不動産の売却時は、どれくらいの価格で物件が売れるのかを把握するために査定をおこないます。その際に不動産会社による「物件調査」が必要となりますが、物件調査は、査定に大きく影響するため、どのようなものなのかを事前に把握しといた方が、スムーズな売却に繋がるでしょう。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査とはなにか、その内容や流れについて解説していきます。 不動産売却をお考えの方はぜひこの記事を参考にしてみてください。
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不動産売却時に行われる「物件調査」とは？
不動産売却時に行われる「物件調査」とは、売却しようとする不動産の状況を詳しく調べることを指します。不動産の価格を適正に決め、スムーズな売却を進めるために、欠かせない作業です。
物件調査の目的
適正な売却価格の算出: 物件の価値を正確に把握し、適正な売却価格を設定するため。
トラブル防止: 売買後のトラブルを防ぐために、物件に瑕疵（かし）がないか、権利関係に問題がないかなどを確認するため。
スムーズな取引: 物件に関する情報を事前に開示することで、買主との間でスムーズな取引を進めるため。
物件調査の種類
物件調査は、大きく分けて以下の種類があります。
1. 現地調査
建物外観の調査: 外壁のひび割れ、屋根の劣化、雨漏りの痕跡など、建物の外観を目視で確認します。
建物内部の調査: 床、壁、天井、水回り設備の状態などを確認します。
周辺環境の調査: 道路状況、日当たり、騒音、近隣との関係など、周辺環境を調査します。
2. 書類調査
登記簿謄本: 所有者、抵当権設定、権利制限など、不動産の権利関係を調査します。
建物の図面: 建物の構造や間取り、面積などを確認します。
建築確認済証: 建築基準法に適合して建築されているかを確認します。
固定資産税評価証明書: 固定資産税の評価額から、不動産の価格を推定する参考資料となります。
3. 法律調査
都市計画法: 都市計画区域内にあるか、用途地域、建ぺい率、容積率などの制限があるかなどを確認します。
建築基準法: 建物の構造や用途、防火規制などに関する法規の遵守状況を確認します。
私道に関する調査: 私道に接している場合、私道負担金が発生するかなどを確認します。
物件調査を行う主体
一般的には、不動産会社が物件調査を行います。しかし、より詳細な調査が必要な場合は、専門業者に依頼することもあります。
物件調査の費用
物件調査の費用は、物件の種類や規模、調査内容によって異なります。通常は、売主が負担することが多いですが、売買契約書で費用負担について別途定めることもあります。
物件調査の重要性
物件調査は、不動産売買において非常に重要な役割を果たします。物件調査を怠ると、売買後のトラブルに繋がる可能性があるため、必ず行うようにしましょう。
物件調査を行うことで、
・適正な価格で売却できる
・売買後のトラブルを防止できる
・スムーズな取引を進めることができる
といったメリットがあります。
不動産売却時の物件調査：種類別解説
不動産売却時の物件調査は、物件の種類によって重点的に調査する項目が異なります。今回は、一戸建て、土地、マンションのそれぞれについて、主な調査項目を詳しく解説します。
一戸建ての場合
一戸建ての物件調査では、建物そのものの状態や周辺環境など、多岐にわたる項目が調査対象となります。
建物本体の調査
構造：木造、鉄骨造など、建物の構造を確認します。
年齢：築年数によって、建物の劣化具合が異なります。
外壁・屋根：ひび割れ、腐食、雨漏りの有無などを確認します。
内装：壁、天井、床の傷み、水回り設備の故障など、室内全体の状態を確認します。
設備：給排水設備、電気設備、ガス設備などの機能性と安全性を確認します。
土地の調査
土地境界：隣地との境界線が明確か、境界紛争の可能性がないかを確認します。
地盤：地盤の強度、液状化の可能性などを確認します。
私道：私道に面している場合、私道負担金が発生するかなどを確認します。
