共有者が所在不明の場合の不動産売却の仕方は？

2024-09-20

不動産売却

共有名義の不動産はどのように売却するのか、また、共有名義人の所在不明の場合は不動産売却ができるのかこのようなご質問をいただくことがあります。

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、共有名義の不動産売却の仕方、共有名義人の所在不明の場合について解説していきます。

是非この記事を参考にしてみてください。

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共有不動産とは

共有不動産とは、一つの不動産を複数人で共同して所有している状態のことを指します。例えば、夫婦が共同で住宅を購入する場合や、相続によって複数の兄弟姉妹が不動産を共有する場合などが挙げられます。

共有不動産の特徴

複数の所有者: 1つの不動産を複数の人が所有しています。

共有持分: 各所有者が持つ不動産に対する権利の割合を「共有持分」といいます。

共有物分割: 共有不動産を分割して、各所有者が単独で所有できる状態にすることを「共有物分割」といいます。

コチラの記事も読まれています｜不動産売却の流れ～売ると決めてから引き渡しまでの７つのステップ～

共有名義の不動産売却方法

大きく分けて以下の4つの方法があります。

1. 共有者全員の同意を得て売却する方法

メリット: 相場通りの価格で売却できる可能性が高い、手続きが比較的シンプル

デメリット: 全員の同意を得るのが難しい場合がある、売却までに時間がかかる可能性がある

全員で不動産会社に依頼し、一括して売却する方法です。最も一般的な方法ですが、全員の意見が一致しないと進められない点がデメリットです。

2. 他の共有者に持分を売却する方法

メリット: 全員の同意は不要、手続きが比較的簡単

デメリット: 買い手がいない場合がある、価格交渉が必要

自分の持分だけを他の共有者に売却する方法です。他の共有者が買い取ってくれるかどうかが鍵となります。

3. 自分の持分を第三者に売却する方法

メリット: 他の共有者の同意は不要、自由に売却できる

デメリット: 購入者がみつかりにくい場合がある、価格が安くなってしまう可能性がある

自分の持分だけを第三者に売却する方法です。ただし、共有不動産全体ではなく、自分の持分のみの売却となるため、価格が安くなる可能性があります。

4. 司法手続きを経て売却する方法（共有物分割請求）

メリット: 他の共有者の同意がなくても売却できる

デメリット: 手続きが複雑で時間がかかる、費用がかかる

他の共有者との合意が得られない場合に、裁判所に共有物分割を請求し、不動産を分割または売却する方法です。

売却時の注意点

共有者全員の同意: 売却には、原則としてすべての共有者の同意が必要です。

書類の準備: 身分証明書、印鑑証明書、不動産登記簿謄本など、必要な書類を揃える必要があります。

不動産会社への依頼: 専門的な知識を持つ不動産会社に依頼することで、スムーズに手続きを進めることができます。

税金: 売却益に対して、所得税がかかる場合があります。

トラブルへの備え: 共有者との間でトラブルが発生する可能性も考慮し、弁護士に相談することも検討しましょう。

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共有名義人が所在不明の場合不動産売却はできる？

共有名義の不動産を売却する場合、全ての共有者の同意が必要ですが、その中のひとりが所在不明の場合、売却手続きは複雑になります。しかし、不可能ではありません。

所在不明の共有者がいる場合の不動産売却方法

大きく分けて以下の方法が考えられます。

不在者財産管理人制度の活用:

家庭裁判所に「不在者財産管理人」を選任してもらい、その人が所在不明の共有者に代わって売却手続きを行います。

時間がかかる場合がありますが、比較的確実な方法です。

失踪宣告:

所在不明の期間が長く、生死が不明な場合、失踪宣告の手続きを進めることで、その共有者の持分を相続人に引き継ぎ、売却を進めることができます。

所在等不明共有者持分譲渡制度:

裁判所の手続きを経て、所在不明の共有者の持分を第三者に譲渡することができます。

相続財産の場合には、一定の期間制限があります。

注意点

弁護士への相談: 法律的な手続きが必要となるため、弁護士に相談することを強くおすすめします。

時間と費用: いずれの方法も、時間と費用がかかることを覚悟しておきましょう。

他の共有者の協力: 他の共有者の協力が不可欠です。

不動産の状況: 不動産の状況や、共有者の数によって、最適な方法は異なります。

なぜ弁護士に相談すべきか？

法律知識: 不動産売却に関する法律は複雑です。弁護士は、法律知識に基づいて適切なアドバイスをしてくれます。

手続き代行: 複雑な手続きを代行してくれます。

トラブル防止: 共有者との間でトラブルが発生した場合、弁護士が間に入り、解決をサポートしてくれます。

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まとめ

共有名義の不動産を売却する場合、特に所在不明の共有者がいる場合は、専門家のアドバイスを受けることが非常に重要です。弁護士に相談し、ご自身の状況に合った最適な方法を選択するようにしましょう。

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