再建築不可物件はなぜ売れにくい？5つの理由と売却できる可能性を高める方法【足立区・葛飾区】

「相続した実家を売ろうとしたら、再建築不可なので売れにくいと言われた」

「駅から近いのに、なぜ査定価格がこんなに安いの？」

「古い家だけれど、まだ住める。それでも買ってくれる人はいないの？」

足立区・葛飾区で古い戸建てや相続した実家の売却を検討する際、このような疑問を持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか。

再建築不可物件は、一般的な中古戸建てや土地と比較して、売却に時間がかかったり、購入希望者が限られたりすることがあります。

しかし、それには明確な理由があります。

そして、理由がわかれば、売却に向けて検討できる対策も見えてきます。

結論からお伝えすると、再建築不可物件が売れにくい主な理由は「建替えできない」「住宅ローンを利用しにくい」「購入希望者が限られる」「将来の利用に不安がある」「適正価格を判断しにくい」という5つです。

ただし、再建築不可だからといって、売却できないわけではありません。

この記事では、足立区・葛飾区の中古不動産売却専門「不動産のみらい」が、売れにくい理由とその対策、仲介と買取の違い、売却前に確認すべきことを詳しく解説します。

1. 再建築不可物件とは？まずは基本を確認

再建築不可物件の意味

再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊した後、原則として新しい建物を建てられない土地・建物を指す、不動産取引上の呼び方です。

