はじめての売却！売主が知っておきたい不動産売却の注意点を解説

2024-06-25

不動産売却

はじめて不動産売却をする場合、「売却するにはどんな方法があるのだろう」「相続した不動産を売却する場合の注意点とは？」など、お悩みやご不安をもたれる方は少なくありません。

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、不動産売却をする際に売主の方が知っておきたい注意点について解説します。

不動産売却をお考えの方は是非この時期を参考にしてみてください。

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【相続した不動産を売却する際の注意点】

相続で不動産を取得した場合は、売却することも検討の一つです。

しかし、相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売却とは異なる注意点がいくつかあります。

相続した不動産を売却する際の注意点について、詳しく解説します。

スムーズな取引とトラブル回避のために、事前にこれらの注意点を理解しておくことが重要です。

1. 相続登記

相続した不動産を売却するためには、まず相続登記を行う必要があります。

相続登記とは、被相続人の名義だった不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。

相続登記を怠ると、買主への名義変更ができず、売却ができないだけでなく、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

相続登記は、法務局に申請することで行うことができます。

必要書類や手続きについては、法務局のホームページまたは司法書士に相談してください。

2. 共有名義の場合

不動産が複数人の共有名義になっている場合は、売却には全員の同意が必要となります。

相続人同士で売却について意見がまとまらない場合は、話し合いで解決する必要があります。

話し合いで解決できない場合は、家庭裁判所の調停や審判を利用することもできます。

3. 遺産分割協議

不動産が複数の相続人に相続された場合は、遺産分割協議を行い、誰がどの不動産を取得するかを決める必要があります。

遺産分割協議は、書面で作成する必要があります。

遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や審判を利用することもできます。

4. 抵当権等

不動産に抵当権や根抵当権などの権利が設定されている場合は、売却にはこれらの権利を抹消する必要があります。

抵当権や根抵当権を抹消するには、債権者の同意が必要となります。

債権者が同意しない場合は、抵当権等設定費用を支払うことで抹消することができます。

5. 税金

相続した不動産を売却すると、譲渡所得税や住民税などの税金が発生します。

譲渡所得税は、売却益に対して課税される税金です。

売却益とは、取得価額と譲渡価額の差です。

取得価額とは、相続人が不動産を取得した際の価額です。

一般的には、被相続人の時価で評価されます。

譲渡価額とは、不動産を売却した際の価額です。

譲渡所得税の税率は、30％です。

ただし、一定の条件を満たせば、軽減税率が適用される場合があります。

軽減税率は、15％または5％です。

住民税は、譲渡所得税の課税標準額に対して、市町村によって定められた税率で課税される税金です。

税率は、都道府県によって異なりますが、約5％です。

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【はじめての不動産売却で失敗しない！媒介契約の種類と注意点】

不動産売却は、人生の中でも数少ない大きな取引の一つです。

特に、はじめての売却の場合は、わからないことだらけで不安に感じる方も多いのではないでしょうか？

はじめての不動産売却で失敗しないために、押さえておきたい媒介契約の種類と注意点について、詳しく解説します。

媒介契約は、不動産会社に売却を依頼する際に締結する契約です。

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

それぞれの契約の内容やメリット、デメリットを理解し、自分にとって最適な契約を選びましょう。

1. 媒介契約の種類

媒介契約には、以下の3種類があります。

一般媒介

専任媒介

専属専任媒介

それぞれの契約の内容は、以下の通りです。

1.1 一般媒介

・複数の不動産会社に同時に依頼することが可能

・売主が自分で買主を見つけて売却することも可能

・媒介手数料は、成約した場合にのみ発生

・最も自由度が高い契約

1.2 専任媒介

1社の不動産会社にのみ依頼する

・売主が自分で買主を見つけて売却することはできない

・媒介手数料は、成約した場合にのみ発生

・1社の不動産会社に集中して活動してもらえる

1.3 専属専任媒介

・1社の不動産会社にのみ依頼する

・売主が自分で買主を見つけて売却することもできない

・媒介手数料は、成約した場合だけでなく、不成約の場合も発生する場合が多い

・1社の不動産会社に最大限努力してもらえる

2. 媒介契約の選び方

媒介契約は、それぞれメリットとデメリットがあります。

自分の希望や状況に合わせて、最適な契約を選びましょう。

以下は、媒介契約を選ぶ際のポイントです。

・複数の不動産会社から見積もりを取る

・媒介手数料だけでなく、サービス内容も比較する

・担当者との相性も重要

・不安なことは遠慮なく質問する

3. 媒介契約の注意点

・媒介契約を締結する前に、以下の点に注意しましょう。

・契約内容をよく確認する

・不明な点は必ず質問する

・口約束はしない

・キャンセルできる期間を確認する

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【不動産売却の2つの方法と注意点：メリット・デメリット・を比較】

不動産を売却する場合、主に2つの方法があります。

不動産会社に仲介を依頼する
自分で買主を見つけて売却する（個人売買）

それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるので、売却する不動産や状況に合わせて最適な方法を選ぶことが重要です。

1. 不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社に仲介を依頼する方法は、最も一般的な方法です。

メリット

・手間がかからない
・幅広い買主候補にアプローチできる
・価格査定や契約手続きなどをサポートしてもらえる
・トラブルが発生した際に相談できる

デメリット

・媒介手数料がかかる
・希望通りの価格で売却できない可能性がある

・媒介手数料は、売却価格の3％＋消費税程度かかるのが一般的です。

・希望通りの価格で売却できない場合は、売却時期を遅らせる可能性もあります。

2. 自分で買主を見つけて売却する（個人売買）

自分で買主を見つけて売却する方法は、媒介手数料を節約できるというメリット**があ・ります。

しかし、以下のようなデメリットもあります。

・手間がかかる
・買主を見つけるのが難しい
・価格査定や契約手続きなどを自分で行う必要がある
・トラブルが発生した際に自分で対応する必要がある

個人売買で売却する場合は、不動産の価格査定をしっかり行うことや、契約書を作成することなどに注意する必要があります。

3. どちらの方法を選ぶべき？

どちらの方法を選ぶべきかは、売却する不動産や状況によって異なります。

以下は、それぞれの方法に向いているケースです。

・不動産会社に仲介を依頼する
- ・手間をかけずに早く売却したい
- ・幅広い買主候補にアプローチしたい
- ・価格査定や契約手続きなどを任せたい
- ・トラブル発生時に相談できる相手が欲しい
・自分で買主を見つけて売却する（個人売買）
- ・媒介手数料を節約したい
- ・特定の買主に売りたい
- ・自分で価格を決めて売却したい
- ・自分で手続きを進めたい

売却する不動産や状況をよく検討し、自分にとって最適な方法を選びましょう。

4. その他の注意点

不動産を売却する際には、以下の点にも注意する必要があります。

・売却時期
・売却価格
・税金
・修繕費
・買主との条件交渉

売却時期や売却価格を誤ると、損をしてしまう可能性があります。

税金や修繕費などの費用も事前に確認しておくことが重要です。

買主との条件交渉は、双方が納得できる内容になるように慎重に行いましょう。

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【まとめ】

不動産売却をする際は、ご自身にあった方法を選択することが大切です。

私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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