そこで今回は、住宅ローンの残債が残っている不動産売却をする時の重要ポイントをご紹介します。
不動産売却をお考えの方は是非この記事を参考にしてみてくださいね!
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住宅ローンが残っている家を売却する理由
住宅ローンが残っている状態でも、家を売却することは可能です。売却を検討する理由は様々ですが、一般的なものとしては以下のようなケースが挙げられます。
住み替え: より広くて新しい家に住み替えたい、もしくは住みやすい場所に引っ越したい
ライフスタイルの変化: 家族構成の変化や仕事の関係で、現在の住まいに合わなくなった
経済的な理由: ローン返済が困難になった、他の借金があるため住宅ローンの負担を減らしたい
不動産の売却益で他の資金に充てたい: 子供の教育費や老後の資金などに充てたい
住宅ローン残債がある家の売却方法
住宅ローンが残っている家の売却方法は、大きく分けて以下の2つがあります。
1 .売却代金でローンを完済する
一般的な売却方法:
売却によって得られた代金で、残りのローンを一括返済します。
抵当権を抹消し、晴れて新しい持ち主へ所有権が移転します。
手続きの流れ:
不動産会社に売却を依頼
家の査定
売却活動
売買契約
引き渡し
ローン完済
抵当権抹消登記
2. 任意売却
ローンの残債が売却価格を上回る場合や、返済が困難な場合に選択される方法:
金融機関の同意を得て、不動産会社が売却手続きを行います。
売却代金は、まずローンの残債に充てられ、残った金額が債務者に渡されます。
メリット:
競売を回避できる
手続きがスムーズに進みやすい
デメリット:
売却価格が低くなる可能性がある
手続きが複雑
住宅ローン残債をクリアにするための選択肢
売却代金でローンを完済する
最も一般的な方法: 売却した家の代金で、残りのローンを一括で返済します。
メリット: 手続きが比較的シンプルで、完済後には新たなローンを抱えることなく、新しい生活を始められます。
デメリット: 売却価格がローンの残債を下回ってしまうと、不足分を自己資金で補填する必要があります。
任意売却
ローンの残債が売却価格を上回る場合や、返済が困難な場合に選択: 金融機関の同意を得て、不動産会社が売却手続きを行います。
メリット: 競売を回避できる、手続きがスムーズに進みやすい
デメリット: 売却価格が低くなる可能性がある、手続きが複雑
住み替えローン
新居の購入と同時に、現在の住宅ローンの残債を組み入れるローン:
メリット: 現在の住宅を売却する前に、新居の購入手続きを進めることができる
デメリット: 金利や返済期間によっては、トータルの返済額が増える可能性がある
その他の選択肢
繰り上げ返済: 売却前に、まとまった資金でローンを繰り上げ返済し、残債を減らす
借り換え: 金利の低いローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らし、残債を早く減らす
選択肢を選ぶ際のポイント
現在の経済状況: 収入、貯蓄、他の借金などを考慮し、無理のない返済計画を立てる
今後のライフプラン: 住み替えの時期、新居の購入予算などを考慮する
不動産の市場状況: 不動産の価格動向や売却にかかる期間などを把握する
注意点
不動産会社の選び方: 信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
売却価格の査定: 正確な売却価格を知るために、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
税金: 売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることがあります。
諸費用: 売却には、仲介手数料、登記費用、引越し費用など、様々な費用がかかります。
売却後の手続きと注意点
1. 引越し準備
新居の手続き: 新居の契約、入居日調整、鍵の受け渡しなどを行います。
荷物の整理: 不要なものを処分し、必要なものを新居へ運びます。
転出届: 住民票の異動手続きを行います。
2. 残債の精算
売却代金の受取: 不動産会社から売却代金を受け取ります。
ローンの残債精算: ローン残高と売却代金を精算し、不足分は自己負担、超過分は返金されます。
税金の支払い: 売却益に対して譲渡所得税がかかる場合があります。税理士に相談しましょう。
3. 各種手続き
公共料金の解約: 電気、ガス、水道、電話などの解約手続きを行います。
インターネットの解約: プロバイダ契約の解約手続きを行います。
郵便局への届け出: 転居届を出します。
銀行口座の変更: 自動引き落としや振り込み先の変更を行います。
保険の見直し: 火災保険などの解約や変更手続きを行います。
4. 鍵の引き渡し
不動産会社立会いのもと、新居の所有者に鍵を引き渡します。
メーターの検針: 電気、ガス、水道のメーターの検針を行います。
5. 登記手続き
所有権移転登記: 法務局で所有権を新所有者に移転する手続きを行います。
抵当権抹消登記: ローン完済後、抵当権を抹消する手続きを行います。
注意点
契約内容の確認: 売買契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は不動産会社に質問しましょう。
スケジュール管理: 各手続きのスケジュールを立て、遅延しないように注意しましょう。
税金対策: 税理士に相談し、節税対策を検討しましょう。
トラブルに備える: 不動産会社と連携し、トラブルが発生した場合に備えましょう。
まとめ
住宅ローンが残っていても、適切な方法を選択すれば売却することは可能です。売却を検討する際は、まずは専門家である不動産会社に相談し、自分に合った方法を見つけることが大切です。
【ポイント】
売却理由: なぜ売却したいのか明確にする
売却方法: 自分に合った売却方法を選ぶ
不動産会社: 信頼できる不動産会社を選ぶ
手続き: 売却後の手続きをスムーズに行う