家族信託で認知症後も不動産を売却できる？実家・親の家を守る仕組みと成年後見との違い【2026年版】

「親が認知症になったら実家を売れなくなる？」

「老人ホームへ入ったら、子どもが代わりに家を売却できる？」

「家族信託をしておけば認知症対策になる？」

「成年後見と家族信託はどちらを選べばいい？」

高齢の親御様が不動産を所有しているご家庭では、元気なうちに考えておきたい重要な問題です。

結論｜家族信託は認知症になる前の不動産対策として有力な選択肢

家族信託とは、親などの財産所有者が、信頼できる家族などへ財産の管理・処分を託す仕組みです。

例えば、父親が所有する実家について、父親を「委託者・受益者」、

長男を「受託者」とする信託契約を設計し、その契約で不動産の管理

・処分権限を受託者に持たせておけば、将来父親の判断能力が低下した場合でも、

信託契約の内容に従って受託者が不動産を管理・売却できる可能性があります。

ただし、重要な注意点があります。

家族信託をすれば、どんな不動産でも自由に売却できるわけではありません。

信託契約の内容、信託した財産の範囲、登記、税金、住宅ローンなどを事前に確認する必要があります。

そして最も重要なのが、

本人の判断能力が十分なうちに検討すること。

認知症が進行して契約内容を理解して意思表示する能力が失われた後では、新しく家族信託を設定することが難しくなります。

家族信託とは？

家族信託では、主に次の3つの立場があります。

委託者

財産を信託する人。

例：実家を所有している父親。

受託者

信託された財産を契約に従って管理・処分する人。

例：長男。

受益者

信託財産から生じる利益を受ける人。

例：父親。

典型的な認知症対策では、

父親＝委託者・受益者
子ども＝受託者

という設計が考えられます。

ここで非常に重要なのは、家族信託をすると「家を子どもにプレゼントする」という意味ではないことです。

受託者は、自分の財産として好き勝手に使うのではなく、信託契約の目的に従って管理・処分します。

なぜ家族信託が認知症対策になる？

通常、親名義の不動産は子どもが勝手に売却できません。

たとえ、

・実の子ども
・同居している
・介護している
・通帳を預かっている
・親から口頭で頼まれている

という場合でも同じです。

本人の判断能力が大きく低下し、有効な売買契約を締結することが難しくなれば、

成年後見制度などの検討が必要になる場合があります。

しかし判断能力が十分なうちに適切な家族信託を設定し、

不動産の管理・処分権限を受託者へ託しておけば、

本人の判断能力が低下した後も信託契約に基づいて受託者が対応できる可能性があります。

これが、家族信託が「認知症による資産凍結への備え」として検討される大きな理由です。

家族信託を使った不動産売却のイメージ

例えば足立区に戸建てを所有している父親がいたとします。

父親は、

「将来一人暮らしが難しくなったら老人ホームへ入りたい」

「そのときは自宅を売却して施設費に使ってほしい」

と考えています。

元気なうちに家族で話し合い、専門家と相談しながら家族信託を設計します。

父親
↓
自宅を信託
↓
子どもが受託者
↓
父親が将来認知症になる
↓
老人ホームへ入居
↓
信託契約に基づき受託者が自宅売却を検討
↓
売却代金を信託財産として管理
↓
父親の生活費・施設費などに活用

