マンションやアパートなどの集合住宅にお住まいの皆さま、あるいはこれから購入を検討されている皆さまにとって、物件内で過去に起きた事故や事件は気になる情報の一つでしょう。特に、専有部分だけでなく、共用部分や敷地内で発生した場合、その告知義務の有無や資産価値への影響、そして売却時の対策は重要な関心事です。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、共用部分や敷地内での事故や事件に告知義務はあるのかどうかを深掘りし、告知義務がある物件の資産価値、そしてもし売れない場合の具体的な対処法まで、詳しく解説していきます。
不動産売却をお考えの方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。
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共用部分での事故や事件に告知義務はあるのか
結論から申し上げますと、共用部分や敷地内で発生した死亡事故や殺人事件などの重大な事故・事件についても、告知義務が発生する可能性が高いと考えられています。
告知義務とは、宅地建物取引業法に基づき、売買や賃貸借契約において、買主や借主の判断に重要な影響を与える可能性のある情報を、宅地建物取引業者が告知しなければならない義務のことです。これは、いわゆる「心理的瑕疵（かし）」と呼ばれるもので、過去の事故や事件、自殺、他殺、火災などが該当します。
専有部分での事故や事件については、一般的に告知義務が発生することは広く知られています。しかし、共用部分や敷地内の場合はどうでしょうか。
判断のポイント
告知義務の有無は、個別の事案によって判断が異なりますが、主に以下の点が考慮されます。
事件・事故の内容: 死亡事故や殺人事件など、買主や借主が心理的に嫌悪感を抱く可能性の高い重大な事案であるか。
発生場所: 専有部分だけでなく、エントランス、廊下、エレベーター、駐車場、庭など、日常生活で頻繁に利用する共用部分や敷地内での発生であるか。
時間経過: 事故や事件から相当な時間が経過している場合、告知義務が薄れる可能性もありますが、重大な事案ほどその影響は長く残ると考えられます。
社会的な影響: 新聞やニュースなどで大きく報道され、地域住民に広く知られているような事案であるか。
過去の裁判例などを見ても、共用部分での死亡事故について告知義務を認めた事例が存在します。これは、共用部分も居住者が日常生活を送る上で不可欠なスペースであり、そこで起きた重大な出来事は、買主や借主の心理的な抵抗感に繋がり得るためです。
したがって、共用部分や敷地内で重大な事故や事件が発生した場合、たとえ専有部分に直接的な影響がなかったとしても、売却や賃貸の際には、その事実を告知する義務があると認識しておくべきでしょう。
告知を怠った場合、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われ、損害賠償請求や契約解除につながる可能性があります。
共用部分で事故や事件があった告知義務物件の資産価値は？
共用部分で事故や事件があった告知義務物件の資産価値は、一般的に低下する傾向にあります。その度合いは、事故や事件の内容、発生場所、時間経過、社会的な認知度などによって大きく変動します。
資産価値が低下する要因
心理的な嫌悪感: 事故や事件があった場所や建物に対する心理的な抵抗感は、多くの покупателиや賃借人に共通して見られます。特に、死亡事故や殺人事件のような重大な事案であるほど、その傾向は強くなります。
風評被害: 一度事故や事件が起こると、その物件や周辺地域に対するネガティブなイメージが広がる可能性があります。これは、直接的な被害がなくても、資産価値の低下に繋がります。
買い控え・借り控え: 事故物件であることを告知すると、購入希望者や賃借人の数が減少し、需要が低下します。これにより、価格交渉で不利になったり、売却や賃貸に時間がかかったりする可能性があります。
金融機関の評価: 金融機関によっては、告知義務のある物件に対して融資を敬遠したり、担保評価を低くしたりする場合があります。
資産価値の低下幅