代表的な原因は、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。

建築基準法第43条では、原則として建物の敷地は、建築基準法第42条に定める道路に2m以上接する必要があります。

例えば、次のようなケースです。

・建築基準法上の道路に接していない

・道路に接する幅が2m未満

・道路のように見える通路が、建築基準法上の道路ではない

・路地状敷地の条件など、別の建築制限を満たしていない

ただし、これらの条件に該当するように見えても、行政の認定・許可制度や個別の敷地条件を確認する必要があります。

昔から家が建っているのに、なぜ建替えできない？

「親が何十年も住んでいた家なのに、どうして建替えできないの？」

これは、売主様が疑問に感じやすい点です。

建物が存在することと、現在の法令に基づいて新築できることは別問題です。

建築当時の条件と現在の建築基準、道路指定、敷地形状などの関係によって、建替えに制限が生じる場合があります。

そのため、現在の建築可能性を改めて確認する必要があります。

2. 再建築不可物件が売れにくい5つの理由

理由① 建替えできず、将来の土地利用が制限される

再建築不可物件が売れにくい最大の理由は、建替えに制限があることです。

一般的な中古戸建てなら、購入後に建物を解体して新築住宅を建てるという選択肢があります。

しかし、再建築不可物件では、その選択肢が原則としてありません。

購入者は、既存建物を使い続けることや、建築を伴わない土地利用などを検討する必要があります。

さらに、既存建物が老朽化した場合、修繕費用や将来の利用方法についても考えなければなりません。

購入後の自由度が低いことが、購入をためらう理由になります。

売却するための対策

まずは、本当に再建築不可なのかを確認することです。

道路種別、接道幅、敷地の形状、建築基準法第43条第2項による認定・許可の可能性などを調査します。

建築可能性について正確な情報を整理することで、購入希望者も判断しやすくなります。

理由② 住宅ローンを利用しにくい場合がある

中古戸建てを購入する方の多くは、住宅ローンの利用を検討します。

しかし、再建築不可物件では、金融機関の担保評価や融資基準によって、住宅ローンを利用しにくい場合があります。

建替えに制限がある土地は、一般的な住宅用地と比較して、担保としての評価が慎重になることがあるためです。

ただし、再建築不可物件だからすべての金融機関で融資を受けられない、というわけではありません。

審査基準や融資条件は金融機関によって異なります。

売却するための対策

購入希望者が現金購入できるか、融資を利用できる可能性があるかを早めに確認します。

また、資金計画に合った購入者層へ販売することも重要です。

一般的な住宅ローンを前提とした広告だけでは、購入希望者を十分に集められない場合があります。

理由③ 購入希望者が限られる

通常の中古戸建てなら、建物をそのまま利用したい方、リフォームしたい方、建替えたい方など、さまざまな購入希望者が考えられます。

一方、再建築不可物件では、建替えを希望する方の購入対象から外れやすくなります。

住宅ローンの問題も加わると、さらに購入希望者が限られる可能性があります。

つまり、物件そのものに価値がないのではなく、購入できる人や購入したい人の条件が限定されやすいのです。

売却するための対策

購入者層を広げるため、次のような相手への販売を検討します。

・既存建物の利用を希望する方

・現金での購入を検討できる方

・物件の条件を理解した投資家

・再建築不可物件を扱う専門買取業者

・隣接する土地の所有者

特に隣地所有者にとっては、土地を一体利用することで利便性が高まる可能性があります。

ただし、必ず購入してもらえるわけではありません。

売却先の選択肢を増やすことが大切です。

【他社で売れないと言われた方へ】

再建築不可物件でも、売却方法が残されている可能性があります。

足立区・葛飾区の中古不動産売却専門「不動産のみらい」へご相談ください。

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3. 理由④ 建物の老朽化と将来の修繕リスク

再建築不可物件には、築年数が経過した戸建てが含まれます。

古い家の場合、雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の劣化、耐震性能などが購入者の不安につながることがあります。

