空き家の売却方法は？売却の手順と費用や税金などを解説

近年、社会的な問題として浮上しているのが空き家問題です。管理費や固定資産税などの維持費を捻出しながら、住まない実家を所有する方も増えています。このような空き家は、経済的負担だけでなく、心理的な負担も抱えています。片付けずに放置することや、倒壊リスクに対する不安などが考えられます。

しかし、空き家を売却することは、経済的な負担を軽減し、不安や疑問を解消する手段となります。それでもなお、「費用や税金がかかりそう」「手続きが煩雑そう」といった理由から、多くの方が売却に踏み切れない状況があります。

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、空き家を所有する方々が抱える悩みに焦点を当て、売却の方法やかかる費用、コストを最小限に抑えるためのポイントについてお伝えします。空き家問題に悩む方々が、スムーズかつ効果的に売却を進められるような手引きとなるでしょう。

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【空き家の売却方法】

空き家の売却には「そのまま売却する方法」と「解体して更地にして売却する方法」の2つの選択肢があります。手間をかけずに迅速に売却したい場合は、そのまま売却する方法が簡単な選択です。ただし、立地が良く、築年数が浅く状態が良い空き家に限られます。地方や築年数の経った空き家では買い手がつきにくい傾向があります。

そのまま売却する方法: 費用を最小限に抑えつつも売却したい場合は、そのまま売却する方法が適しています。ただし、遺品の整理や残置物の撤去、清掃などの作業が必要です。特に地方や築年数が経った空き家の場合、買い手を見つけるのが難しいことがあります。

解体して更地にして売却する方法: 相続した空き家が築年数が経っており、そのままでは買い手がつかない場合は、解体して更地にする方法が検討されます。更地にすることで買主は購入後のイメージがしやすくなり、土地の大きさも把握しやすくなります。ただし、解体には解体費用がかかります。平均的な解体費用は、木造住宅で1坪あたり3万円～5万円、鉄骨造住宅で4～6万円、RC造住宅で4~7万円程度です。解体後は固定資産税や都市計画税の優遇措置が受けられなくなり、税金の支払い額が増加します。

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【仲介と買取】

「仲介」の特徴:

• 不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結びます。
• 不動産会社が販売活動を行い、買主が見つかった際に売買契約を結びます。
• 売却期間は半年から一年以上かかることがあります。
• 売却後には不動産会社に仲介手数料が支払われます。
• 売れない場合、最終的には「買取」が検討されることがあります。

「買取」の特徴:

• 初めから不動産会社が直接買い取る方法です。
• 売却額に合意が得られれば即座に売却が可能です。
• 直接買い取るため、仲介手数料は発生しません。
• 買取価格は市場価格よりもやや低いことがあるため、価格面での議論が必要です。
• 物件の状態や立地によっては、早期に売却を実現するメリットがあります。

選択のポイント:

• 売却のスピードが重要であれば、「買取」が有利です。
• 最終的には「買取」になる可能性がある場合は、最初からこの方法を検討することも一つの手です。
• 価格面や条件面で譲れる部分がある場合、仲介によって市場価格での売却を目指すことも考慮されます。

最終的な選択は個々の状況や希望によります。不動産会社と十分な相談を重ね、自身のニーズに最も適した方法を見つけることが重要です。

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【空き家の売却にかかる費用と税金】

空き家の売却には様々な費用がかかります。主な費用には仲介手数料と解体費用があります。解体費用については、上記で説明しています。複数の解体業者に見積もりを取り、比較検討してから選ぶことをおススメしいます。

仲介手数料: 仲介手数料は、不動産会社に依頼して売却を進めた場合に支払う成果報酬です。売却価格に応じて発生し、宅地建物取引業法で上限が定められています。例えば、売却価格が200万円以下の場合は売却価格の5%（税別）などが上限とされています。ただし、売却価格が400万円以下かつ特定条件を満たす場合は、上限が18万円（税別）になる「低廉な家等の売買又は交換の媒介における特例」があります。

空き家の売却にかかる税金:

1. 譲渡所得にかかる税金: 空き家を売却する際に発生する譲渡所得には所得税や住民税などがかかります。不動産の保有期間によって税率が変わり、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。短期の方が税率が高いため、保有期間による税率の違いを考慮する必要があります。

2. 相続登記費用: 空き家を相続してから売却する場合、相続登記が必要です。相続登記には書類の取得費用、登録免許税、司法書士への依頼費用がかかります。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%で計算されます。

3. 印紙税: 不動産売買契約書などの課税文書を作成する際にかかる税金です。契約金額に応じて税率が異なり、2024年3月31日までの軽減措置があります。

これらの費用は売主が負担することになります。売却を検討する際には、各種費用を含めた総額を考慮し、不動産会社との十分な相談を通じて最適なプランを選択することが重要です。

【空き家を売却する時の注意点】

空き家を売却する際には、以下の注意点があります。

1. 名義変更の確認: 売主が不動産の所有者であることを確認するためには、不動産の名義変更が完了しているかを確認する必要があります。所有者が変わっていない場合は、売却手続きを進める前に名義変更を行う必要があります。名義変更手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、費用は事前に確認しておくべきです。

2. 物件の状態確認: 建物や地盤の状態だけでなく、空き家ならではの換気や湿気対策も確認しましょう。特に耐震性が低い場合や特定空き家に認定されそうな場合は、建物を壊して更地にすることも検討すべきです。物件の状態を把握することで、買い手に良い印象を与えられる可能性が高まります。

3. 更地にする場合のタイミング考慮: 建物を壊して更地にする場合は、そのタイミングを慎重に考える必要があります。更地にしたことで固定資産税が増加する可能性があるため、1月1日前に更地になるよう計画をたてることが重要です。1月2日以降に更地にすることで、固定資産税の軽減が受けられます。

これらの注意点を踏まえながら、不動産の売却計画を進めることで、スムーズかつ有利な条件での取引が期待できます。

【まとめ】

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