具体的な低下幅は、個別のケースによって大きく異なります。軽微な事故であればほとんど影響がない場合もありますが、重大な事件の場合には、数割程度の価値低下も覚悟する必要があるかもしれません。
特に、共用部分の中でも、エントランスやエレベーターなど、居住者が日常的に必ず利用する場所での事故・事件は、専有部分での発生と同様、あるいはそれ以上に心理的な影響が大きいと考えられます。
ただし、事故や事件から長期間が経過し、人々の記憶が薄れてきた場合や、大規模なリフォームや再開発が行われた場合には、資産価値の低下幅が緩和される可能性もあります。
共用部分で事故や事件が起きた告知義務物件が売れないときの対処法
共用部分で事故や事件が起きた告知義務のある物件は、通常の物件に比べて売却が難航する可能性があります。しかし、適切な対策を講じることで、売却の可能性を高めることができます。
1. 徹底的な情報開示と誠意ある対応
最も重要なことは、買主に対して事故や事件の事実を包み隠さず正確に告知することです。曖昧な説明や隠蔽は、後々のトラブルの原因となり、信頼を失うことにつながります。
・事故・事件の発生日時、場所、内容、その後の対応などを具体的に説明する。
・買主の不安や疑問に対して、誠意をもって丁寧に対応する。
・必要に応じて、警察の捜査報告書や管理会社の記録などを開示する。
・誠実な対応は、買主の不安を少しでも軽減し、信頼関係を築く上で不可欠です。
2. 相場価格の見直しと価格設定の工夫
告知義務のある物件は、通常の相場価格よりも低い価格設定にせざるを得ない場合が多いです。周辺の類似物件の相場を参考にしながら、事故・事件による心理的な影響や買い控えのリスクを考慮し、現実的な価格を設定することが重要です。
・複数の不動産鑑定士に査定を依頼し、客観的な市場価値を把握する。
・早期売却を目指す場合は、思い切った価格設定も検討する。
・価格交渉に応じる余地を残しておく。
3. 物件の魅力を最大限に引き出す
価格以外にも、物件の魅力をアピールすることで、買主の興味を引くことができます。
リフォーム・リノベーション: 内装を綺麗にしたり、最新の設備を導入したりすることで、物件の印象を向上させる。特に、事故や事件の痕跡が残っている場合は、徹底的なクリーニングやリフォームを行うことが重要です。
共用部分の美化: 管理会社と協力し、共用部分の清掃や修繕を徹底する。エントランスや廊下、庭などが綺麗に保たれていることは、物件全体の印象を良くします。
周辺環境のアピール: 周辺の生活利便性（駅からの距離、スーパーや病院の有無、学校区など）や、治安の良さなどを積極的にアピールする。
4. 専門の不動産業者に相談する
告知義務のある物件の売却に慣れている不動産業者に相談することも有効な手段です。
・事故物件の取り扱いに実績のある業者を選ぶ。
・適切な価格設定や販売戦略についてアドバイスを受ける。
・心理的な抵抗感が少ない 購入希望者へのアプローチを検討してもらう。
・必要に応じて、専門の アドバイザーを紹介してもらう。
5. 特殊な売却方法の検討
通常の仲介による売却が難しい場合は、以下のような特殊な売却方法も検討してみましょう。
不動産業者への直接買取: 仲介手数料はかかりませんが、市場価格よりも低い価格になる可能性があります。
オークション: 複数の 購入希望者候補がいる場合、競争原理によって相場に近い価格で売却できる可能性があります。
すぐに売却せず、賃貸に出して収益を得ながら、将来的な売却の機会を待つという選択肢もあります。ただし、賃貸の場合も告知義務は発生します。
まとめ
共用部分や敷地内での事故や事件は、告知義務が発生する可能性が高く、物件の資産価値にも影響を与える可能性があります。売却が難航することも考えられますが、徹底的な情報開示、適切な価格設定、物件の魅力向上、専門業者の活用などの対策を講じることで、売却の可能性を高めることができます。
最も重要なのは、買主に対して誠実に向き合い、信頼関係を築くことです。焦らず、根気強く対応していくことが、告知義務のある物件を売却するための重要なポイントとなるでしょう。
もし、共用部分での事故や事件でお困りの際は、一人で悩まずに、まずは専門の不動産業者に相談してみることをお勧めします。
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