不動産の売買契約は解除できる？その特約を解説します！

2025-03-16

不動産売却

不動産の売買契約は、人生の中でも特に大きな取引の1つです。しかし、契約後に予期せぬ事態が起こり、解除を検討しなければならない状況になることもあります。

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、不動産の売買契約を解除できる特約について、以下の項目に沿って詳しく解説します。

不動産売却をお考えの方は是非この記事を参考にしてみてくださいね！

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不動産の売買契約を解除できる特約①ローン特約

ローン特約とは

ローン特約とは、不動産の売買契約において、買主が住宅ローンの承認を得られなかった場合に、契約を白紙解除できる特約です。高額な不動産取引では、多くの買主が住宅ローンを利用するため、この特約は非常に重要です。

ローン特約の主な内容

解除条件:

買主が指定した金融機関で、指定した期日までに住宅ローンの承認を得られなかった場合。

承認されたローンの金額が、契約で定めた金額に満たなかった場合。

承認されたローンの条件（金利、返済期間など）が、契約で定めた条件に合致しなかった場合。

解除の効果:

売買契約は白紙となり、買主は支払済みの手付金などの金銭を返還してもらえます。

買主は、契約解除に伴う違約金や損害賠償責任を負いません。

適用期間:

ローン特約には、適用期間が定められています。通常、売買契約締結日から1ヶ月～2ヶ月程度です。

この期間内に、買主は住宅ローンの申し込みと審査を受ける必要があります。

ローン特約の種類

解除条件型:

ローン審査の結果が条件を満たさなかった場合、自動的に契約が解除されます。

解除権留保型:

ローン審査の結果が条件を満たさなかった場合、買主が契約を解除するかどうかを選択できます。

ローン特約の注意点

契約書への明記:

ローン特約は、必ず売買契約書に明記する必要があります。口頭での合意は、後々のトラブルの原因となります。

金融機関とローン条件の明記:

どの金融機関で、どのようなローン条件で審査を受けるのかを、具体的に明記することが重要です。

解除期日の確認:

ローン特約の解除期日をしっかりと確認し、余裕を持ってローン審査を受けるようにしましょう。

ローン審査に必要な書類の準備:

金融機関のローン審査には、様々な書類が必要になります。事前に必要な書類を確認し、スムーズに審査を受けられるように準備しましょう。

仲介会社への相談:

ローン特約について不明な点や不安な点があれば、不動産仲介会社に相談しましょう。

ローン特約の重要性

ローン特約は、買主にとって非常に重要な特約です。この特約があることで、万が一ローン審査に通らなかった場合でも、安心して契約を解除することができます。不動産購入を検討する際は、必ずローン特約について確認し、契約書に明記するようにしましょう。

コチラの記事も読まれています｜損をしない売り出し価格の決め方！不動産売却を適正価格ですることの重要性

不動産の売買契約を解除できる特約②買い替え特約

買い替え特約とは

買い替え特約とは、買主が現在所有している不動産（以下、旧居）を売却し、その売却代金を新しい不動産（以下、新居）の購入資金に充てる場合に、旧居の売却が成立しなかった際に新居の売買契約を白紙解除できる特約です。

不動産の買い替えは、売却と購入のタイミングが合わないと、資金計画が大きく狂ってしまう可能性があります。買い替え特約は、このようなリスクを回避するために設けられています。

買い替え特約の主な内容

解除条件:

指定した期日までに、旧居が一定の価格以上で売却できなかった場合。

旧居の売却契約が、何らかの理由で解除された場合。

解除の効果:

新居の売買契約は白紙となり、買主は支払済みの手付金などの金銭を返還してもらえます。

買主は、契約解除に伴う違約金や損害賠償責任を負いません。

適用期間:

買い替え特約には、適用期間が定められています。通常、売買契約締結日から数ヶ月程度です。

この期間内に、買主は旧居の売却活動を行う必要があります。

買い替え特約の注意点

契約書への明記:

買い替え特約は、必ず売買契約書に明記する必要があります。口頭での合意は、後々のトラブルの原因となります。

売却条件の明記:

旧居の売却価格、売却期限など、具体的な売却条件を明記することが重要です。

解除期日の確認:

買い替え特約の解除期日をしっかりと確認し、余裕を持って売却活動を行うようにしましょう。

売却活動の記録:

売却活動の記録（広告掲載の記録、内覧の記録など）を残しておくことで、万が一契約解除となった場合に、売却活動をしっかり行った証拠となります。

仲介会社への相談:

買い替え特約について不明な点や不安な点があれば、不動産仲介会社に相談しましょう。

買い替え特約の重要性

買い替え特約は、買主にとって非常に重要な特約です。この特約があることで、万が一旧居が売却できなかった場合でも、安心して新居の購入契約を解除することができます。不動産の買い替えを検討する際は、必ず買い替え特約について確認し、契約書に明記するようにしましょう。

ポイント

買い替え特約は、買主の保護を目的とした特約です。

売主との交渉が必要になるため、不動産会社の担当者に相談しながら進めると良いでしょう。

契約書に記載する内容は明確にしておく事が重要です。

コチラの記事も読まれています｜不動産売却時の媒介契約の選び方と注意点のご紹介！

特約で売買契約を解除した場合の仲介手数料

特約に基づいて売買契約を解除した場合、仲介手数料の支払いは原則として不要です。

仲介手数料は、売買契約が成立し、物件の引き渡しが完了した際に発生する成功報酬であるためです。

ただし、仲介会社との媒介契約の内容によっては、一部費用が発生する可能性もあるため、事前に確認しておきましょう。

コチラの記事も読まれています｜住宅ローンが支払えない！そんな時の対処法は？

まとめ

不動産の売買契約には、ローン特約や買い替え特約など、契約解除を可能とする特約があります。

これらの特約は、買主にとって大きな安心材料となりますが、適用には一定の条件があるため、契約前に内容をよく確認しておくことが重要です。

また、特約による契約解除と仲介手数料の関係についても、事前に理解しておきましょう。

不動産の売買は、専門的な知識が必要となる複雑な取引です。

ご自身で判断することが難しい場合は、不動産会社の担当者や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

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