不動産売却 『ゴミ屋敷』でも売却できるのか?


周囲から見てもわかるほどのゴミや不要なものがため込まれているような家のことを一般的に『ゴミ屋敷』と言います。
そんな家の処理にお困りではありませんか?
ゴミ屋敷と呼ばれてるような自分では片付けが難しい家は、手放すこともできず、さらに放置されていしまうケースも少なくはありません。

そこで今回は、不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、ごみ屋敷は売却できるのか?売却方法と費用など詳しく解説していきます。
ゴミ屋敷の処分にお困りの方は、この記事を参考にしてみてくださいね。



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【ゴミ屋敷の売却方法】
ゴミが残ってる状態での売却
ごみの処分にも時間と費用がかかるため、ゴミが残ったままで売却したいと考える人も中にはいますよね。しかし、実際にはゴミ屋敷の物件は、通常の不動産会社の仲介で売却をするのは、難しいでしょう。
ただ、ゴミがある状態でも買取りをする不動産会社や、専門業者もいます。
そのような業者は、ゴミ屋敷を安く買い取りリフォームや解体をし、きれいな状態で販売することを仕事としています。
ご自身での片づけが難しくゴミの処分の費用がない場合、このような業者に買い取ってもらうのがいいでしょう。
回復が難しい物件を買い取っている不動産会社や業者は、ゴミの処分費用などを負担する代わりに、該当物件を大きく値引きして買取ます。
ゴミ屋敷の売却価格の計算はこのようにやります。

売却価格=通常物件の相場価格×60~70%-ゴミ処理代ー解体費用ー精神的負担費用

ゴミ屋敷でなくても、不動産会社に買い取ってもらう場合は、仲介売却の場合より、3~4割ほど安くなります。

ゴミ屋敷を買取、再利用できるように、掃除するなどの精神的負担に対する報酬を差し引いて計算するので、通常の半分ほどの値段になってしまうこともあります。


ゴミを処分してからの売却
ゴミを処分してから売却する場合は、ご自身でゴミの処分をするのは、難しいことが現実だと思います。
大量のゴミを処分するということは、近隣とのトラブルにもなりかねません。
そのため、ゴミ屋敷のゴミを処分してくれる業者にお願いするのがいいでしょう。
その際は、一般廃業物処理業の許可を受けている業者に依頼するのがおススメです。
*一般産業物処理業者とは、民間事業者のゴミ収集をしている業者のこと。
一般的には、コンビニ、飲食店などのゴミを回収していますが、近年では、ゴミ屋敷問題に取り組むために一般家屋や事業者のゴミの回収もおこなっている業者も増えてきています。

解体業者と混合しがちですが、解体業者は鉄くずなどの産業廃棄物を処理する業者で、家庭ゴミの処理は行っていないことがほとんどなので、家屋の解体を依頼する場合は、ゴミの処理が終わってからがいいでしょう。


マンションはゴミ処理後リフォームして売却
マンションの一部屋がゴミ屋敷になっている場合、他の部屋もあるので、解体して、立て直すというのは、難しいです。なるべく相場に近い形で売却するなら、ゴミ処理後にリフォームやハウスクリーニングをして売却するのがいいでしょう。
ゴミ屋敷だった過去があってもリフォームしてキレイにすれば、買い手が見つかる可能性もあります。

ただし、リフォームやハウスクリーニングには大きな費用がかかります。
その費用を上乗せしての売却は、極めて稀でしょう。

リフォームをどこまでするか、仲介を依頼する不動産会社に相談してから、判断するのがいいでしょう。


戸建てはごみ処理後更地にして売却
戸建て物件は、ゴミの処理をした後に解体して更地にすることで早期売却できる可能性があります。
専門業者にゴミの処理を依頼し片付けたあと、解体業者に依頼して解体します。
一般的には、解体業者は産業廃棄物の処理のみを行っていますが、中には一般廃棄物の処理も行っている業者もあります。そのような業者は両方の利用で割引の制度があることも◎
解体もする可能性があるなら、事前に調べておきましょう。

*解体することでマイナスになる場合も…
更地として売却するよりも、住居として売却した方が高値で売却できる場合もあります。
売却価格=更地価格-解体費用

更地の価格が解体費用を下回ってしまうと、収益はなくマイナスになってしまいます。
例〉土地面積30坪、建物面積45坪の住宅で
  土地単価1坪7万円、解体費用1坪5万円の場合
更地価格210万円【30×7】ー解体費用225万円【45×5】-15万円

てな感じで、15万円の赤字です。





【ゴミ処理前の売却とゴミ処理後の売却のメリットとデメリット】

ゴミ処理前の場合
メリット→買取が成立した場合、早く確実に処分できる
     精神的負担が少ない
デメリット→売却価格が安い
      買いたたかれる可能性がある

ゴミ処理後の場合
メリット→マンション:リフォーム後は高値売却の可能性あり
     戸建て:更地にすれば売却しやすい
     資産価値を回復して売却できる
デメリット→時間と労力が必要
      ゴミの量によって費用が高額
      費用と時間をかけても売却できない場合も


【ゴミ屋敷の売却の流れ】
①不動産会社に相談
ゴミ屋敷ぼの売却は、不動産会社または専門業者に相談し、慎重に進めていくのが大切です。ゴミ処理後に売却するのか、リフォームをするのか、更地にするのかなど、ご自身で決めず、専門家に相談してからにしましょう。
なるべく早く手放したいなら、買取業者に相談し、価格の相談をして、売買契約を結ぶことも可能です。

