不動産売却時のトラブルと対処法

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【不動産売却前に起こりがちなトラブル】

土地の境界線が確定してない

戸建てや土地を売却しようとしたときに、土地の境界線が確定してないことがあります。最近では、土地の売買をする際に、境界確定測量をし、境界標を設置するのが一般的になっています。

しかし、古い土地の場合、境界標が打たれてなく境界が確定してないことがあります。

境界標の設置は、義務ではないので、昔は境界線上にブロック塀を立てることが多くありました。ですが、長い時間が経つとブロック塀がどちらの所有のものかわからなくなることも。

境界線が確定してない土地は、売却できないと判断する不動産会社がほとんどです。

《対策》

法務局で「地積測量図」があるか確認しましょう！

地積測量図があれば、境界線は確定してるので問題ないです。

ただし、登記簿の整備が進んでなかったところは、地積測量図がないこともあるので、その場合は確定測量を行い確定測量図を作成する必要があります。

地積測量図は、隣地立会いののもと、土地の境界線を確定させ作成する測量図のこと。

土地家屋調査士(専門家)に依頼し作成してもらいます。

費用は、40~50万円ほどで期間は、1か月～数か月ぐらいです。

高額な費用だと思いますが、境界を確定させなければ売却できないので、必要経費として考えましょう。

相続登記が先代からされてない

相続した不動産を売却しようとしたら、亡くなった方から相続登記（名義変更）がされていなくて売却できない！というのもよくあるトラブルです。相続が発生した際は、被相続人(亡くなった方)から相続人に相続登記が必要です。この相続登記は2024年から義務化になりますが、今までは、罰則もなかったので相続登記をしていない人がたくさんいました。

しかし、不動産を売却のは、登記名義人しかできません。

《対策》

相続登記が途絶えたところまで遡り、相続登記をしましょう！

亡くなった方からさかのぼり、法定相続人を洗い出し、一人ひとりの戸籍を取り寄せ家系図を作成していきます。相続割合を出すときには、相続当時の民法の規定に従って相続分を算出する点に注意しましょう。

ただし何代も前までさかのぼる場合、相続人が増加している可能性があります。相続人の確定には大変な手間と時間がかかるため、専門家の協力があるといいので、司法書士に依頼することをおススメします。

相続人が洗い出されたあと、相続人すべての同意を得ないと売却できないので、注意しましょう。

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【不動産売却中に起こりがちなトラブル】

売却活動を始めてからのトラブルは、買い手とのトラブルです。

一方的に買い手から契約をキャンセルされた

売買契約後に買い手側から一方的にキャンセルを告げられた！というトラブルが起きることがあります。

しかし買い手は、売買契約時に受け取った手付金を放棄することでキャンセルできる「手付解除」が認められているため、解除を拒否することはできません。

買主都合のキャンセルについては、売主側で防止するのは困難で、売買契約を結んだときに、契約解除に関する取り決めがどのようになっているのか、契約書の内容をよく確認・把握しておくことが大切です。

《対策》

一般的には、手付解除できる期間は契約書で定められているので、契約書を確認してみましょう。

通常だと、売買契約を結んでから、1週間～1か月ほどです。

手付解除の期間が過ぎたあとのキャンセルも違約金が発生するケースがほとんどなので、内容をしっかり確認し、契約解除の期間をメモしておきましょう。

また、売り手側からの都合でキャンセルしなければいけないこともあるかもしれません。

その場合は、手付解除期間内であれば、倍の金額で手付き金を返せばキャンセルできます。それ以降は、買い手側からのキャンセルと同じように契約書に書いてある違約金の支払いが必要になります。

買い手側のローン審査が通らない

買主の住宅ローンの審査が通らなかった、というのも起こりがちなトラブルです。

不動産は高額な買い物なので、買主の購入意欲が高くても、住宅ローンが通らなければ購入できません。

なので一般的には、ローンの審査に通らなければ、契約は解除になります。

《対策》

住宅ローンの審査が通らなかった場合の契約解除は、売買契約書に「ローン特約」が付されていることがほとんどです。一般的にローン特約では、買主が住宅ローンを借りられなかったとき「違約金の負担なく無条件で契約が解除となり、手付金も返還する」とされています。

