不動産売却｜仲介と買取の違いは？

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【不動産売却と買取の違いは？】

売却完了までの期間が早い

不動産の「買取」は不動産会社が不動産を買い取ってくれます。

簡単にいえば中古の商品を中古店に売るのに似ていて、 最終的には、不動産会社がその物件を自社商品として個人などに売却します。 一方「売却」は、不動産会社を仲介業者として利用し、売主が個人の買主に不動産を売るというもので、 その売却期間は当然ながら、買主が見つかるまで売買が成立しません。 買主を見つけるには広告活動、営業活動の期間が必要で、通常、売却の場合は物件が売れるまでに1カ月半～3カ月程度かかります。

しかし買取であれば、数週間、場合によっては数日で不動産会社に売る手続きを終えることができます。

 早く売却したい場合は、買取のほうが売却よりも圧倒的に有利ということになるでしょう。

価格の違い

売却は、個人に直接売るので、相場＝市場価格どおりに売れる可能性があります。 可能性がある、というのは、確実にその価格で売却できるとは限らないからです。運よく買主が見つかった場合に限られることを覚えておきましょう！

査定価格から売却価格を決めて売りに出しても、買い手がつかなければ、やがて価格を下げることになります。

また、価格交渉を受けて値引きをするケースも中にはあります。 売却は買取よりも高い価格で売れることが多いけれども、売却価格＝市場価格になるとは限らないということです。

一方、不動産会社が買い取る場合の買取価格は、市場価格より安い場合がほとんどになります。 市場価格と比較すると、人気エリアの物件など以外では、60～80％前後に落ち着くことが多いでしょう。 80％となるとかなり安いように感じますが、買取の場合は、売主は仲介手数料を支払う必要がありません。

※買取業者との直接取引の場合 逆に、売却の場合は、仲介手数料などの諸経費に加えて、売主自身がクリーニングやリフォームを行う必要があればその分の費用がかさむことがあります。

これに売却価格自体が下がるケースも考え合わせれば、実際には売却と買取で、それほど大きな価格差が生じないということもありえるでしょう。

買主が違う

仲介の場合、買主は主に個人のお客様になります。

そのため購入した不動産の利用方法は、ご自身がお住まいになるために購入する「実需」での利用が一般的です。
一方、買取の場合、買主は不動産会社となり、不動産会社は、利用されていない土地・建物やマンションを購入し、不動産の開発・建設やリノベーションなどの付加価値を付け、再度販売をおこなう事業目的で購入するという違いがあるのです。

コチラの記事も読まれています｜不動産売却：ホームステージングを実施するメリットとデメリットを解説！

【不動産買取のメリット・デメリット】

買取のメリット

１．仲介手数料がかからない

買取の場合は、不動産会社が買主となるため、仲介手数料がかかりません。

２．現金化が早いのでその後のスケジュールが立てやすい

買取の場合は、不動産会社が直接購入をおこなうことから売主の希望条件に沿った売却手続で進めることが可能になり、売却後のスケジュールが決まっている売主にとっては、大きなメリットがあるといえます。
特に、住まいの買い換え先が決まっている場合や相続税の納税期限が決まっている場合など不動産をできるだけ早く現金化したい場合には、仲介より買取の方が早く売却手続きが完了できるためおすすめです。

３．設備修復責任や瑕疵（かし）担保責任が免責

通常、仲介の取引においては、売主には設備修復責任や瑕疵担保責任の義務が発生し、不動産の引渡し完了後、一定期間内に不動産の瑕疵（欠陥や不具合など）や設備の故障が見つかった場合は、売主の負担で修復をおこなうことが必要となりますが、
買取での売却の場合は、不動産会社が買主となることで、瑕疵や設備不具合を踏まえた上で、購入するので、売主の義務となる設備修復責任や瑕疵担保責任を免責とした契約条件が多く、後の面倒なトラブル発生のリスクを回避することが可能となります。

４．内覧の必要がない

仲介での売却の場合は、購入希望者の内覧希望はできるだけ受け付けて、都度、内覧をしてもらわなければなりませんが、買取の場合なら、不動産会社が現地確認などをおこない、その後は、内覧の必要がありません。
そのため仲介の場合に比べて時間や労力の負担が軽減できます。

５．様々な不動産の買取をしてくれる

土地・一戸建て・マンションなどの一般的な不動産だけでなく、
個人のお客様の購入見込みが低い、土地面積が大きい広大地やアパート一棟なども買取してくれることがあります。
また、買主である不動産会社は、購入した不動産に建物を建築したり、
リノベーションなどの付加価値をつけた上で、再度販売することを前提としていますので、仲介の場合のように建物が破損していたり、室内の使用状況がよくない状態の個人のお客様が興味を示し難い不動産の場合でも買取をしてくれることがあります。

６．近隣や周囲の人に知られる可能性が低い

仲介での売却の場合、インターネット媒体への掲載、新聞の折り込みチラシの配布などの各種広告媒体を通じて広く広告・販売活動をおこないます。
一方、買取での売却の場合は、買主である不動産会社と直接取引をするので、
販売活動が不要となるため周囲に不動産を売却していることを知られる可能性が低いといえます。

買取のデメリット

１．仲介による売却の場合より、売却価格が低くなる可能性がある

不動産会社は、購入した不動産に付加価値をつけた上で、再度販売することを前提として購入（買取）をおこないます。
そのため再度売却（販売）する際のリスクや事業経費を想定するため、不動産の状況に応じた買取価格となってしまうことがあり、売主の売却ご希望条件に沿った、売却スケジュールで進めることや設備修復責任・瑕疵（かし）担保責任を免責とする契約条件とするなど売主に大きなメリットとなる反面、そのリスクを不動産会社が負担するため、仲介の場合と比較すると一般的には売却価格が低くなることがあります。

２．不動産によっては買取ができない場合もある

買主である不動産会社は、購入した不動産に建物を建築したり、リノベーションなどの付加価値をつけた上で、再度販売することを前提としていますので、建物が破損していたり、室内の使用状況がよくない状態の不動産でも大抵は買取が可能となりますが、再建築が不可能な不動産や擁壁が老朽化している不動産など、再度販売することが難しいと判断される場合には不動産会社による買取ができないこともあります。

コチラの記事も読まれています｜不動産売却にかかる期間ってどのぐらい？売却の流れや長引く原因を解説

【まとめ】

いかがでしたか？

買取の場合は、仲介よりも売却価格が低くなる可能性もありますが、
売主の希望条件に沿って、早期に不動産を現金化できることが一番のメリットであるといえます。
売却後の予定が決まっている際には、いつまでに不動産を現金化しなければいけないのかの売却手続きの完了期限をまず確認し、売却スケジュールに余裕があると見込める場合には、はじめに不動産仲介会社による「仲介」での販売活動を依頼し、
一定の期限までに購入希望者が見つからない場合には、「買取」に切り替え、
最終的に不動産会社に買取をしてもらうという売却方法も状況によっては可能となります。
このような場合には、どの時点まで仲介による売却方法を取り、どの時点で買取による売却手続きに切替えるかの厳密なスケジュール設定が必要となります。
そのためにも信頼できるパートナー（不動産仲介会社）選びは重要です。

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