周辺環境の調査
日当たり：日中の日当たり具合を確認します。
騒音：道路交通 noise、近隣からの騒音など、生活環境に影響を与える可能性のある騒音を調査します。
周辺施設：学校、駅、スーパーマーケットなど、生活に必要な施設までの距離を確認します。
法的な調査
都市計画法：用途地域、建ぺい率、容積率などの規制を確認します。
建築基準法：建築基準法に適合して建築されているかを確認します。
土地の場合
土地の調査では、土地そのものの状態や権利関係などが主な調査対象となります。
土地の形状・面積: 土地の形状、面積が登記簿と一致しているかを確認します。
地目: 土地の用途が、宅地、農地など、登記簿と一致しているかを確認します。
権利関係: 所有権、抵当権、賃借権など、土地に設定されている権利関係を調査します。
周辺環境: 道路状況、日当たり、周辺の土地利用状況などを確認します。
法的な調査: 都市計画法、建築基準法などの法規に抵触する部分がないかを確認します。
マンションの場合
マンションの調査では、建物全体の状態だけでなく、専有部分と共有部分の両方を調査します。
建物全体の調査
構造：RC造、鉄骨造など、建物の構造を確認します。
年齢：築年数によって、建物の劣化具合が異なります。
共用部分：共用廊下、エレベーター、駐車場などの状態を確認します。
大規模修繕：過去の修繕履歴や今後の修繕計画を確認します。
専有部分の調査
室内：一戸建てと同様、室内全体の状態を確認します。
専用庭・バルコニー：専用庭やバルコニーの広さ、状態を確認します。
管理組合: 管理組合の運営状況、修繕積立金、管理費などを確認します。
法的な調査: 分譲マンションであれば、管理規約、使用細則などを確認します。
不動産売却時に行われる「物件調査」の流れ
1. 依頼と準備
不動産会社への依頼: まずは、不動産会社に売却を依頼します。不動産会社は、売却活動だけでなく、物件調査も代行してくれる場合が一般的です。
物件情報の収集: 売主は、物件に関する情報を不動産会社に提供します。（建物図面、設備のメーカー、リフォーム履歴など）
調査計画の立案: 不動産会社は、物件の種類や状況に合わせて、必要な調査項目を決定し、調査計画を立てます。
2. 現地調査
外観調査: 建物の外壁、屋根、窓、門扉などの状態を目視で確認します。
内装調査: 部屋の広さ、間取り、壁や天井の状態、水回り設備の動作確認などを行います。
周辺環境調査: 道路状況、日当たり、騒音、近隣との関係など、周辺環境を調査します。
設備調査: 給排水設備、電気設備、ガス設備などの機能性を確認します。
3. 書類調査
登記簿謄本: 所有者、抵当権設定、権利制限など、不動産の権利関係を調査します。
建物の図面: 建物の構造や間取り、面積などを確認します。
建築確認済証: 建築基準法に適合して建築されているかを確認します。
固定資産税評価証明書: 固定資産税の評価額から、不動産の価格を推定する参考資料となります。
管理組合に関する書類（マンションの場合）: 管理規約、修繕積立金、管理費などを確認します。
4. 報告書の作成
調査結果のまとめ: 現地調査と書類調査の結果をまとめ、物件の現状を客観的に評価します。
売却価格の算定: 調査結果に基づいて、物件の適正な売却価格を算出します。
報告書の作成: 調査結果をまとめた報告書を作成し、売主に提示します。
物件調査のポイント
物件の種類によって調査項目が異なる: 一戸建て、マンション、土地など、物件の種類によって重点的に調査する項目が異なります。
専門家の知識が必要: 物件調査には、不動産に関する専門的な知識が必要です。
定期的なメンテナンス履歴: リフォーム履歴や修繕履歴は、物件の価値を評価する上で重要な要素です。
周辺環境の変化: 周辺環境は常に変化するため、最新の情報を収集する必要があります。
まとめ
物件調査は、不動産売却を成功させるために欠かせないプロセスです。物件の価値を正確に把握し、トラブルを未然に防ぐためにも、専門家である不動産会社に依頼し、しっかりと行うことが重要です。