しかし、ローン特約にも期日が定められていて、期日を過ぎると手付解除もしくは違約金の支払いを求めることが可能です。住宅ローンの審査が通らなかったときの契約解除についても、契約書に記載されたローン特約の内容をよく確認し、理解しておきましょう。

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【不動産売却後に起こりがちなトラブル】

不具合発生で契約不適合責任を問われた

不動産売却後、雨漏りが見つかった、シロアリの被害があったなど、不具合が発生し、買い手から責任をとわれることがあります。

「契約不適合責任」と言われる、買い手に契約書の内容通りのものを引き渡す義務があります。契約不適合責任は、売り手側が知らなかった不具合でも責任をとうのが特徴です。

《対策》

契約不適合責任を問われないために、気になることはすべて隠さず重要事項説明書などに記載しておきましょう！

これは、物理的瑕疵だけではなく、心理的瑕疵も該当することがあるので要注意です。たとえば近隣の工場から悪臭がする、騒音がひどい、事故物件であるなども、隠していた場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任においては、買主は瑕疵を知ってから1年以内に知らせればよいとされているのが特徴ですが、それでは売り手側はいつまでも免責されないので、付帯設備は免責にする、契約不適合責任の通知期間を設定するなど、特約を付しておくことをおススメします。

建物については、売却前に専門家によるホームインスペクションを受けて不具合がないか確認しておくと、安心できるでしょう。

確定申告しなかったらお尋ねがきた

「お尋ね」とは、不動産売却後に確定申告していないことで、申告漏れがないかを尋ねる税務署から届くお手紙を指します。税務署は、不動産売買があったことを権利の移動などで把握しているため、念のため確認するために「お尋ね」を送ることがあります。

不動産売却をして、利益が発生していなかった場合は問題ありませんが、利益が発生したのに確定申告しなかった場合は、無申告税や延滞税を課される可能性があります。

不動産売却は高額な利益が発生することも多く、税金も高額になりがちなため注意しましょう。

《対策》

譲渡所得の計算式はコチラです。

譲渡所得＝売却金－(取得費＋譲渡費用)

計算しプラスになった場合、確定申告が必要です。ゼロやマイナスになった場合は、基本的に確定申告は不要ですが、お尋ねが届くことはあります。

その場合、必要事項を記入後返送し、譲渡所得が発生しないことを証明すれば問題ないです。

【不動産売却でトラブルになった時の解決方法】

売却依頼をした不動産会社に相談する

不動産売却でトラブルが発生したときはまず、売却依頼をした不動産会社に相談しましょう。とくに買い手側とのトラブルについては、仲介してくれた不動産会社に間に入ってもらうといいです。

不動産会社は、弁護士や税理士、土地家屋調査士、ホームインスペクターなどの専門家と提携しているのが一般的で、不動産会社で解決できない場合でも、問題に応じて適切な専門家を紹介してくれます。

全国宅地建物取引業協会に相談する

不動産会社に問題があると感じたら、不動産会社が所属してる団体に相談するのがいいでしょう。

各都道府県の宅建協会で無料相談を行っているので、そちらを利用するといいでしょう。

【不動産売却のトラブルを防ぐポイント】

不動産知識を身につけよう

不動産売却は大きな金額の取引となるため、基本的な知識をつけておくことが大切です。具体的には、以下のような内容を把握しておくと安心です。

・売却の流れ

・契約書の内容

・売り手側が負う契約不適合責任

信頼できる不動産会社を選ぶ

売却を手伝ってもらう不動産会社を選ぶ段階でトラブルを回避できることもあります。そのためには、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

不動産用語をわかりやすく説明してくれたり、不明点、疑問点は丁寧に説明してくれる不動産会社を選ぶといいでしょう。

そのためにも、査定時は複数社に依頼し、不動産会社自体も比較してみましょう。

【まとめ】

いかがでしたか？不動産売却では、売却前から売却後まで様々なトラブルが発生する可能性があります。トラブル回避のために不動産売却の知識をつけたり、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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