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不動産売却にかかる税金まとめ〜譲渡所得税・住民税・特例制度をわかりやすく解説〜

不動産売却にかかる税金まとめ〜譲渡所得税・住民税・特例制度をわかりやすく解説〜

2025-08-25

不動産売却

不動産を売却するとき、多くの方が気になるのが「税金っていくらかかるの？」という点です。

せっかく高く売れても、税金で大きく持っていかれると手取り額が思ったより少ない…というケースも少なくありません。

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、不動産売却でかかる主な税金、税額の計算方法、節税できる特例制度をわかりやすく解説します。

不動産売却をお考えの方は是非この記事を参考にしてみてくださいね♪

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不動産売却でかかる税金は「譲渡所得税」と「住民税」

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課税されるのが、以下の2種類です。

所得税（譲渡所得税）

住民税

譲渡所得の計算方法

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

取得費 … その不動産を買ったときの価格や購入時の諸費用

譲渡費用 … 仲介手数料、印紙税、測量費、建物解体費など

例えば、

売却価格 3,000万円

購入価格 2,000万円

諸費用合計 200万円

の場合、

譲渡所得＝ 3,000万円 −（2,000万円＋200万円）＝ 800万円

この800万円に対して税率をかけて計算します。

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税率は「所有期間」で変わる

譲渡所得税と住民税の税率は、その不動産をどれくらいの期間所有していたかで変わります。

短期譲渡所得（5年以下）

　所得税 30% ＋住民税 9% ＝合計39%

長期譲渡所得（5年超）

　所得税 15% ＋住民税 5% ＝合計20%

※復興特別所得税（所得税額の2.1%）もプラスされます。

※「5年を超えるかどうか」は売却した年の1月1日時点で判定されるので注意が必要です。

代表的な特例制度

不動産売却には、節税できるさまざまな特例制度があります。代表的なものを紹介します。

（1）居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度。

例：譲渡所得が2,500万円 → 税金はゼロ

・自分が住んでいた住宅であること

・過去2年以内にこの特例を使っていないこと

などが条件です。

（2）10年超所有の軽減税率

マイホームを 10年以上所有している場合、6,000万円までの部分について税率がさらに軽減されます。

・所得税：10%

・住民税：4%

（3）買換え特例

マイホームを売却して新しい家を買う場合、一定の条件で譲渡益に課税されない制度。

ただし将来売却するときに繰り延べされた税金がかかります。

（4）特定居住用財産の損失繰越控除

マイホームを売却して損失が出た場合、給与所得など他の所得と損益通算でき、翌年以降3年間繰り越せます。

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計算例でイメージをつかもう

【例】

売却価格：4,000万円

取得費：2,500万円

譲渡費用：200万円

所有期間：7年（長期譲渡）

居住用で3,000万円特別控除が使える

① 譲渡所得の計算

4,000万円 −（2,500万円＋200万円）＝ 1,300万円

② 3,000万円特別控除

1,300万円 − 3,000万円＝ 0円

③ 税金

課税所得がゼロ → 税金はかからない！

このように、特例をうまく活用すれば税負担を大幅に減らせます。

実際の売却事例と手残り金シミュレーション

事例①：葛飾区の築35年戸建を売却したケース

売却価格：2,800万円

取得費：1,800万円（当時の購入価格＋諸費用）

譲渡費用：150万円（仲介手数料、測量費など）

所有期間：20年以上（長期譲渡）

居住用財産の3,000万円特別控除：適用

譲渡所得計算

2,800万円 −（1,800万円＋150万円）＝ 850万円

控除3,000万円を差し引くと → 0円

税金：0円

手残り金は「売却価格2,800万円 − 譲渡費用150万円＝ 2,650万円」

※控除が効いたことで、ほぼ売却代金がそのまま残りました。

事例②：足立区のマンションを売却したケース

売却価格：4,200万円

取得費：3,000万円

譲渡費用：200万円

所有期間：7年（長期譲渡）

居住用財産の3,000万円特別控除：適用

譲渡所得計算

4,200万円 −（3,000万円＋200万円）＝ 1,000万円

控除3,000万円を差し引くと → 0円

税金：0円

手残り金は「売却価格4,200万円 − 譲渡費用200万円＝ 4,000万円」

※ローン残債が2,000万円あったので、実際の手残り金は 2,000万円となりました。

事例③：相続した空き家を売却したケース

売却価格：2,500万円

取得費：相続のため0円と仮定（ただし概算取得費控除あり）

譲渡費用：180万円

所有期間：親が30年以上所有（長期譲渡）

空き家の3,000万円特別控除：適用

譲渡所得計算

2,500万円 −（0円＋180万円）＝ 2,320万円

控除3,000万円を差し引くと → 0円

税金：0円

手残り金は「売却価格2,500万円 − 譲渡費用180万円＝ 2,320万円」

※相続放置で空き家を持ち続けるよりも、売却して手元資金を確保できた良い例です。

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よくある質問（FAQ）

Q. 売却で損をした場合でも税金はかかる？

A. 譲渡所得がマイナスであれば課税はありません。むしろ条件を満たせば損益通算や繰越控除で節税につながります。

Q. 空き家でも特例は使える？

A. 平成28年度以降は「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」が創設されました。一定条件を満たすと空き家売却でも特例が適用されます。

Q. 申告は必要？

A. 税金がゼロになるケースでも、原則として確定申告は必要です。

まとめ

不動産売却では、譲渡所得税と住民税が基本的な税負担になりますが、

「所有期間」や「特例制度」の有無によって手残り金は大きく変わります。

実際の事例では、

3,000万円特別控除を使って税金がゼロになり、ほぼ売却代金がそのまま残ったケース

ローン残債を差し引いた上でも 2,000万円以上が手元に残ったマンション売却

相続した空き家でも特例が適用され、2,300万円超の資金を確保できたケース

など、特例を上手に活用すれば「思った以上に手残りが増える」ことが分かります。

逆に、事前に税額シミュレーションをしていないと、

「こんなに税金で引かれるの!?」という後悔につながりやすいのも事実です。

だからこそ、売却査定だけでなく、税金と手取り額までシミュレーションすることが重要です。

不動産のみらいでは、単に「いくらで売れるか」だけでなく、

「最終的にいくら手元に残るか」まで見据えたご提案を行っています。

安心して売却を進めたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。

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