序章｜再建築不可の不動産は“普通に売ると失敗する”

再建築不可の不動産をお持ちの方の多くが、
最初にこう思います。

• 古い家だけど売れるでしょ
• とりあえず査定を取ってみよう
• 住めるから問題ない

しかし結論です。

再建築不可は「通常の不動産とは別物」です。

理由はシンプルです。

建て替えができない

つまり、

• 将来の自由度がない
• 資産価値が制限される
• 買主が限定される

“普通の家”ではない

■ 再建築不可とは？

簡単に言うと、

現在の法律では建物を建て替えできない土地

主な原因：

• 接道義務を満たしていない
• 道路が私道・未認定
• 接道幅が不足

建築基準法の制限

■ なぜ売れにくいのか

再建築不可が売れにくい理由は3つです。

● 銀行融資が通りにくい

担保価値が低い

● 将来の不安

建て替え不可＝出口が限定

● 買主が限定される

投資家・現金購入者中心

“欲しい人はいるが少ない”

■ よくある失敗

ここが重要です。

「普通の物件と同じように売る」

結果：

• 反響なし
• 長期化
• 値下げ

典型的な失敗パターン

■ それでも売れる理由

結論：

需要は確実にある

理由：

• 価格が安い
• 投資向き
• 利回りが出る

ターゲットが違うだけ

■ 最近増えている背景

再建築不可の相談は増えています。

• 相続
• 空き家増加
• 古家放置
• 高齢化

“処分したいニーズ”が増加

■ 本記事でわかること

この記事では、

• 再建築不可の仕組み
• 売れない理由の本質
• 売れるケースと失敗例
• 高く売る戦略
• 仲介と買取の使い分け

実務ベースで完全解説

■ 最後に

再建築不可は、

“扱い方で結果が大きく変わる不動産”

• 間違える → 売れない
• 正しくやる → 売れる

この差は非常に大きいです。

第1章｜再建築不可とは？なぜ起こるのかを正しく理解する

結論：
再建築不可は「価値がない不動産」ではなく、“法律上の制限で建て替えができない不動産”です。

まず最初にやるべきことは、

仕組みを正しく理解すること

ここを間違えると、

• 売却判断ミス
• 価格設定ミス
• 売れない原因

すべてに影響します。

■ 再建築不可とは何か？

簡単に言うと、

今ある建物は使えるが、壊すと新しく建てられない土地

つまり、

• 今の家 → OK
• 建て替え → NG

“現状維持しかできない不動産”

■ なぜ再建築不可になるのか？

原因の9割はこれです。

● 接道義務違反

建築基準法では、

幅4m以上の道路に2m以上接している必要がある

これを満たさないと、

建築不可

■ よくある具体例

● ケース①｜旗竿地（奥まった土地）

• 通路が狭い
• 接道2m未満

再建築不可になる可能性

● ケース②｜古い住宅地

• 昔はOK
• 今の法律ではNG

既存不適格

● ケース③｜私道問題

• 道路として認められていない
• 持分なし

建築不可

■ 見落とされがちなポイント

ここ重要です。

「見た目では判断できない」

• 普通の家に見える
• 住める
• 周りも家がある

でも建て替えできない

■ 再建築不可＝違法ではない

よくある誤解です。

違法ではありません

• 既存の建物は合法
• 住むことも可能

ただし“将来制限あり”

■ なぜ価値が下がるのか

理由はシンプルです。

出口が限定されるから

• 建て替えできない
• 資産性が弱い
• 買主が限定

市場評価が下がる

■ それでも価値はある

ここ大事です。

価値がゼロではない

• 安く買える
• 投資向き
• 賃貸需要あり

“使い方次第”

■ 売却で重要な考え方

ここが本質です。

「一般向けではない」

つまり、

• ターゲットが違う
• 売り方が違う

普通に売ると失敗

■ よくある危険な判断

「住めるから大丈夫でしょ」

結論：

売却は別問題

• 買主目線では不利
• 融資NG
• 将来不安

売れない原因になる

■ 不動産のみらいの考え方

不動産のみらいでは、

再建築不可は“問題”ではなく“条件”

• 接道
• 道路
• 立地

条件から売却戦略を設計

■ この章のまとめ

再建築不可とは
＝建て替えできない不動産

原因
＝接道義務違反

重要ポイント
＝見た目ではわからない

結論
再建築不可は“理解で結果が変わる不動産”

