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不動産売却の流れ～売ると決めてから引き渡しまでの７つのステップ～

2024-09-19

不動産売却



家族構成やライフスタイルの変化、相続など、不動産を売却する理由はさまざまですが、初めての経験で、何から始めたらいいのか戸惑ってしまう方が多いと思います。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、不動産売却を決めたときから、引き渡しまでの流れを解説していきます。
不動産売却を検討中の方、また、これから不動産売却をする方はぜひこの記事を参考にして確認しておきましょう。


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不動産売却の流れの全体像
不動産売却の流れは、大きく分けて以下の7つのステップで進みます。

1. 不動産会社への相談と査定
相談: 売却したい旨を不動産会社に伝えます。
査定: 不動産会社が物件の価格を査定します。この際、物件の立地、築年数、状態などが評価されます。

2. 媒介契約の締結
専任媒介契約: 一つの不動産会社にのみ売却活動の委託をする契約。
専属専任媒介契約: 一つの不動産会社にしか売却活動を委託できない契約。
一般媒介契約: 複数の不動産会社に同時に売却活動を委託できる契約。

3. 物件情報の登録と広告活動
物件情報の登録: 不動産情報サイトやチラシなどに物件情報を登録します。
内覧会: 購入希望者に物件を見てもらうための内覧会を開催します。

4. 購入希望者との交渉
価格交渉: 購入希望者と売却価格について交渉します。
条件交渉: 契約内容や引渡し時期など、様々な条件について交渉します。

5. 売買契約の締結
契約書の作成: 売買契約書を作成し、内容を確認します。
手付金の支払い: 購入希望者から手付金を受け取ります。

6. 決済と引渡し
残金決済: 残りの売買代金を受け取ります。
所有権移転登記: 所有権が売主から買主へ移転する登記を行います。
鍵の引き渡し: 物件の鍵を売主から買主へ引き渡します。

7. 確定申告
譲渡所得税: 売却益が出た場合は、確定申告を行い、譲渡所得税を納める必要があります。







不動産売却の流れと期間の目安
＊あくまでも一般的な目安となります。
状況により短縮・延長する場合があります。

相場調査：類似物件の売却事例を調べ、自社物件の適正価格を把握する
　　　　　1週間～2週間

価格査定：不動産会社が物件を実際に見て、価格を査定する
　　　　　1日～2日

物件調査：物件の権利関係、瑕疵（欠陥）などを調査する
　　　　　1週間～2週間

媒介契約の締結：不動産会社と売却を委託する契約を結ぶ
　　　　　　　　1日～2日

売却活動の開始：物件情報をインターネットやチラシなどで公開し、購入希望者を探す
　　　　　　　　1ヶ月～数ヶ月
売買契約の締結：購入者と売買条件について合意し、契約書を作成する
　　　　　　　　1週間～2週間

決済・引き渡し：残金決済を行い、物件の所有権を移転する
　　　　　　　　1ヶ月～2ヶ月


各段階の詳細と注意点

相場調査・価格査定:
複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を比較することが重要です。
物件の状態や設備、周辺環境によって価格は大きく変動します。

物件調査:
物件に瑕疵（欠陥）があると、売却価格が下がる可能性があります。
過去の修繕履歴なども確認しておきましょう。

売却活動:
物件の写真を綺麗に撮影したり、内覧会を開催したりするなど、積極的な活動が求められます。
売却期間を短縮するためには、適正な価格設定が重要です。

売買契約:
契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は専門家に相談しましょう。
手付金は、契約の履行を担保するためのものです。

決済・引き渡し:
所有権移転登記の手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。
引渡し時には、鍵の引き渡しやメーターの検針などを行います。


売却期間を短縮するためのポイント
適正な価格設定: 相場を参考に、売れやすい価格を設定しましょう。
物件の清掃: 物件を清潔に保ち、良い印象を与えるようにしましょう。
リフォーム: 必要に応じてリフォームを行い、物件の魅力を高めましょう。
積極的な広告: 複数の不動産会社に仲介を依頼したり、インターネット広告を利用したりしましょう。

その他
季節: 一般的に、3月～5月と9月～11月は不動産の売買が活発化する傾向があります。
市場の動向: 金利の変動や経済状況など、市場の動向も売却期間に影響を与えます。
不動産会社選び: 信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。






不動産会社が物件調査
不動産会社が物件調査を行う理由は、主に以下の2点に集約されます。

正確な価格設定のため:
物件の価値評価: 物件の立地、築年数、状態、周辺環境などを総合的に評価し、適正な売却価格を算出します。
市場価格との比較: 類似物件の売買事例を参考に、市場における物件の相場を把握します。
価格交渉の根拠: 購入希望者との価格交渉において、根拠となるデータとして活用されます。

トラブル防止のため:
物件の瑕疵（欠陥）の発見: 建物に構造的な問題や設備の故障など、隠れた欠陥がないか調査します。
権利関係の確認: 物件に抵当権や賃借権などの権利設定がないか、法務局で登記簿謄本を取得し確認します。
周辺環境の調査: 道路の状況、騒音、日当たりなど、周辺環境に問題がないか現地調査を行います。


物件調査で確認される主な項目
建物: 構造、築年数、リフォーム歴、設備の状態、瑕疵の有無など
土地: 土地の形状、面積、地目、権利関係、接道状況、私道負担など
周辺環境: 交通の便、周辺施設、騒音、日当たり、景観など


物件調査の流れ
現地調査:
物件の外観、内装を細かく確認します。
設備の動作確認、建物の歪み、水漏れなどの有無を調べます。

役所調査:
登記簿謄本を取得し、権利関係を確認します。
都市計画図、建ぺい率、容積率などの情報を収集します。

周辺調査:
周辺住民への聞き込み、周辺施設の調査を行います。


物件調査の重要性
物件調査は、売主にとっても買主にとっても非常に重要なプロセスです。

売主:
正確な価格で売却できる。
売買契約後のトラブルを防止できる。

買主:
物件の状態を把握し、安心して購入できる。
適正な価格で購入できる。


不動産会社を選ぶ際のポイント
物件調査の経験が豊富か: 多くの物件を調査してきた実績がある不動産会社を選びましょう。
調査内容が詳細か: どの項目を調査するのか、事前に確認しましょう。
説明が分かりやすい: 調査結果を分かりやすく説明してくれる不動産会社を選びましょう。







まとめ
不動産売却は、専門的な知識が必要なため、不動産会社に相談することをおすすめします。この記事を参考に、スムーズな不動産売却を目指しましょう。

私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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