マンション売却をお考えの方で「マンション売却 ブログ」と検索している人は多いみたいですが、
マンション売却は、人によっては半年以上の売却活動となることもあり、ブログとしても面白く書ける内容が十分にあると思います。
しかし、マンションは立地や階数、方位、築年数などを同じ条件のものは1つとして存在しませんし、
早く売却する必要のある人や、税金の特例が使えない人など、売却の条件も人によって異なります。
マンション売却では、「物件」や「売る人」にそれぞれ異なる条件があるため、売却体験ブログを読んでも、「再現性が低い」ことが多いです。
ブログを参考にするのもいいですが、最低でも「こういう部分はあなたと違う可能性がある」という部分があることも知っておいた方が良いでしょう。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、「マンション売却のブログを妄信してはいけない5つの理由」について解説します。 マンション売却をお考えの方はぜひこの記事を参考にしてみてくださいね！
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マンション売却のブログを信じすぎてはいけない5つの理由とは
1. マンション売却は個別条件でかなり変わる
マンション売却は、物件の築年数、広さ、階数、周辺環境、さらには売却時期や市場の動向など、様々な要素が複雑に絡み合っています。そのため、あるブログで紹介されていた売却方法や価格が、あなたの物件にそのまま当てはまるわけではありません。
個別条件が売却に与える影響
階数: 一般的に、中層階が人気が高く、最上階や最下階は若干価格が下がる傾向があります。ただし、眺望や日当たり、周辺環境など、他の条件との組み合わせによって評価は変わります。
向き: 南向きは日当たりがよく、人気が高い傾向にあります。一方、北向きは日当たりが悪く、価格が下がる可能性があります。ただし、最近のマンションでは、二重窓や遮熱ガラスなど、日当たりを補う工夫がされている場合もあります。
間取り: 広さだけでなく、間取りの使いやすさも重要です。ファミリータイプ、単身者向けなど、ターゲット層によって人気の間取りは異なります。
築年数: 新築マンションに比べて、築年数が古いマンションは、設備が古かったり、修繕費用がかかる可能性があるため、価格が下がる傾向にあります。
リフォーム状況: リフォーム済みのマンションは、リフォーム内容によっては価格が上がる可能性があります。
周辺環境: 駅からの距離、スーパーや病院などの生活利便性、治安など、周辺環境は売却価格に大きく影響します。
専有面積: 部屋の広さは、価格に比例する傾向があります。
共用部分の充実度: コンシェルジュサービス、フィットネスジム、ゲストルームなど、共用部分の充実度も売却価格に影響します。
個別条件を考慮した売却価格設定
これらの個別条件を総合的に判断し、適正な売却価格を設定することが大切です。
不動産会社の査定: 複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの意見を比較することで、より正確な売却価格を把握することができます。
周辺の売買事例: 類似物件の売買事例を参考に、相場を把握することも重要です。
市場動向: 不動産市場の動向も、売却価格に影響を与えます。
2. 依頼した不動産会社で変わる
不動産会社によって、売却活動の進め方やノウハウ、情報網が大きく異なります。同じ物件でも、どの不動産会社に依頼するかによって、売却価格や期間が変わることは十分考えられます。
不動産会社によって何が変わるのか？
売却価格の設定: 各社が持つ独自の市場分析に基づいて、物件の適正価格を算出します。
広告戦略: どの媒体に広告を出すか、どのようなキャッチコピーで物件の魅力をアピールするかなど、広告戦略は会社によって異なります。
顧客へのアプローチ: 潜在的な購入者をいかに多く集め、成約に結びつけるか、そのアプローチ方法も会社によって様々です。
交渉力: 購入者との価格交渉や契約条件の交渉において、各社の交渉力は大きく左右します。
