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不動産売却のトラブル対策！ホームインスペクションのメリット・デメリットをご紹介

2024-06-08

不動産売却



中古の戸建てやマンションを売却する場合、売主にとって一番不安なのは、引渡し後のトラブルではないでしょうか？
以前は瑕疵担保責任と呼ばれていた売主の責任が、2020年の民法改正で「契約不適合責任」と改められました。

この改正は、単なる名称の変更ではなく、買主の請求できる権利が拡充されたもので売主にとっては、厳しい改正となり、契約不適合責任の対策として、ホームインスペクションを利用する方が増えています。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、不動産売却時にホームインスペクションを利用するメリットとデメリットをご紹介します。
不動産売却をお考えの方はぜひこの記事を参考にしてみてくださいね！

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【ホームインスペクションとは？】
ホームインスペクションは、住宅の専門家であるホームインスペクター（住宅診断士）が、新築や中古住宅の目視で調査を行い、建物の状態を客観的に診断するサービスです。住宅の劣化状況や施工不良の有無を発見し、買主に報告することで、住宅のトラブルを未然に防ぎ、安心して住宅を購入できるようサポートします。
ホームインスペクションの主な調査項目は以下の通りです。

戸建てのホームインスペクションの調査項目
ホームインスペクションの調査項目は、調査会社やオプションによって多少異なりますが、一般的に以下の項目が調査の対象となります。

屋外
外壁: ひび割れ、欠け、塗装の状態、コーキングの状態、雨樋の状態など
屋根: 劣化、雨漏り、棟瓦の状態、雨樋の状態、太陽光発電システムの状態など
基礎: ひび割れ、欠け、不同沈下、シロアリ被害など
外構: フェンス、門扉、アプローチ、駐車スペースの状態など
庭: 植栽の状態、水はけの状態など

屋内
構造: 柱、梁、筋交いの状態など
白アリ: 被害の有無、予防対策など
水回り: キッチン、浴室、洗面台、トイレの水漏れ、排水管の状態、給湯器の状態など
電気設備: ブレーカー、コンセント、スイッチの状態など
内装: 床、壁、天井の状態、建具の状態など
その他: 断熱材の状態、換気設備の状態、防犯設備の状態など

オプション
耐震診断: 耐震性の評価
アスベスト調査: アスベスト含有建材の調査
瑕疵担保責任保険加入のための調査: 瑕疵担保責任保険に加入するための調査

マンションのホームインスペクションの調査項目
マンションのホームインスペクションの調査項目は、戸建て住宅の調査項目と共通する部分も多くありますが、マンション特有の調査項目もいくつかあります。
以下は、マンションのホームインスペクションで調査される主な項目**です。

専有部分
構造: 柱、梁、筋交いの状態など
白アリ: 被害の有無、予防対策など
水回り: キッチン、浴室、洗面台、トイレの水漏れ、排水管の状態、給湯器の状態など
電気設備: ブレーカー、コンセント、スイッチの状態など
内装: 床、壁、天井の状態、建具の状態など
その他: バルコニー、ベランダの状態、サッシの状態、窓ガラスの状態など

共用部分
外壁: ひび割れ、欠け、塗装の状態、コーキングの状態など
屋根: 劣化、雨漏り、棟瓦の状態、雨樋の状態など
基礎: ひび割れ、欠け、不同沈下など
エレベーター: 作動状況、安全装置の状態など
階段: ひび割れ、欠け、手すりの状態など
廊下: 照明、床の状態など
駐車場: コンクリートの状態、排水設備の状態など
その他: ゴミ置き場、集会室、防災設備の状態など

マンションのホームインスペクションでは、専有部分の調査に加えて、共用部分の調査も行われます。共用部分は、居住者が共有して利用する部分であり、専有部分よりも問題が発生しやすい場合があります。そのため、マンションのホームインスペクションでは、共用部分の調査も重要です。


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【ホームインスペクションのメリット】
不動産売却時にホームインスペクションを受けることは、売主にとっても買主にとっても多くのメリットがあります。

売主にとってのメリット
スムーズな売却を実現できる: 事前に住宅の欠陥や劣化状況を把握しておくことで、買主とのトラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却を進めることができます。
売却価格を有利に交渉できる: ホームインスペクションの結果を踏まえて、適切な価格設定を行うことで、より高値で売却できる可能性が高くなります。
瑕疵担保責任のリスクを軽減できる: ホームインスペクションで問題点を把握し、事前に修繕しておくことで、売却後に瑕疵担保責任を問われるリスクを軽減できます。
買主からの信頼を得られる: ホームインスペクションを実施していることを買主に伝えることで、住宅の透明性を高め、買主からの信頼を得やすくなります。
売却後のトラブルを回避できる: ホームインスペクションで問題点を把握し、事前に修繕しておくことで、売却後に買主からクレームを受けるリスクを軽減できます。

買主にとってのメリット
安心して住宅を購入できる: ホームインスペクションの結果を参考に、住宅の欠陥や劣化状況を把握することで、安心して住宅を購入することができます。
予期せぬ出費を抑えられる: ホームインスペクションで問題点を把握しておくことで、購入後に修繕が必要となる費用を事前に把握することができます。
住宅のメンテナンス計画を立てやすい: ホームインスペクションの結果を基に、今後のメンテナンス計画を立てやすくなります。
売主とのトラブルを回避できる: ホームインスペクションを実施している売主から住宅を購入することで、売却後にトラブルが発生するリスクを軽減できます。

その他
不動産業者にとってもメリットがある: ホームインスペクションを実施している物件は、売買がスムーズに進みやすいため、不動産業者にとってもメリットがあります。






【ホームインスペクションのデメリット】
不動産売却時にホームインスペクションを受けることは、多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。

1. 費用がかかる
ホームインスペクションは、専門家が調査を行うサービスであるため、費用がかかります。費用は、調査内容や住宅の広さによって異なりますが、概ね5万円～10万円程度です。

2. すべての問題を発見できるわけではない
ホームインスペクションは目視で行われる調査であるため、すべての問題を発見できるわけではありません。調査の範囲も限られているため、壁の内側や床下など調査できない場所も**あります。

3. 売主にとって心理的な負担になる
ホームインスペクションで問題が発見された場合、売主は心理的な負担を感じる可能性があります。問題を修繕する必要が生じる場合もあり、費用や時間の負担が増加することも考えられます。

4. 買主にとって不安要素になる
ホームインスペクションで問題が発見された場合、買主は不安を感じる可能性があります。問題の程度によっては、購入を躊躇したり、値下げを要求したりすることも考えられます。

5. 悪徳業者に注意が必要
近年、ホームインスペクションを悪用する業者も増えています。調査の内容が不十分だったり、問題を故意に隠したりする悪徳業者もいるため、業者を選ぶ際には注意が必要です。






【まとめ】
今回は、ホームインスペクションについて解説しました。
売主様にとって、費用のかかる調査にはなりますが、売却後のトラブル回避のためにも検討してみてはいかがでしょうか。

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