第2章｜再建築不可が売れにくい本当の理由

結論：
再建築不可が売れにくい理由は「人気がないから」ではなく、“買えない・将来設計ができない構造”にある。

多くの方はこう考えます。

「古いから売れないんでしょ？」

しかし実務の答えは違います。

“欲しい人はいるが、買えない・決断できない”

ここが本質です。

■ 理由①｜銀行融資が通りにくい

最大の壁です。

再建築不可は、

• 担保評価が低い
• 将来価値が限定
• 流動性が低い

銀行が貸したがらない

結果：

• ローンNG
• 現金購入者限定

買主が一気に減る

■ 理由②｜将来の不安が大きい

買主が最も気にするポイントです。

• 建て替えできない
• 老朽化リスク
• 売却出口が不安

長期保有の不安

結果：

購入を見送る

■ 理由③｜比較対象が不利

ここも重要です。

買主は必ず比較します。

• 再建築可能物件
• マンション
• 土地

同じ価格帯なら他を選ぶ

選ばれにくい構造

■ 理由④｜売り方が間違っている

実務で一番多い原因です。

よくある失敗：

• 一般市場にそのまま出す
• 相場より高く出す
• 説明不足

結果：

• 反響なし
• 内覧なし
• 長期化

“売れない原因は売り方”

■ 理由⑤｜物件状態の問題

再建築不可は古い物件が多いです。

• 老朽化
• 修繕不足
• 空き家

印象が悪い

ただし重要なのは、

状態より戦略の方が影響が大きい

■ 理由⑥｜情報不足

再建築不可は、

買主が理解できないと検討されない

• 接道状況
• 法的制限
• 利用方法

説明不足＝検討外

■ 理由⑦｜ターゲットミス

ここが致命的です。

再建築不可は、

一般ユーザー向きではないケースが多い

本来のターゲット：

• 投資家
• 買取業者
• 現金購入者

“買える人に当てていない”

■ 共通している本当の原因

ここが本質です。

物件の問題ではない

“構造の問題”

• 融資
• 将来性
• 比較
• 心理

これを理解しないと売れない

■ ではどうすれば売れるのか？

結論：

“買える状態”を作ること

具体的には、

• ターゲット設定
• 価格調整
• 売却ルート選定

売る前の設計がすべて

■ 不動産のみらいの考え方

不動産のみらいでは、

「売る」ではなく「通す」設計

• 融資が通るか
• 誰が買うか
• どう使うか

ここを最初に設計

■ この章のまとめ

売れない理由
＝人気ではない

本当の原因
＝構造

解決策
＝設計と戦略

第3章｜再建築不可が“売れるケース・売れないケース”の決定的な違い

結論：
再建築不可は「条件を理解している買主に、適切な価格とルートで当てられるか」で売れるかどうかが決まる。

同じ再建築不可でも、

• すぐ売れる物件
• まったく動かない物件

に分かれます。

違いは“物件”ではなく「設計と準備」

■ 売れる再建築不可の特徴（成功パターン）

● ターゲットが明確

• 投資家
• 買取業者
• 現金購入者

“買える人”に当てている

● 価格が現実的

• 所有権より割安
• 利回りが合う
• リスク込みの価格

“買う理由がある価格”

● 接道・条件が整理されている

• 接道状況が明確
• セットバック有無
• 建物状態

判断しやすい

● 利用方法が見える

• 賃貸運用
• セカンドハウス
• DIY利用

“使い道がイメージできる”

● 売却ルートが適切

• 業者ネットワーク
• 投資家
• 買取

ポータルだけに頼らない

■ 売れない再建築不可の特徴（失敗パターン）

● 一般ユーザー向けに出している

そもそもターゲットが違う

● 価格が高すぎる

• 所有権と同じ感覚
• リスク未考慮

反響ゼロ

● 条件が不明

• 接道不明
• 法的制限不明

検討されない

● 建物が放置されている

• 荒れている
• 印象が悪い

敬遠される

● 売却ルートが限定的

• ポータルのみ
• 紹介なし

買主に届かない

■ 特に差が出る3つのポイント

ここが勝負です。

① ターゲット設定

一般か？投資家か？

② 価格設計

リスク込みか？

③ 売却ルート

市場か？業者か？

この3つで結果が決まる

■ よくある危険な勘違い

「そのうち売れるだろう」

結論：

再建築不可は放置すると不利になる

• 建物劣化
• 市場評価低下
• 条件悪化

“時間が敵”