通常の住宅であれば、建物の状態によっては解体して建替える方法も検討できます。

しかし、再建築不可物件では、解体後に新築できない可能性があるため、既存建物の状態が特に重要になる場合があります。

また、再建築不可であっても、すべてのリフォームが自由にできるわけではありません。

増築、改築、大規模修繕などは、工事内容や建物の条件に応じた法令確認が必要です。

売却するための対策

まず、建物の状態を把握しましょう。

必要に応じて、建物状況調査や専門業者による確認を検討します。

そのうえで、現状のまま売却するか、必要な修繕を行って売却するかを比較します。

売却前に多額のリフォーム費用をかけても、その費用を売却価格で回収できるとは限りません。

工事を始める前に査定を受けることをおすすめします。

4. 理由⑤ 適正価格を判断しにくい

再建築不可物件は、一般的な中古戸建てと同じ条件で価格を比較しにくい不動産です。

同じ町内にある土地でも、接道状況や建築可能性が違えば、評価が変わります。

さらに、既存建物の状態や隣地との関係、購入者の利用目的によっても、価格が異なる場合があります。

そのため、周辺の土地相場から一律に何％値引きするだけでは、適正価格を判断できません。

再建築不可物件の価格を左右する条件

・駅からの距離や生活利便性

・土地面積と敷地形状

・道路種別と接道幅

・建築可能性

・建物の築年数と状態

・私道の権利関係

・修繕費用や解体費用

・購入希望者の需要

・売却までの希望期間

「再建築不可だから相場の半額」といった説明を受けても、それだけで適正価格と判断するのは危険です。

売却するための対策

通常の土地としての参考価格と、再建築不可という条件を考慮した売却価格を区別して査定します。

さらに、仲介で売却する場合の想定成約価格と、専門業者の買取価格を比較しましょう。

査定額だけでなく、売却費用や手取り額まで確認することが重要です。

5. 売れにくい再建築不可物件を売却する4つの方法

方法① 仲介で購入希望者を探す

不動産会社が販売活動を行い、購入希望者を探す方法です。

時間に余裕があり、価格を重視したい場合に検討できます。

ただし、購入希望者が限られるため、売却期間が長くなる可能性があります。

方法② 専門の買取業者へ売却する

再建築不可物件を扱う専門業者へ直接売却する方法です。

条件が合えば、老朽化した建物や残置物がある状態でも相談できる場合があります。

一方、買取価格は再販売費用やリスクを考慮して決まるため、仲介での想定成約価格より低くなる場合があります。

方法③ 隣地所有者への売却を検討する

隣地所有者が土地を取得することで、敷地の利便性が改善する可能性があります。

例えば、駐車スペースの確保や敷地の一体利用などです。

ただし、土地を合わせれば必ず建築可能になるわけではありません。

購入意思と建築条件を確認する必要があります。

方法④ 建築可能性を調査してから売却する

再建築不可と説明された理由を詳しく調べる方法です。

道路種別、接道幅、セットバックの要否、43条2項の認定・許可の可能性などを確認します。

調査によって、買主に説明できる情報が増える場合があります。

ただし、認定・許可が得られるかどうかは、行政による個別判断が必要です。

6. 再建築不可物件は解体しない方がいい？

再建築不可物件を売却する際、特に注意したいのが解体です。

「古い家を取り壊して、更地にすれば売りやすいのでは？」

そう考える方もいらっしゃいます。

しかし、再建築不可物件では、建物を解体した後に新しい建物を建てられない可能性があります。

既存建物を利用したい購入者にとっては、建物が残っていること自体に価値がある場合もあります。

また、解体費用の負担や、住宅用地に対する固定資産税等の特例への影響も考える必要があります。

そのため、再建築不可物件では、安易に解体せず、売却方法と建築可能性を確認してから判断しましょう。

7. 相続した再建築不可物件が売れないときは？

親から相続した古い実家が再建築不可だった場合、売却の問題に加えて、相続登記や遺品整理、建物管理などの負担が生じることがあります。

相続登記は義務化されている

2024年4月から相続登記が義務化されました。

原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前の相続で、まだ登記が済んでいない場合も対象です。

家財道具が残っていても相談できる

遺品整理が終わっていない家でも、売却相談や査定は可能です。

ただし、残置物を残したまま引き渡す場合は、買主との合意と契約条件の整理が必要です。

空き家のまま放置するリスク

売却できないからといって長期間放置すると、建物の劣化や管理負担が増える可能性があります。

雨漏りや外壁の傷み、雑草、近隣への影響なども確認しなければなりません。

売却するかどうか決まっていなくても、早めに選択肢を整理することが大切です。

【相続した再建築不可物件のご相談】

相続登記が終わっていない、家財道具が残っている、他社で断られたという方も、まずはご相談ください。

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8. 足立区・葛飾区の再建築不可物件が売れにくい理由

足立区・葛飾区には、古くから住宅が建ち並ぶ地域があります。

足立区では、綾瀬、千住、梅田、関原、本木、西新井など。

葛飾区では、立石、四つ木、堀切、青戸、新小岩、お花茶屋など。

こうした地域で古い戸建てを売却する際には、道路種別、接道幅、私道の権利関係などを確認することが重要です。

ただし、これらの地域にある不動産が一律に再建築不可という意味ではありません。

同じ町内でも、道路や敷地の条件は物件ごとに異なります。

地域密着の不動産会社に相談するメリット

再建築不可物件の査定では、単に土地面積や築年数を比較するだけでは十分ではありません。

道路種別、建築可能性、隣地との関係、購入希望者の需要などを踏まえた販売戦略が必要です。

特に、接道状況に問題がある古い戸建てでは、売れない理由を正確に把握することが重要になります。

9. 不動産のみらいが大切にしていること

不動産のみらいは、足立区・葛飾区を中心とする中古不動産売却専門店です。

これまで1,000件以上の不動産売買取引に携わってきました。

私たちが大切にしているのは、単に売買契約を成立させることではありません。

道路種別や接道状況、建物の状態、私道の権利関係、契約条件、引渡し時の取り決めまで丁寧に確認し、引渡し後のトラブルを防ぐことです。

これまで積み重ねてきた取引経験を活かし、売主様と買主様の双方が納得できる安心・安全なお取引を目指しています。

「他社で再建築不可だから売れないと言われた」

「買取価格が安すぎる気がする」

「相続した古い家をどうすればよいかわからない」

そんな方も、諦める前に一度ご相談ください。

私たちは、最初から売却方法を一つに決めつけません。

仲介、専門買取、隣地所有者への売却など、考えられる方法を比較し、物件に合った選択肢を検討します。

不動産のみらいで難しいなら、他社でも簡単ではない。

それくらいの覚悟と自信を持って、難しい条件の不動産売却に向き合っています。

もちろん、必ず高く売れるとお約束するものではありません。

難しいことは難しいと正直にお伝えし、根拠のある査定と売却方法をご提案します。

10. まとめ｜再建築不可物件は売れにくい理由を知ることが第一歩

再建築不可物件が売れにくい理由は、主に5つあります。

① 建替えできず、土地利用に制限がある

② 住宅ローンを利用しにくい場合がある

③ 購入希望者が限られる

④ 建物の老朽化や将来の修繕リスクがある

⑤ 適正価格を判断しにくい

しかし、再建築不可だからといって、売却できないわけではありません。

重要なのは、本当に再建築不可なのかを確認し、物件に合った売却方法を比較することです。

「売れないと言われた理由を知りたい」

「できるだけ納得できる価格で売りたい」

「相続した家を安心して手放したい」

そんな方は、足立区・葛飾区の中古不動産売却専門「不動産のみらい」へご相談ください。

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再建築不可物件が売れにくい理由に関するよくある質問20選