不動産会社に相談する際に解決しておきたいことはコチラです。
・現状のまま買取してもらえるか
・ゴミを処理してから売却するか
・更地にするまたはリフォームする
・マンションをどこまでリフォームするか

②ゴミ処理
不動産会社との相談が終わり、ゴミを処理してから売却するなら、早期にゴミの処理を行いましょう。
・複数社のゴミ処理業者に見積もり依頼
・比較し契約
・ゴミ処理実行
・処理後の状況に応じてリフォームの範囲を判断→不動産会社に相談

ゴミの量によって費用がどのくらいかかるのかがわかります。
その場合は、買取業者を探すようにしましょう。

③解体・リフォームで通常の物件に近づける
ゴミを処理しても自分では落としきれない汚れや臭いが残ってることがあります。
戸建て物件なら更地にして売却できるのであれば、解体し、マンションの物件ならリフォームをし、通常に近い形にするといいでしょう。
・不動産会社とリフォームの範囲や解体をするのかなどの相談をする
・複数のリフォーム会社、解体業者に見積もりを依頼
・見積もりの比較、契約
・リフォーム、解体実行

解体やリフォームには、費用も時間もかかるので不動産会社と相談しながら無理のない範囲で行っていきましょう。


④不動産会社と媒介契約を結ぶ
リフォーム、解体が終わったら、複数社の不動産会社に査定依頼をしましょう。
この時に注意したいのが、1社の不動産会社に絞らず、必ず複数社に査定依頼をしましょう。1社に絞ってしまうと損をしてしまう可能性があります。
複数社の不動産会社を比較検討し、媒介契約を結ぶと、売却活動が始まります。

リフォームや、解体が終わった段階で仲介ではなく、買取での売却を選ぶこともできます。ただし、手間暇かけたのに、仲介よりも価格が下がってしまうこともあるので慎重に決めましょう。


⑤購入希望者と交渉
購入希望者が見つかったら不動産会社を通し連絡がきます。
内覧をしたり、物件の詳しい情報を伝えます。
この時に、元々ゴミ屋敷だったことや、リフォームをしたが、直しきれなかった部分などの瑕疵(かし)は、全部伝えなければなりません。
この時に、価格交渉されるときもあります。

⑥売買契約・物件引渡
購入希望者と売主の合意が得られたら売買契約を結びます。
引き渡し日や登記の申請をしたら売却活動の終了です。
・契約書を確認し、売買契約を結ぶ
・決済、抵当権抹消、所有権移転などの登記を行う
・物件の引き渡し



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【ゴミの処理に必要な費用】
ゴミの処理には大きな費用がかかります。
一般的には、業者に依頼しますが自分で行ったとしても粗大ごみの費用は負担しなければなりません。
ここからは、費用について解説していきます。

専門業者にゴミの処理を依頼した場合
ゴミの量・部屋の広さ・作業員の人数・車両費などで変動します。
おおよその目安はコチラです。

1R・1K   3~8万円
1DK・1LDK  5~20万円
2DK・2LDK 9~30万円
3DK・3LDK 15~50万円
4LDK以上   22~要相談

間取りだけでなく、ゴミの量によって費用は変わり、プラスで粗大ごみ代が発生することもあります。
業者によっては、買取サービスを行っていることもあるので、料金を安くするために、そのようなサービスを利用するのもいいでしょう。


自分で処理する場合
一般ごみを処分する場合は費用は掛かりませんが、粗大ごみを出すときは、粗大ごみ券を購入し、回収もしくは、収集場に持っていきます。
葛飾区での粗大ごみ費用の例をご紹介します。
粗大ごみ券は2種類でA券200円、B券300円です。
高さ、幅、奥行きのどれかが30㎝を超えた場合、粗大ごみでの回収になります。

アイロン台       300円(持ち込みの場合は無料)
オルガン        2000円(持ち込みの場合1000円)
クーラーボックス    300円(持ち込みの場合は無料)
シングルベッドマット無 1200円(持ち込みの場合600円)


エアコンやテレビは家電リサイクル法によって粗大ごみとしては出せません。
購入店に相談もしくは、家電リサイクルセンターなどを利用しましょう。


【リフォーム費用の目安】
キッチン    80~150万円
トイレ     15~40万円
ユニットバス  80~150万円
洗面台     20~40万円
給湯器     20~30万円
壁紙張替え   50万円
フローリング  100万円

上記はおおよその目安になります。
このほかにも、消臭リフォームをするならば、1㎡あたり4,500円が相場になります。



【戸建て解体費用の目安】

木造       20~40坪  80~200万円
軽量鉄骨     20~40坪  120~260万円
重量鉄骨     20~40坪  130~280万円
鉄筋コンクリート 20~40坪  120~320万円

上記のように、木造の家に比べて、鉄筋コンクリートの家の方が費用が高くなる傾向にあります。
また、解体費用の中に廃材の処理や、整地費用も含まれます。

付帯工事費用
アスベスト撤去 1㎡あたり2~9万円
外構撤去    樹木:1~5万円 ブロック塀:1㎡あたり2,000~3,000円
浄化槽撤去   5~10万円
人件費     1~2万円





【まとめ】
ゴミ屋敷の売却には、費用も時間も大きくかかります。
その他にも、近隣トラブルがおきたり、相続問題など、様々な苦労が考えられるでしょう。
できれば、周りにバレずに解決したいと思う人が多いと思いますが、素人では判断しにくことが多いので、不動産のプロに相談して慎重に売却にむけて進めていくことをおススメします。

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