共有名義の不動産は売却できる？相続した実家を兄弟で共有している場合の売却方法と注意点【2026年版】

相続した実家の登記を確認したら、兄弟や姉妹の共有名義になっていた――。

不動産のみらいでも、相続不動産のご相談では、

「兄弟3人で相続した実家を売りたい」
「共有者の一人が売却に反対している」
「兄弟の一人と連絡が取れない」
「自分の持分だけ売ることはできる？」
「売却代金はどう分ける？」

といったご相談があります。

結論からいうと、共有名義の不動産そのものを通常の売買で第三者へ売却するには、原則として共有者全員で進める必要があります。一方、自分が所有する共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに処分できる場合があります。

ただし、「売れるか」と「有利に売れるか」は別問題です。

法務省の資料でも、一般に共有持分だけを売却して得る代金より、

共有物全体を売却して持分割合に応じて代金を受け取る方が高額になることが指摘されています。

そのため、相続で共有になった実家は、安易に「自分の持分だけ売る」

と判断する前に、共有者全員で出口を整理することが重要です。

共有名義とは？

共有名義とは、一つの土地や建物を複数人が持分を持って所有している状態です。

例えば、父親が所有していた実家を子ども2人が2分の1ずつ相続すると、

兄：持分2分の1
弟：持分2分の1

という共有状態になることがあります。

「半分だから建物の右半分が兄、左半分が弟」という意味ではありません。

それぞれが不動産全体について持分割合に応じた所有権を持っています。

相続をきっかけに共有名義になるケースは非常に多く、そこから年月が経過すると、

さらに次の相続が発生して共有者が増えることもあります。

だからこそ、相続不動産の共有状態を長期間そのままにしないことが重要です。

共有名義の不動産を売却する4つの方法

不動産のみらいとして最初に検討したいのは、共有者全員が納得したうえで不動産全体を売却できないかです。

持分のみの売却は選択肢ではありますが、一般の住宅購入者にとって使いにくく、購入希望者が限定されやすいためです。

共有者全員が賛成なら通常の不動産売却ができる

例えば、足立区の実家を兄弟3人で相続し、

兄：3分の1
弟：3分の1
妹：3分の1

だったとします。

3人とも、

「誰も住む予定がないので売却しよう」

と合意できれば、不動産全体の売却を進めやすくなります。

売却前には、登記事項証明書などで、

• 誰が共有者なのか
• それぞれの持分
• 相続登記が完了しているか
• 抵当権などが残っていないか
• 売却について全員が合意しているか
• 売却希望価格
• 売却代金・費用の分配方法

