借地権付きの不動産をお持ちの方の中には、売却したいけど借地権付きの不動産売却は複雑なのではないかとお悩みの方もいることでしょう。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、借地権付きの不動産売却について解説していきます。 是非この記事を参考にしてみてください。
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借地上の建物とは
借地上の建物とは、土地を所有している人（地主）から土地を借りて、その上に建てられた建物のことです。つまり、建物を所有している人は、土地の所有権は持っておらず、土地の使用権（借地権）を持っている状態になります。
借地権について
借地権には、大きく分けて地上権と賃借権の2種類があります。
地上権: 建物を所有することを目的とした土地の利用権です。
賃借権: 土地を借りて、その上で様々な行為を行うことを目的とした利用権です。
一般的に、借地権付きの建物で「借地権」と言われた場合は、地上権を指すことが多いです。
借地上の建物を売却するとは
借地上の建物を売却するとは、自分が所有している建物と、その建物を建てている土地の使用権（借地権）を、別の誰かに譲り渡すことを指します。
借地上の建物の売却の特徴
土地は所有していない: 建物を所有していても、土地は借りている状態です。
借地契約の継承: 建物を購入する人は、同時に借地契約も引き継ぎ、地主に地代を支払うことになります。
地主の同意が必要: 一般的に、借地権を譲渡するには、土地の所有者である地主の同意が必要です。
建物の取り壊しや建て替えの制限: 借地契約の内容によっては、建物を自由に建て替えたり、取り壊したりできない場合があります。
借地上の建物を売却するメリット・デメリット
メリット
建物を売却して資金化できる: 不動産を売却することで、まとまった資金を得ることができます。
借地契約を解消できる可能性がある: 地主との交渉次第では、借地契約を解消し、土地の購入も検討できる場合があります。
デメリット
買い手が限られる: 借地権付きの建物は、一般的に売却が難しく、購入希望者が少ない傾向にあります。
価格が下がる可能性がある: 借地権の有無や契約内容によって、建物の価格が下がる可能性があります。
手続きが複雑: 地主との交渉や、各種手続きが必要となり、時間がかかる場合があります。
借地上の建物を売却する際の注意点
借地契約の内容をしっかりと確認する: 契約期間、地代、更新方法、建物の取り壊しや建て替えに関する制限など、契約内容をしっかりと確認することが重要です。
地主との交渉: 地主の同意を得るために、交渉が必要になります。
専門家への相談: 不動産会社や弁護士などに相談することで、スムーズに売却を進めることができます。
借地権付きの不動産売却をするときの地主との交渉
借地権付きの不動産売却において、地主との交渉は非常に重要なポイントです。地主の同意なしに借地権を第三者に譲渡することは原則としてできないため、スムーズな売却を進めるためには、地主との良好な関係を築き、円満に交渉を進めることが大切です。
地主との交渉のポイント
誠意ある態度: 地主は、自分の土地の上に建物を建てられているわけですから、敬意を持って接することが重要です。
メリットを説明: 地主にとって、あなたの売却によってどのようなメリットがあるのかを具体的に説明しましょう。例えば、新しい借地人が見つかることで安定した収入が得られることや、土地の有効活用につながる可能性などをアピールできます。
交渉の代行: 不動産会社に交渉を代行してもらうことも検討しましょう。不動産会社は、交渉のプロであり、円滑な交渉を進めることができます。
譲渡承諾料: 地主に対して、譲渡承諾料を支払う場合があります。譲渡承諾料の金額は、不動産の評価額や、地主との交渉によって決まります。
契約内容の確認: 譲渡契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は弁護士などに相談しましょう。
地主との交渉でよくあるトラブル
譲渡承諾を拒否される: 地主が個人的な理由で譲渡を拒否する場合があります。
譲渡承諾料が高額になる: 地主が、高額な譲渡承諾料を要求する場合があります。
契約内容でトラブルになる: 契約内容に誤解が生じ、トラブルになることがあります。
地主との交渉を円滑に進めるためのコツ
事前に情報を集める: 借地契約の内容、周辺の相場、地主の性格などを事前に調べておきましょう。
具体的な提案をする: 地主に、具体的な提案をすることで、交渉がスムーズに進みます。
根気強く交渉する: 地主との交渉は、時間がかかる場合があります。根気強く交渉を続けることが大切です。
地主との交渉がうまくいかない場合は？
借地権付きの不動産売却において、地主との交渉がうまくいかない場合、いくつか解決策が考えられますので、ご自身の状況に合わせて検討してみてください。
1. 弁護士に相談する
専門家の意見: 弁護士は、借地借家法などの法律に精通しており、あなたの権利を適切に主張することができます。
交渉の代行: 弁護士に交渉を代行してもらうことで、感情的な対立を避け、冷静に問題解決を図ることができます。
訴訟への対応: 必要であれば、訴訟手続きを進めることも可能です。
2. 不動産会社に相談する
専門的な知識: 不動産会社は、不動産売買に関する豊富な経験と知識を持っています。
交渉のサポート: 地主との交渉をサポートし、円滑な売却を進めることができます。
買主探し: 借地権付きの不動産の売却は専門的な知識が必要となるため、不動産会社に買主探しを依頼することも有効です。
3. 借地権の買取を検討する
地主への提案: 地主に、借地権を買取ってもらうことを提案します。
メリット: 地主は、土地の所有権を完全に掌握することができます。
デメリット: 地主が買取を拒否する場合もあります。
4. 借地権の放棄を検討する
最後の手段: 他の方法がすべて尽くされた場合、借地権を放棄することも検討できます。
デメリット: 建物を撤去する必要がある場合があり、経済的な負担が大きくなる可能性があります。
5. 裁判所に申し立てる
借地非訟手続き: 地主が正当な理由なく譲渡を拒否する場合、裁判所に申し立てて、譲渡の許可を得る手続き（借地非訟）を行うことができます。
まとめ
借地上の建物を売却する場合、一般の不動産売却と比べて、より複雑な手続きが必要になります。売却を検討する際は、メリットだけでなく、デメリットについても十分に理解し、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