このような設計が可能になる場合があります。

重要なのは、「家を売ること」ではなく「売った後のお金を本人のためにどう管理するか」まで考えることです。

家族信託と成年後見の違い

よく質問されるのが、

「家族信託と成年後見、どちらがいいですか？」

という問題です。

単純に優劣を決めることはできません。

家族信託は財産管理に強い仕組みですが、成年後見制度を完全に代替するものではありません。

本人の生活・介護・施設契約なども含めて考える必要があります。

家族信託と遺言の違い

家族信託と遺言も混同されやすい制度です。

遺言は基本的に、

「亡くなった後、財産を誰に引き継ぐか」

を決めるものです。

一方、家族信託では、

「生きている間の財産管理」と「死亡後の承継」

まで契約内容に応じて設計できる場合があります。

つまり、

認知症対策 → 家族信託
相続対策 → 遺言

と完全に分けるのではなく、両方を組み合わせるケースもあります。

家族信託で不動産を売却するときの重要ポイント

① 信託契約に売却権限があるか

家族信託を設定していても、契約内容が不十分なら希望どおりに処分できない可能性があります。

「将来売る予定だから、とりあえず信託しておけばいい」

ではなく、

将来どんな状況で、誰が、どのように売却できるようにするのか

まで想定した設計が重要です。

② 不動産の信託登記

不動産を信託財産とする場合には登記手続きが関係します。

登記簿上でも信託関係が公示されます。

③ 売却代金も適切に管理する

信託不動産を売却した後の代金についても、信託契約に従って管理する必要があります。

受託者個人のお金として自由に使えるものではありません。

④ 税金を事前確認する

信託では、

・贈与税
・所得税
・譲渡所得税
・相続税
・登録免許税

などについて検討が必要になる場合があります。

信託の設定方法によって課税関係が変わる可能性があるため、税理士等への確認が重要です。

⑤ 住宅ローンが残っている場合

抵当権が設定されている不動産では、金融機関との関係を確認する必要があります。

住宅ローンが残っているから家族信託が絶対にできない、あるいは必ずできる、と一律には判断できません。

事前確認が必要です。

家族信託を利用するメリット

代表的なメリットとして考えられるのは、

・認知症による財産管理への備え
・不動産管理を家族へ託せる
・将来の不動産売却を想定できる
・本人の希望を元気なうちに反映できる
・売却代金の管理方法まで設計できる
・相続後の財産承継まで設計できる場合がある