■ 売却成功の流れ（実務）

① 条件整理
② ターゲット設定
③ 価格設計
④ ルート選定
⑤ 売却開始

順番が重要

■ 不動産のみらいの実務

• 条件分析
• 仲介・買取比較
• ターゲット設計
• ルート選定

“売れる状態”を作ってから出す

特に再建築不可は、

経験差＝結果差

■ この章のまとめ

売れる再建築不可
＝設計されている

売れない再建築不可
＝放置・戦略なし

結論

再建築不可は“戦略でしか売れない”

第4章｜再建築不可を高く・早く売る具体戦略

結論：
再建築不可は「通常売却をやめて、“投資物件として設計する”こと」で高く・早く売れる。

再建築不可で結果が出ない原因はこれです。

“普通の家として売ろうとしている”

ここからは、実務で結果が出ている
再建築不可専用の売却戦略を解説します。

■ 戦略①｜ターゲットを最初に決める

最重要ポイントです。

再建築不可は、

一般ユーザー向けではないケースが多い

狙うべきターゲット：

• 投資家（賃貸運用）
• 買取業者
• 現金購入者

“買える人”に当てる

■ 戦略②｜価格は“投資目線”で決める

ここで9割決まります。

NG：

所有権と同じ感覚で価格設定

OK：

利回りベースで設定

• 家賃収入
• 修繕コスト
• リスク

“買う理由がある価格”

■ 戦略③｜仲介と買取を同時に動かす

プロのやり方です。

• 仲介 → 高値可能性
• 買取 → 確実性

両方持つことで判断できる

メリット：

• リスク回避
• 判断スピードUP
• 精神的安心

■ 戦略④｜“使い道”を提案する

再建築不可はこれが重要です。

買主はこう考えます。

「これ何に使えるの？」

提示すべき：

• 賃貸運用
• DIY再生
• セカンドハウス

使い道が見えると売れる

■ 戦略⑤｜物件の見せ方を整える

意外と重要です。

やるべきこと：

• 最低限の清掃
• 危険箇所の整理
• 写真改善

印象で判断される

■ 戦略⑥｜売却ルートを広げる

ここで差が出ます。

NG：

ポータルサイトだけ

OK：

業者ネットワーク＋投資家

ルートで結果が変わる

■ 戦略⑦｜初動30日で判断する

再建築不可でも同じです。

• 1〜2週 → 反響
• 3〜4週 → 判断

動かなければ修正

やること：

• 価格調整
• ターゲット変更
• 買取切替

放置NG

■ やってはいけない売却

「とりあえず出して様子を見る」

結果：

• 売れない
• 時間経過
• 値下げ

典型的な失敗

■ 不動産のみらいの実務

• 条件分析
• ターゲット設計
• 仲介・買取比較
• ルート選定

“売れる状態”を作ってから売却

結果：

• 早期売却
• 値下げ回避
• 条件交渉有利

■ この章のまとめ

成功のポイント

• ターゲット設定
• 価格設計
• ルート選定
• 初動判断

失敗パターン

• 通常売却
• 高値設定
• 様子見

結論

再建築不可は“投資物件として売る”

第5章｜再建築不可売却で不動産のみらいが選ばれる理由（“売れる状態を作る会社”という違い）

結論：
不動産のみらいが選ばれる理由は、「売る会社」ではなく“売れる状態を作ってから市場に出す会社”だからです。

再建築不可の売却は、

• 融資が通りにくい
• 買主が限定される
• 条件理解が必要

“普通に出しても売れない不動産”です。

つまり、

売却前の設計で結果が決まる

■ 理由①｜売る前に“売れるかどうか”を判断する

一般的な流れ：

• 査定
• 媒介契約
• 売り出し

しかしこの流れでは、

売れないまま市場に出る可能性が高い

不動産のみらいでは、

• 売却可否
• 想定ターゲット
• 売却ルート

最初に判断します

■ 理由②｜再建築不可専用のターゲット設計

多くの会社は、

一般ユーザー向けに販売

しかし再建築不可は、

投資家・業者向けが基本

不動産のみらいでは、

• 投資家
• 買取業者
• 現金購入者

“買える層に直接アプローチ”