Q1. 再建築不可物件はなぜ売れにくいのですか？

建替えに制限があり、住宅ローンを利用しにくい場合があるためです。購入希望者が限られ、将来の土地利用にも制約があることが主な理由です。

Q2. 再建築不可物件は絶対に売れませんか？

いいえ。再建築不可でも売買は可能です。仲介、専門業者による買取、隣地所有者への売却などを検討できます。

Q3. 再建築不可物件は何割安くなりますか？

全国共通の値下がり率はありません。立地、接道状況、建物の状態、購入者の需要などによって価格は異なります。

Q4. 再建築不可物件が売れるまで何か月かかりますか？

一律の期間は確認できません。販売価格、物件の状態、購入希望者の資金計画、売却方法によって異なります。

Q5. 再建築不可物件は住宅ローンが使えませんか？

利用しにくい場合がありますが、すべての金融機関で利用できないわけではありません。金融機関ごとの審査基準と物件条件によります。

Q6. 接道が2m未満だと売れませんか？

売買自体は可能です。ただし、原則として建替えに制限が生じるため、購入希望者が限られる可能性があります。

Q7. 道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？

必ずしもそうではありません。建築基準法第42条第2項の道路など、幅4m未満でも建築基準法上の道路に該当する場合があります。

Q8. セットバックすれば売りやすくなりますか？

建築可能性の判断に関係する場合があります。ただし、セットバックだけで接道義務や他の建築制限が解消されるとは限りません。

Q9. 43条2項の許可があれば建替えできますか？

一定の条件を満たし、対象となる建築計画について認定または許可が得られれば、建築が認められる場合があります。個別の行政判断が必要です。

Q10. 再建築不可物件は現金購入なら売れますか？

現金購入できる方は購入候補になります。ただし、建替え制限や建物の状態なども判断材料となるため、現金購入なら必ず売れるわけではありません。

Q11. 古い再建築不可物件は解体した方がいいですか？

安易な解体はおすすめできません。解体後に建替えできず、既存建物の利用価値を失う可能性があるためです。

Q12. 再建築不可物件はリフォームできますか？

工事内容によって可能な場合があります。ただし、増改築や大規模修繕などには法令上の制限や確認手続きが関係します。

Q13. 再建築不可物件を賃貸に出せますか？

既存建物が安全に利用でき、法令上・契約上の条件を満たす場合は検討できます。修繕費や賃貸需要も確認しましょう。

Q14. 再建築不可物件は買取業者に売った方がいいですか？

早期売却を希望する場合などに適しています。ただし、価格を重視する場合は仲介での売却可能性も比較することをおすすめします。

Q15. 再建築不可物件を隣地所有者に売るメリットは？

隣地と一体利用することで利便性が高まる可能性があります。ただし、購入意思や建築条件によって結果は異なります。

Q16. 私道に接する家はすべて再建築不可ですか？

いいえ。私道でも建築基準法上の道路に該当する場合があります。道路指定や権利関係を確認する必要があります。

Q17. 再建築不可物件の査定で確認することは？

道路種別、接道幅、敷地形状、建築可能性、建物の状態、私道の権利関係、周辺需要などです。

Q18. 相続登記が終わっていない再建築不可物件でも相談できますか？

はい。売却相談や査定は可能です。ただし、売却に向けて所有者名義や相続関係を整理する必要があります。

Q19. 他社で売れないと言われた再建築不可物件も相談できますか？

はい。売れないと判断された理由を確認し、仲介、買取、隣地所有者への売却などを再検討できる場合があります。

Q20. 足立区・葛飾区で再建築不可物件の売却はどこに相談すればいいですか？

道路や接道条件を調査し、仲介と買取の両方を比較できる不動産会社への相談が有効です。不動産のみらいでは、1,000件以上の売買取引経験を活かして売却方法を検討します。

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