任意売却の場合、買取が難しいですが、通常の売却なら金額のデメリットを上回るメリットがある場合、買取の検討をしてもいいと思います。
買取のメリット
・短期で売却が完了
急な転勤、急ぎの資金が必要になったなどの場合、確実に早く売却できます。
現金での買取なら、入金がいつになるかの心配もいりません◎
・査定の比較ができる
仲介の場合、査定額＝販売額ではないですが、買取なら査定額＝買取金額となり、複数の業者に査定してもらうことで有利に売却ができます。
・内覧の必要がない
引っ越しが先の場合なら、内覧の問題もあまり気になりませんが、住んだままの状態だと購入希望者が来るときに掃除をしたりなど、少し手間がかかります。
・仲介手数料がいらない
不動産会社に仲介を依頼し、売却する場合仲介手数料が発生しますが、買い取りの場合なら、仲介手数料がかかりません。
・瑕疵担保責任が免責される
不動産売却後、建物などに欠陥が見つかった場合、売主側の責任が求められます。
ただし、買い取りの場合ならこの責任が免責される契約になっています。
・現状のまま販売できる
少しでも高値で売却するためにハウスクリーニングやホームステージング、リフォームなどを検討したり、施工する必要がありません。
買取のデメリット
・仲介の売却より安い
一般的な市場価格の６～７割程度の金額になります。
コチラの記事も読まれています｜住み替え・離婚・相続など 不動産売却時の理由別注意点を解説します‼
【まとめ】
不動産売却は、高額な取引になり、大体の方が1回経験するかしないかだと思います。
そのため、適正な価格を見極めるのが難しいでしょう。
不動産会社による買取であれば、複数社に査定してもらうことで比較ができます。
私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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