古家付き土地を売るとき、「解体したほうがいいのか？」「そのままでも買い手はつくのか？」と迷う人は多いです。特に葛飾区や足立区のような住宅地では、築30〜40年以上の古家が多く残っていて、相続や住み替えをきっかけに売却相談が増えています。
古家付き土地は「残したまま」「更地にして」「一部是正して」と売り方が分かれ、それぞれにメリット・デメリットがあります。さらに測量や境界確認、越境や私道承諾などの細かい条件が価格に大きく影響します。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、古家付き土地を売却するときに押さえておきたい実務的なポイントを、項目ごとにわかりやすく解説していきます。
不動産売却をお考えの方は是非この記事を参考にしてみてくださいね♪
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売却戦略は大きく3パターン
古家付き土地の売却方法は大きく3つに分けられます。
現況のまま売る
建物を解体せずにそのまま売却する方法。売主は解体費用を出さずに済み、すぐに市場に出せるためスピード感は抜群です。ただし買い手の多くは不動産業者になりやすく、一般の購入希望者は「建物状態が悪いと融資が付きにくい」などの理由から敬遠する場合もあります。そのため販売価格は低めになりやすいのが実情です。
更地にして売る
建物を解体して更地の状態で売る方法です。土地の形状や接道条件が良ければ、実需層（これから家を建てたい人）にアピールでき、販売価格が高くなる可能性があります。ただし解体費用が数百万円単位でかかることがあり、先に費用を負担できるかどうかが判断材料になります。
一部是正後に売る
残置物撤去や越境の解消、境界の明示など「買い手が気になるハードル」を取り除いてから売る方法です。完全更地にしなくても販売力を高められるため、価格と成約スピードのバランスが良くなるケースもあります。
このように売却戦略をどう取るかで結果が大きく変わるため、まずは「誰に売りたいのか」「どのくらいの費用を先に出せるのか」を整理することが大切です。
解体する？しない？判断の目安
「解体すべきか、現況で出すべきか」は、多くの相談者が最初に悩むポイントです。判断基準を整理すると次のようになります。
建物の老朽化：雨漏りや傾き、シロアリ被害などがあると解体寄り。
土地条件：間口や奥行きが広く整形地であれば、更地にして見栄えを良くすると買い手がつきやすい。
接道状況：狭い道路やセットバックを要する場合は、解体時に行政調査を入れて確認しておくと安心。
解体費用：木造20〜40坪でおおよそ100〜250万円、鉄骨やRC造はさらに高額。ブロック塀や庭木、浄化槽撤去など付帯費用も見込む必要があります。
資金計画：先出し資金が難しい場合は現況渡しを優先するのも一つの戦略。
迷ったときは「現況で売った場合の査定」と「更地にした場合の査定」を同時に取得し、その差額と解体費用を比較して判断するのが一番実務的です。
測量・境界確定の重要性
売却価格を大きく左右するのが測量と境界の確定です。
現況測量：土地の形を大まかに示すだけで隣地の立会いは不要。短期で安く済むが、後に境界でもめる可能性が残ります。
確定測量：隣地所有者に立ち会ってもらい、境界杭を設置し、書面で合意を取る方法。時間と費用はかかりますが、将来のトラブル防止に効果絶大です。
私道関係：私道に接している場合は、通行や掘削の承諾があるかで買い手の安心感が大きく変わります。承諾書がなければ再取得を打診することも必要。
越境問題：雨樋やブロック塀などの軽微な越境でも、必ず覚書を作成しておくと安全。これがあるかどうかで金融機関の評価が違います。
確定測量をして境界を明確にしておくと、価格も交渉もスムーズになり、成約スピードも上がります。
告知事項と契約時の注意点
古家付き土地では「どこまで伝えるか」が非常に重要です。
雨漏りや設備不良：知っている事実は隠さず告知。後日のトラブル防止につながります。
心理的瑕疵：過去の事故や事件がある場合は必ず明示。
契約不適合責任：現況渡しの場合は免責とすることが多いですが、境界や越境については契約条文で明確に定めておくのが安心。
残置物：基本は引渡し前に撤去が原則。もし残す場合は写真付きで合意書を作成し、どこまで売主負担にするか明確にしておく必要があります。
固定資産税：売主・買主での精算日を明確に決める。
契約条項を丁寧に整えることで、後からのトラブルや余計な費用負担を防ぐことができます。
仲介・業者買取・両方活用の選び方
売却方法は仲介と買取で大きく性質が異なります。
仲介：広告を出して市場に広く公開するため、最高値を狙えるのが魅力。ただし成約までに時間がかかる場合もあり、内見対応などの負担もあります。
業者買取：買い取り業者が直接購入するのでスピーディーに現金化可能。残置物込みや瑕疵免責で契約できる場合もありますが、価格は市場相場より低めになりがちです。
両方を活用：最初は仲介で公開し、2〜4週間反応を見て買い手がつかなければ買取保証に切り替える方法。相場感を把握しながらリスクを抑えられます。
自分が「スピードを優先するのか」「価格を重視するのか」によって選び方が変わってきます。
成約率を上げる“見せ方”
単に「古家付き土地」として出すのではなく、見せ方を工夫することで成約率が大きく変わります。
確定測量図の添付：面積や境界が明確な図面を提示すると安心感が増します。
建築プラン例の提示：どんな家が建てられるか、プラン図を1枚添えるだけで購入意欲が高まります。
周辺環境の情報：学区、スーパー、病院、公園などの生活利便性をアピールすることで実需層に響きます。
再販戦略の提示：業者向けには出口戦略（再販価格の想定やターゲット層）を示すと交渉がスムーズになります。
見せ方一つで「売れない土地」が「魅力的な土地」に変わることもあります。
よくある質問
Q. 解体費用分、高く売れますか？
A. 全額価格に上乗せできることは少ないですが、立地が良ければプラス査定につながります。複数社で見積もりを取って費用を抑える工夫が大切です。
Q. 測量なしでも売れますか？
A. 測量なしでも売却は可能ですが、融資や価格交渉で不利になりやすく、成約まで時間がかかる傾向があります。確定測量を行う方が最終的には安全で高値にもつながります。
Q. 再建築不可物件はどうしたら？
A. 基本的に再建築不可は個人の購入が難しいため、業者買取や賃貸利用を検討します。場合によっては等価交換や隣地とのセット売却など別の方法を考える必要があります。
まとめ
古家付き土地を売却する際は、解体の要否、測量と境界、越境や私道関係、契約条件などを丁寧に整理することが、売却価格と安全性を高めるカギになります。
不動産のみらいでは、仲介と業者買取の両面から最適な方法を提案し、売主様の事情に合った売却ルートを設計しています。まずは現況と更地、それぞれの査定を比較して、無理のない形で進めていきましょう。
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