などを確認しておきましょう。

自分の共有持分だけなら売却できる？

自分自身の共有持分については、他の共有者の同意なしに売却できる場合があります。

国税庁も共有持分の換価について、持分については他の共有者の同意を必要としないとしています。

ただし、ここで大きな注意点があります。

「持分2分の1＝不動産価格の2分の1で売れる」とは限らない

これは非常に重要です。

例えば、不動産全体を4,000万円で売却できそうだから、

「2分の1の持分なら2,000万円で売れる」

とは限りません。

税務上の共有地の評価では、共有地全体の価額に持分割合を乗じて各共有者の持分価額を算出する考え方がありますが、

これは実際の市場で共有持分単独を売却する価格と同じ意味ではありません。

共有持分だけを取得した第三者は、他の共有者と不動産を共有することになります。

そのため一般的な不動産売却と比べて買主が限られ、条件が悪くなる可能性があります。

持分売却は、全体売却ができない場合の選択肢の一つとして慎重に検討すべきです。

相続した実家を兄弟共有にするときは特に注意

不動産のみらいでは、売買経験1,000件以上の中で、相続に関するご相談が約70％を占めています。

現場で特に注意したいのが、

「とりあえず兄弟共有にしておこう」

というケースです。

相続直後は兄弟仲が良くても、その後、

「兄は売りたい」
「弟は残したい」
「妹は高くなってから売りたい」

と意見が分かれることがあります。

さらに一人が亡くなると、その持分を配偶者や子どもが相続し、共有者が増える可能性があります。

例えば

父
↓
兄・弟・妹の3人で共有
↓
兄が死亡
↓
兄の妻・子どもが持分を相続

こうして共有関係が複雑化していくことがあります。

「共有にすること」だけでなく、「最終的にその不動産をどうするのか」まで考えることが大切です。

実際に多い相談｜兄弟で相続した空き家

典型的なのが、

「親が亡くなり、兄弟で実家を相続したものの、誰も住まない」

というケースです。

実家は空き家のまま。

しかし、

「思い出があるから今すぐ売りたくない」

という兄と、

「固定資産税や管理費がかかるから売りたい」

という弟で意見が分かれることがあります。

このような場合、最初から売却を迫るより、

①現在の査定価格
②年間維持費
③今後必要になりそうな修繕・管理費
④売却した場合の手取り額の目安
⑤残した場合のメリット・デメリット

を数字で整理することが有効です。

感情だけで話し合うより、「売った場合」「残した場合」を比較しやすくなります。

共有者の一人が売却に反対したら？

ここが共有名義売却の最大の問題です。

例えば3人共有で、

2人「売りたい」
1人「絶対に売りたくない」

という場合。

多数決だけで、不動産全体を通常の売買として自由に処分できるわけではありません。

共有物の処分については共有者全員の同意が重要になります。

法務省の共有物管理に関する資料でも、

管理者が共有物の変更または処分をするには共有者全員の同意が必要と整理されています。

このような場合には、

他の共有者が持分を買い取る
共有者間で条件を調整する
共有物分割を検討する

など、状況に応じた解決方法を考えます。

法的紛争に発展している場合は、不動産会社だけで判断せず、弁護士などの専門家への相談が必要です。

共有者の一人と連絡が取れない場合

さらに難しいのが、

「相続人の一人がどこに住んでいるか分からない」

というケースです。

所在等不明共有者がいる場合については、現在の民法には裁判所を利用した制度があります。

一定の要件のもとで、所在等不明共有者の持分取得や、

その持分を含めて不動産を第三者へ譲渡するための裁判手続が設けられています。

ただし、要件や相続開始からの期間など個別判断が必要になるため、

「連絡が取れないから勝手に売っていい」わけではありません。

司法書士・弁護士等と連携して進めるべきケースです。

共有名義の不動産売却で税金はどうなる？

共有不動産を売却した場合、譲渡所得についても共有者ごとに考える必要があります。

国税庁によれば、共有のマイホームを売った場合の譲渡所得は、共有者の所有権持分に応じて計算します。

また、居住用財産の3,000万円特別控除についても、適用できるかどうかは共有者ごとに判定されます。

したがって、

「共有者全員で3,000万円まで」

と単純に考えるのは正確ではありません。

所有期間、居住状況、取得費、売却費用などによって税額は変わるため、税務については税理士・税務署への確認が必要です。

共有名義売却で失敗しやすい5つのケース

不動産売却の現場で避けたいのは、次のような進め方です。

① 査定前から兄弟で売却価格を決めてしまう

市場価格とかけ離れていると話がまとまりません。

② 一人だけで不動産会社と話を進める

後から「聞いていない」と共有者間でトラブルになる可能性があります。

③ とりあえず共有名義にする

出口戦略がない共有は、将来さらに複雑になる可能性があります。

④ 持分買取価格と不動産全体の査定額を混同する

「持分50％だから査定価格も50％」とは限りません。

⑤ 相続登記・税金・残置物などを別々に考える

相続不動産は問題が連動しています。

不動産売却だけでなく、全体を整理して進めることが重要です。

足立区・葛飾区で共有名義の不動産を売却するなら

不動産のみらいは、足立区・葛飾区を中心とした中古不動産売却を専門にしています。

売買経験1,000件以上、相続相談は約70％。

綾瀬・北千住・西新井・竹ノ塚・亀有・金町・新小岩などで、

「兄弟で相続した実家」
「共有名義の空き家」
「共有者の意見がまとまらない」
「相続登記が終わっていない」
「荷物が大量に残っている」
「古い家なので解体すべきか迷っている」

といった相談では、単に査定価格を出すだけでなく、何をどの順番で整理すれば売却できるのかを考えることが重要です。

必要に応じて司法書士、税理士、弁護士、土地家屋調査士、解体・残置物処分などの専門家につなぎながら進めます。

FAQ｜共有名義の不動産売却

Q. 兄弟2人の共有ですが、自分だけで家全体を売れますか？

原則として、自分の判断だけで共有不動産全体を通常売却することはできません。共有者間で売却について合意する必要があります。

Q. 自分の持分だけ売れますか？

自分の共有持分だけを処分する方法はあります。ただし、不動産全体を売却する場合と比べて購入者が限定されやすいため、条件を比較して判断しましょう。

Q. 共有者が売却に反対しています。

まず「なぜ反対しているのか」を確認します。価格なのか、思い出なのか、居住しているのかによって解決策が異なります。

Q. 相続登記前でも査定できますか？

査定自体は検討できます。売却手続きに向けては登記関係の整理が必要になるため、早い段階で状況を確認しておくことをおすすめします。

Q. 共有名義の空き家に荷物が残っています。

残置物がある状態でも、まず査定・売却方法を検討できます。先に高額な処分費を掛けるのではなく、売却方法を決めてから片付け方を考える方が合理的な場合があります。

まとめ｜共有名義は「誰が何％持っているか」より出口戦略が重要

共有名義の不動産売却で最も重要なのは、

「共有だから売れない」と諦めることでも、「持分だけすぐ売る」ことでもありません。

まず、

誰が所有しているのか
→ 持分は何％か
→ 全員の意向はどうか
→ 不動産全体はいくらなのか
→ 売る・残す・持分を集約する、どれが適切か

を整理することです。

特に相続した実家は、時間が経つほど次の相続が発生し、

共有関係が複雑になる可能性があります。

足立区・葛飾区で兄弟・親族との共有名義になっている実家、

土地、マンション、空き家の売却にお悩みなら、

売却を決める前の段階で査定価格と選択肢を確認するところから始めてください。

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この記事は2026年時点の不動産市場や法制度をもとに、売買経験1,000件以上・相続相談約70％の実務経験を踏まえて作成しています。制度改正や市場動向により内容が変更となる場合がありますので、最新情報や個別の状況についてはご相談ください。

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