マイホームの購入時に35年間、最近では50年ローンもあり長期住宅ローンを組んで元利均等返済を選択することが一般的になっていることもあり、いざ売却という際に、残債の大きさに驚かれるケースが少なくありません。
元利均等返済は「毎月の返済額が一定」というメリットがありますが、「返済初期は利息の割合が高く、元本の減りが遅い」ため、注意が必要です。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、住宅ローンの残債を上手に減らして、賢く不動産売却をする「繰り上げ返済」の活用について解説していきます。
不動産売却をお考えの方は是非この記事を参考にしてみてくださいね!
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繰り上げ返済とは?
住宅ローンを契約期間中に、予定よりも多く、または予定日よりも早く返済することを「繰り上げ返済」と言います。
繰り上げ返済の種類
繰り上げ返済には、大きく分けて以下の2つの種類があります。
返済額軽減型: 月々の返済額を減らすことで、家計の負担を軽くする方法です。
期間短縮型: 返済期間を短縮することで、総返済額を減らす方法です。
繰り上げ返済のメリット・デメリット
繰り上げ返済のメリット
総返済額の削減: 繰り上げ返済によって返済期間を短縮すれば、支払う利息が減り、結果として総返済額を大幅に減らすことができます。
心理的な負担軽減: ローンの残高が減ることで、毎月の返済に対する心理的な負担が軽減されます。
金利上昇リスクへの備え: 変動金利を選択している場合、金利が上昇した場合に備えて、早めに返済額を減らすことで、金利上昇による影響を緩和できます。
資産形成への貢献: 繰り上げ返済に充てる資金を別の資産運用に回すことで、より効率的に資産を増やすことができます。
早期の自由な経済状況: ローン完済を早めることで、早期に住宅ローンという大きな固定費から解放され、より自由な経済状況を手に入れることができます。
繰り上げ返済のデメリット
資金の拘束: 繰り上げ返済に充てる資金は、他の用途に回せなくなります。教育費、老後資金など、他の重要な資金とやりくりする必要があります。
住宅ローン控除の減少: 繰り上げ返済によって返済期間が短くなると、住宅ローン控除を受けられる期間が短くなる可能性があります。
手数料の発生: 繰り上げ返済に手数料がかかる金融機関もあります。
緊急時の対応力低下: 繰り上げ返済によって手持ち資金が減ってしまうと、急な出費に対応できなくなる可能性があります。
機会損失: 繰り上げ返済に充てる資金を、より高い利回りが期待できる投資に充てることで、より大きなリターンを得られる可能性もあります。
繰り上げ返済は誰にでもおすすめ?
繰り上げ返済は、メリットもデメリットも大きい金融行動です。そのため、誰にでもおすすめできるわけではありません。
繰り上げ返済がおすすめな人
安定した収入がある人: 収入が安定しており、今後も安定して返済を続けられる見込みがある人。
金利上昇が気になる人: 変動金利を選択しており、金利上昇のリスクが気になる人。
早期にローンを完済したい人: 定年までにローンを完済したいなど、明確な目標を持っている人。
繰り上げ返済がおすすめできない人
資金に余裕がない人: 緊急時のために一定の資金を確保しておく必要がある人。
投資に興味がある人: 繰り上げ返済よりも、投資で資産を増やしたいと考えている人。
住宅ローン控除を最大限に利用したい人: 住宅ローン控除を最大限に利用したいと考えている人。
繰り上げ返済をする際の注意点
返済計画の見直し: 繰り上げ返済を行う前に、今後の収入や支出を考慮した上で、無理のない返済計画を立てましょう。
金利の動向に注意: 変動金利の場合は、今後の金利の動向を注視し、繰り上げ返済のタイミングを検討しましょう。
手数料の確認: 繰り上げ返済に手数料がかかるかどうか、事前に金融機関に確認しましょう。
税金対策: 住宅ローン控除など、税金に関する知識を深めておきましょう。
「返済額軽減型」と「期間短縮型」の比較
返済額軽減型
特徴: 繰り上げ返済した金額に応じて、毎月の返済額が減ります。返済期間は変わりません。
メリット:
毎月の返済額が減るので、家計の負担を軽減できます。
返済計画の見直しや、他の資金に充てる余裕が生まれます。
デメリット:
返済総額は、期間短縮型に比べて多くなる傾向があります。
返済期間が変わらないため、金利変動リスクに長くさらされることになります。
期間短縮型
特徴: 繰り上げ返済した金額に応じて、返済期間が短縮されます。毎月の返済額は変わりません。
メリット:
返済総額を減らすことができ、トータルで支払う利息を軽減できます。
ローン完済が早まるため、心理的な負担が減ります。
デメリット:
毎月の返済額は変わらないため、家計への負担は軽減されません。
返済計画の見直しや、他の資金に充てる余裕が生まれにくい場合があります。
どちらを選ぶべきか?
どちらの方法を選ぶかは、個人の経済状況や価値観によって異なります。
毎月の返済額を減らしたい方: 返済額軽減型
総返済額を減らしたい方: 期間短縮型
早めにローンを完済したい方: 期間短縮型
家計の余裕を確保したい方: 返済額軽減型
どちらの方法を選ぶにしても、メリット・デメリットをしっかり比較し、専門家(銀行員など)に相談することをおすすめします。
その他
両方を組み合わせる: どちらか一方にこだわるのではなく、両方のメリットを活かすために、両方を組み合わせることも可能です。
金利動向: 変動金利の場合は、金利上昇リスクを考慮する必要があります。
ライフプラン: 将来のライフプラン(子供の教育費、老後資金など)も考慮しましょう。
まとめ
繰り上げ返済は、住宅ローンを効率的に返済するための有効な手段ですが、メリットだけでなくデメリットも存在します。ご自身の経済状況やライフプランに合わせて、メリットとデメリットを比較検討し、最適な判断をしましょう。