■ 理由③｜仲介と買取を同時に提示

再建築不可では、

選択肢を持つことが重要

• 仲介 → 高く売れる可能性
• 買取 → 確実に売れる

不動産のみらいでは、

両方提示して判断できる状態を作る

これにより、

• 売れないリスク回避
• 判断スピードUP

■ 理由④｜価格設計が現実的

よくある失敗：

所有権と同じ価格設定

結果：

• 反響ゼロ
• 長期化

不動産のみらいでは、

• 投資利回り
• リスク
• 市場実態

“売れる価格”で設計

■ 理由⑤｜売却ルートが広い

再建築不可はここが重要です。

一般的な会社：

ポータル中心

不動産のみらい：

• 業者ネットワーク
• 投資家
• 買取

“複数の出口”を持つ

■ 理由⑥｜売れない原因の改善力

多い相談：

• 他社で売れない
• 反響なし

原因：

戦略ミス

対応：

• ターゲット再設計
• 価格見直し
• ルート変更

短期間で改善可能

■ 実際の声

• 「売れないと思っていたが売れた」
• 「他社と全然違う」
• 「最初から頼めばよかった」

“売却より判断に価値”

■ 不動産のみらいのスタンス

「売る」ではなく「損させない」

そのために、

• 無理な高値提案はしない
• 売れない戦略は取らない
• 状況ごとに最適解を提示

■ まずはここからでOK

再建築不可で重要なのは、

「今どう動くべきかを知ること」

不動産のみらいでは、

• 売却判断
• 相場
• 最適戦略

無料で整理可能です。

「売れるか不安」
「どうすればいいかわからない」

この段階こそご相談ください。

■ この章のまとめ

選ばれる理由
＝売れる状態を作る力

結果が出る理由
＝最初からズレない

FAQ｜再建築不可の不動産売却でよくある質問

結論：
再建築不可は「正しく理解して対処すれば売れる不動産」。知らないまま進めることが最大のリスクです。

Q1｜再建築不可でも売れますか？

A：
売れます。ただし“売り方が重要”です。

• 一般向けでは反響が弱い
• 投資家・業者向けが中心

ターゲット設定で結果が変わります。

Q2｜なぜ価格が安くなるのですか？

A：
理由は明確です。

• 建て替え不可
• 融資制限
• 将来不安

リスク分が価格に反映される

Q3｜どれくらい安くなりますか？

A：
目安としては、

所有権の50〜70％前後（条件による）

※接道・立地・建物状態で変動

個別判断が必須です。

Q4｜住宅ローンは使えますか？

A：
基本的に難しいケースが多いです。

• 銀行が慎重
• 担保評価低い

現金買主が中心

Q5｜更地にした方がいいですか？

A：
ケースバイケースです。

• 解体費用
• 利回り
• 買主ニーズ

先に戦略を決めることが重要

Q6｜リフォームした方がいいですか？

A：
基本的には不要です。

理由：

• 投資家は自分で直す
• 費用回収できない

最低限の整理でOK

Q7｜空き家のままでも売れますか？

A：
売れますが放置はNG

• 劣化
• 印象悪化

早めの対応が有利

Q8｜どれくらいで売れますか？

A：
目安：

• 仲介：1〜3ヶ月
• 買取：数日〜1週間

初動30日が勝負

Q9｜売れない場合はどうすればいいですか？

A：
原因はほぼ戦略ミスです。

• ターゲット
• 価格
• ルート

見直せば改善可能

Q10｜再建築不可は違法ですか？

A：
違法ではありません。

• 現在の建物は合法
• 使用可能

ただし建替不可

Q11｜相続した場合どうすればいいですか？

A：
使わないなら早めに売却検討

理由：

• 維持コスト
• 劣化
• トラブル

放置がリスク

Q12｜仲介と買取どちらがいいですか？

A：
結論：

両方比較するのが正解

• 仲介 → 高値可能性
• 買取 → 確実性

一択は危険

Q13｜他社で断られましたが売れますか？

A：
売れる可能性は十分あります。

原因：

対応できない会社だっただけ

戦略で変わる

Q14｜査定だけでも大丈夫ですか？

A：
むしろ最初にやるべきです。

判断材料になります。

Q15｜まだ売るか決めていませんが相談できますか？

A：
問題ありません。

その段階が一番重要

まとめ｜再建築不可は「判断」で結果が決まる

結論：
再建築不可は“売り方”ではなく「判断と戦略」で結果が決まる不動産です。

• 知らない → 売れない・安い
• 知っている → 正しく売れる

この差は非常に大きいです。

■ 最後に

不動産のみらいでは、

• 売却判断
• 相場
• 最適戦略

を無料で整理しています。

「売れるか不安」
「どう進めればいいかわからない」

この段階こそ、お気軽にご相談ください。

“動く前の判断”がすべてを左右します。

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