不動産売却にかかる費用と税金の仕組みをわかりやすく解説

2025-09-01

不動産売却

不動産を売却すると「売却代金＝そのまま手元に残る」と思われがちですが、実際にはさまざまな費用や税金がかかります。

特に葛飾区・足立区など都内のエリアで不動産売却を検討される方からは、

「仲介手数料はいくら？」

「税金ってどれくらい引かれるの？」

「最終的にどのくらい手元に残るの？」

といった質問を多くいただきます。

そこで今回は、不動産売却に必要な費用と税金をわかりやすく解説し、実際にどれくらい手元に残るのかシミュレーションも交えて説明します。

不動産売却をお考えの方は是非この記事を参考にしてみてくださいね♪

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不動産売却にかかる主な費用

売却時に必要な費用は大きく分けて次の5つです。

仲介手数料

　不動産会社へ支払う報酬。

　計算式は「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が上限。

　例：3,000万円の売却 → 3%（90万円）+ 6万円 = 96万円 + 税 → 約105万円。

印紙税

　売買契約書に貼る収入印紙代。

　売却金額によって変動。

　例：1,000万〜5,000万円 → 1万円。

登記関連費用（司法書士報酬など）

　抵当権抹消登記などに必要。

　平均2〜3万円。

引っ越し費用・測量費

　引っ越し業者への費用や、土地売却で測量が必要な場合は30万〜50万円かかることも。

リフォーム・修繕費（任意）

　売れやすくするために修繕を行うケースもありますが、必須ではありません。

多くの方にとって一番大きいのは「仲介手数料」。売却益に直結するため、事前に把握しておくことが重要です。

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不動産売却にかかる税金

不動産売却で発生する可能性がある税金は主に2つ。

（1）譲渡所得税

売却価格から「購入時の費用＋売却時の費用」を引いた利益（譲渡所得）に課税。

短期譲渡（5年以内の所有）：約39%（所得税＋住民税）

長期譲渡（5年超の所有）：約20%

例えば、3,000万円で購入した家を3,500万円で売却した場合

利益は500万円。この金額に税率がかかります。

（2）住民税・復興特別所得税

譲渡所得に応じて加算されます。

税金を軽減できる特例

「利益が出たら必ず税金が高くなる」と思われがちですが、実は税制優遇があります。

3,000万円特別控除

　居住用の不動産を売却した場合、利益から3,000万円まで控除可能。

　→ ほとんどの方がこの特例で「税金ゼロ」になるケースが多いです。

買い替え特例

　新しい家を購入する場合、課税を繰り延べできる制度。

相続空き家の特別控除

　相続した空き家を売却する場合、最大3,000万円の控除が受けられるケースも。

→これらの制度を知らずに申告すると「本来払わなくていい税金」を払ってしまう可能性があります。

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実際の手残り金額シミュレーション

例：足立区のマンションを3,000万円で売却したケース

売却価格：3,000万円

仲介手数料：約105万円

印紙税：1万円

抵当権抹消費用：2万円

譲渡所得：利益ゼロ（購入時とほぼ同額で売却）

税金：なし

手残りは約2,892万円。

もし利益が500万円出ていた場合でも、3,000万円控除を使えば課税対象ゼロになることも多いです。

葛飾・足立エリアの実際の相談例

相続した空き家を売却：

　相続登記と測量費で約40万円かかったが、3,000万円控除で税金ゼロ。

築古戸建を買取で売却：

　仲介手数料はかからず、税金も控除でゼロ。結果的にスムーズに現金化できた。

マンションを住み替えで売却：

　譲渡益300万円 → 控除で非課税。買い替え特例も併用できた。

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よくある質問（Q&A）

Q. 売却したら必ず税金がかかる？

→ 利益が出た場合のみ。控除を使えばゼロになることも多いです。

Q. 仲介手数料は値引きできる？

→ 上限が法律で決まっているため、基本的に難しいです。

Q. 空き家でも控除を受けられる？

→ 相続空き家特例の要件を満たせば可能。詳しくは専門家に確認を。

まとめ

不動産売却には「仲介手数料・印紙税・登記費用」などが必ずかかる

利益が出れば「譲渡所得税」が発生するが、多くは特例で軽減できる

実際の「手残り金額」を試算してから売却を進めることが大切

不動産のみらいでは、売却価格だけでなく「手元にいくら残るか」を重視してご提案します

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