情報提供: 物件に関する情報だけでなく、売却に関する手続きや税金など、様々な情報を提供してくれるかどうかも重要です。
なぜ不動産会社によって差が生まれるのか？
経験と実績: 長年の経験と実績を持つ不動産会社は、市場の動向を熟知しており、より精度の高い売却価格を設定することができます。
情報網: 広範な情報網を持つ不動産会社は、多くの潜在的な購入者にアプローチすることが可能です。
専門知識: 不動産に関する専門知識が豊富な不動産会社は、より的確なアドバイスを提供することができます。
営業力: 購入者に的確に物件の魅力を伝え、成約に結びつけるための営業力も重要です。
3. 値段設定で売れ方は変わる
マンションの売却において、値段設定は最も重要な要素の一つです。適正な価格設定が、売却期間と売却価格に大きく影響します。
値段設定が売れ方に与える影響
高すぎる価格設定:
売却期間が長期化する: 市場価格を大幅に上回る価格設定では、なかなか買い手がつきません。
購入者の選択肢から外れる: 競合物件と比較して高額だと、購入者の選択肢から外れてしまう可能性があります。
安すぎる価格設定:
損失が出る可能性: 市場価格を大幅に下回る価格設定は、損失が出る可能性があります。
物件の価値を下げてしまう: 安価な価格設定は、物件の価値を下げてしまい、将来的に後悔する可能性があります。
適正な価格設定の重要性
適正な価格設定は、売却を成功させるために不可欠です。適正価格とは、市場価格を参考に、物件の条件や周辺環境などを総合的に判断して決める価格です。
市場価格の調査: 類似物件の売買事例を参考に、相場を把握することが重要です。
不動産会社の査定: 複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの意見を比較することで、より正確な価格を把握することができます。
物件の価値を正しく評価する: 物件の立地、築年数、間取り、リフォーム状況など、様々な要素を考慮して、物件の価値を正しく評価することが重要です。
4. 内覧の必要性は住み替え方法で変わる
マンション売却における内覧の必要性は、売却方法によって大きく異なります。内覧とは、購入希望者が物件を実際に見て、その状態を確認することです。
内覧が必要なケース
一般的に売却する場合:
購入希望者の判断材料: 購入者は、内覧を通して物件の広さ、日当たり、設備の状態などを実際に確認し、購入を決めるかどうか判断します。
物件の魅力を伝える: 内覧は、物件の魅力を直接伝えることができる貴重な機会です。
買取の場合:
買取業者によっては内覧が必要: 一部の買取業者は、物件の状態を正確に把握するために内覧を希望する場合があります。
迅速な売却を希望する場合: 内覧を省くことで、より迅速な売却が可能になる場合があります。
内覧が不要なケース
買取の場合:
一部の買取業者: 一部の買取業者は、物件の外観や図面情報などを基に、内覧なしで買取価格を提示する場合があります。
5. 税金の発生は特例が利用できるかどうかで変わる
マンション売却に伴い発生する税金は、譲渡所得税が代表的です。しかし、この譲渡所得税には様々な特例が設けられており、それらの特例が適用されるかどうかで、実際に納める税額が大きく変わってきます。
譲渡所得税の特例とは？
譲渡所得税の特例とは、一定の要件を満たす場合に、譲渡所得から控除できる金額を増やしたり、税率を下げたりする制度のことです。これにより、税負担を軽減することができます。
代表的な譲渡所得税の特例
居住用不動産の特例:
要件: 売却した不動産を一定期間自己の居住用として使用していた場合
内容: 譲渡所得金額から一定の金額を控除できる
譲渡損失の繰越控除:
要件: 他の不動産の売却で生じた損失がある場合
内容: 今回の売却益から、過去の損失を控除できる
上乗せ特例:
要件: 住宅ローン控除を受けている場合
内容: 譲渡所得金額に、住宅ローン控除により控除を受けた金額を上乗せできる
まとめ
マンション売却は、非常に複雑な手続きを伴うため、ブログの情報だけで判断することは危険です。売却を成功させるためには、複数の不動産会社から見積もりを取ったり、専門家（不動産業者、税理士など）に相談したりすることが重要です。