などです。

特に不動産を所有する高齢者の場合、

「認知症になってから考える」のではなく「認知症になる前に選択肢を残す」

という意味があります。

家族信託のデメリット・注意点

家族信託は万能ではありません。

契約設計が複雑

家族構成、財産、本人の希望によって適切な契約内容は変わります。

専門家費用がかかる

司法書士・弁護士・税理士などへ相談する場合には費用が発生します。

受託者の負担がある

受託者には信託財産を適切に管理する責任があります。

家族間トラブルの可能性

一人の子どもだけを受託者にすると、

「兄だけが親のお金を管理している」

などと他の兄弟が不信感を持つ可能性があります。

判断能力低下後では設定が難しい

これは最大の注意点です。

家族信託は契約です。

本人が契約内容を理解し、意思表示できる状態であることが重要になります。

家族信託でよくある失敗

売買経験1,000件以上の不動産実務から見ても、

制度だけ先に考えて不動産の出口戦略を考えていないケースには注意が必要です。

失敗① 家族信託をすれば全部解決すると思った

家族信託は財産管理の仕組みです。

介護、施設入居、相続税、遺産分割など、すべてを一つの契約で解決できるとは限りません。

失敗② 売却を想定した契約になっていない

将来実家を売却する可能性があるなら、それを想定して契約を設計する必要があります。

失敗③ 不動産価格を把握していない

「将来施設費に充てる」と考えていても、そもそも家がいくらで売れるのか分からなければ資金計画を立てられません。

失敗④ 家族で話し合っていない

家族信託では受託者だけでなく、他の家族の理解も重要です。

失敗⑤ 税務確認をしていない

信託の設定によっては課税関係が生じる場合があります。

契約後に「知らなかった」とならないよう事前確認が必要です。

実務で重要｜家族信託を考える前に不動産査定をしておく

これは不動産会社だからこそ強くお伝えしたいポイントです。

家族信託を考えるとき、

不動産の現在価値を把握しておくこと

は非常に重要です。

例えば、

実家の査定価格3,000万円
住宅ローンなし
老人ホーム想定費用 月20万円
年金収入 月12万円

という状況なら、

「将来実家を売却した場合、どのくらい生活資金を確保できるのか」

という具体的なシミュレーションができます。

反対に不動産価格を把握しないまま、

「家を売れば老後は大丈夫」

と考えるのは危険です。

査定したから売却しなければならないわけではありません。

家族信託を設計するための材料として査定する

という考え方もあります。

不動産のみらいで実際に多い相談

足立区・葛飾区で高齢者の不動産について相談を受けていると、

「親が一人暮らしをしている」

「最近物忘れが増えてきた」

「将来的には老人ホームを考えている」

「施設費用として実家を売りたい」

「兄弟がいるので相続でもめたくない」

という相談があります。

この場合、問題は不動産売却だけではありません。

認知症対策・財産管理・老人ホーム・相続・不動産売却

を一つの流れとして考える必要があります。

家族信託を検討するチェックリスト

次の項目を確認してみてください。

□ 親が不動産を所有している
□ 親が一人暮らしをしている
□ 将来老人ホームへの入居を考えている
□ 実家を将来売却する可能性がある
□ 売却代金を施設費に使いたい
□ 親の判断能力は現在十分にある
□ 子どもに財産管理を任せたい
□ 兄弟姉妹がいる
□ 不動産の現在価値を把握している
□ 住宅ローン・抵当権を確認している
□ 遺言についても検討している
□ 成年後見との違いを理解している

複数当てはまる場合には、家族信託を含めた将来の財産管理について早めに専門家へ相談する価値があります。

足立区・葛飾区で家族信託と不動産売却を考えるなら

不動産のみらいは、中古不動産売却を中心に売買経験1,000件以上。

ご相談の約70％が相続関連です。

足立区・葛飾区を中心に、

・相続した実家
・空き家
・認知症
・成年後見
・家族信託
・老人ホーム入居
・残置物
・共有名義
・住み替え

など、不動産だけでは完結しない相談についても、

必要に応じて司法書士・税理士・弁護士など専門家と連携しながら対応します。

家族信託そのものの契約設計は専門家の領域です。

一方、不動産のみらいでは、

「その不動産はいくらなのか」
「売却するとしたらどの方法が適切か」
「古家のまま売るのか、解体するのか」
「いつ売るのがよいのか」

という不動産実務の部分を整理できます。

制度と不動産売却を別々に考えないことが重要です。

FAQ｜家族信託と不動産売却

Q1．家族信託をすれば認知症になっても家を売れますか？

適切な信託契約を締結し、対象不動産を信託財産として、受託者に必要な処分権限が設定されていれば、本人の判断能力低下後でも受託者が契約に従って売却できる可能性があります。

Q2．認知症になってから家族信託できますか？

本人が契約内容を理解して有効な意思表示ができない状態では、新たな信託契約を締結することは難しくなります。早めの検討が重要です。

Q3．家族信託と成年後見はどちらがいいですか？

目的が異なるため、一律にどちらが良いとはいえません。家族信託は財産管理を柔軟に設計できる一方、成年後見には身上保護など家族信託では代替できない役割があります。

Q4．家族信託をすると不動産の所有者は子どもになりますか？

単純な贈与とは異なります。信託不動産について受託者名義への登記等が行われますが、受託者は信託目的に従って財産を管理します。

Q5．家族信託すると贈与税がかかりますか？

契約設計によります。委託者以外の人が適正な対価を負担せず受益権を取得するなどの場合、贈与税が課税されることがあります。税理士等への確認をおすすめします。

Q6．家族信託をする前でも不動産査定できますか？

もちろん可能です。むしろ将来の売却を想定しているなら、現在の不動産価値を把握してから財産管理計画を考えることが有効です。

まとめ｜家族信託は「家を売る制度」ではなく「将来の選択肢を残す仕組み」

家族信託で最も重要なのは、

認知症になった後に困らないため、元気なうちに財産管理方法を決めておくこと

です。

ポイントは、

① 家族信託は認知症対策として利用できる場合がある
② 不動産売却を予定するなら売却権限を含めた適切な契約設計が重要
③ 認知症が進んでからでは新たな契約が難しくなる
④ 成年後見とは目的・仕組みが異なる
⑤ 売却後のお金の管理まで考える
⑥ 税金・登記・住宅ローンも確認する
⑦ 不動産の現在価値を事前に把握する

ことです。

高齢の親御様が実家や土地、マンションなどを所有しているなら、

「認知症になってから」ではなく「まだ元気な今」

が対策を考えるタイミングです。

足立区・葛飾区で、家族信託を検討している方、将来の実家売却や老人ホーム入居に備えたい方は、不動産を売ると決めていない段階でもご相談いただけます。

まずは現在の不動産価値と、将来どのような選択肢があるのかを整理するところから始めてみてください。

※この記事は2026年時点の不動産市場や法制度をもとに、売買経験1,000件以上・相続相談約70％の実務経験を踏まえて作成しています。制度改正や市場動向により内容が変更となる場合がありますので、最新情報や個別の状況については専門家へ確認してください。

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