住宅のなかには、自分が所有する土地ではなく、第三者から借りている「借地」のうえに建っている住宅もあります。
そのような建物のことを「借地権付き」と表現しますが、借地権付きの家は、一般的な不動産売却とは異なる方法で売却を進めていきます。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、借地権とはなにか、借地権付きの家を売却する方法と手続きの流れについて詳しく解説していきます。 借地権付きの家を売却したいとお考えの方は是非この記事を参考にしてみてくださいね！
【借地権とは？】
借地権とは、土地の所有権を持たずに、土地を借りて建物などを建てる権利のことです。
土地を借りる人は借地権者、土地の所有者は地主と呼ばれます。
借地権は、民法で定められた 物権の一つです。
借地権の種類
借地権には、2種類の種類があります。
地上権：建物を建てる目的で土地を借りる権利
土地の賃借権：建物を建てずに土地を借りる権利
借地権の特徴
借地権には、以下のような特徴があります。
土地の所有権は地主にある：借地権者は、土地の所有権を持っていません。
地主に対して地代を支払う必要がある：借地権者は、地主に対して定期的に地代を支払う必要があります。
土地を自由に処分できない：借地権者は、土地を自由に処分することはできません。
期間が定められている：借地権には、期間が定められています。期間満了後は、土地を地主に返還する必要があります。
借地権のメリット
借地権には、以下のようなメリットがあります。
土地を購入するよりも費用が安い：土地を購入するよりも、借地権を取得する方が費用が安くなります。
固定資産税が安い：借地権の固定資産税は、土地の固定資産税よりも安くなります。
相続税がかからない：借地権は、相続税の課税対象ではありません。
借地権のデメリット
借地権には、以下のようなデメリットがあります。
土地の所有権が地主にある：土地の所有権は地主にあるため、借地権者は自由に土地を処分することはできません。
地代が上がる可能性がある：地代は、契約書に定められた期間ごとに更新されます。更新時に地代が上がる可能性があります。
期間満了後に土地を返還する必要がある：借地権には期間が定められているため、期間満了後は土地を地主に返還する必要があります。
【借地権付きの家を売却する3つの方法】
借地権付きの家を売却するには、大きく3つの方法があります。
・地主に家を売却する
・等価交換をしてから第三者に売却する
・底地権もセットで売却する
それぞれの方法には、メリットとデメリットがあります。
1. 地主に家を売却する
～メリット～
・手続きが比較的簡単
・確実に売却できる
・譲渡承諾料がかからない
～デメリット～
・売却価格が低くなる可能性がある
・土地の所有権が地主に移る
・将来、土地の利用方法が制限される可能性がある
2. 等価交換をしてから第三者に売却する
～メリット～
・土地の所有権を取得できる
・希望に合った土地と交換できる可能性がある
・売却価格が高くなる可能性がある
～デメリット～
・希望に合った土地が見つかるまで時間がかかる
・等価交換の条件が厳しい場合がある
・仮住まいが必要になる場合がある
3. 底地権もセットで売却する
～メリット～
・土地の所有権を取得できる
・自由に土地を処分できる
・将来の不安がなくなる
～デメリット～
・売却価格が高くなる可能性がある
・底地権の買い手がなかなか見つからない場合がある
・地主との交渉が必要
成功のポイント
借地権付きの家を成功に売却するには、以下の点に注意しましょう。
・地主と良好な関係を築く
・物件の情報を正確に伝える
・複数の 不動産業者に相談する
・焦らずに時間をかけて 買主を探す
これらの ポイントを踏まえ、計画的に売却活動を進めることで、希望する価格で売却することができます。
【借地権付きの家を売却する際の流れ】
借地権付きの家を売却する際、通常の住宅の売却とは異なる点に注意する必要があります。
流れは以下の通りです。
1. 借地権の種類を確認する
借地権には、地上権と土地の賃借権の2種類があります。
地上権：建物を建てる目的で土地を借りる権利
土地の賃借権：建物を建てずに土地を借りる権利
売却する家が地上権なのか、土地の賃借権なのかによって、売却の方法が異なってきます。
まずは、借地権の種類を確認しましょう。
2. 地主の承諾を得る
借地権付きの家を売却するには、地主の承諾が必要です。
地主の承諾を得るには、以下の手順を踏む必要があります。
・地主に売却の意思を伝える
・買主候補を紹介する
・地主と買主で契約を締結する
地主の承諾を得られなければ、売却することはできません。
早めに 地主に相談し、承諾を得られるようにしましょう。
3. 譲渡承諾料を支払う
地主が売却を承諾した場合、借地権者は地主に譲渡承諾料を支払う必要があります。
譲渡承諾料は、借地権価格の10％程度が目安です。
譲渡承諾料は、売却の際に買主が負担する場合と、借地権者が負担する場合があります。
売買契約を締結する前に、譲渡承諾料の負担について確認しておきましょう。
4. 相場価格よりも低くなる可能性があることを理解する
借地権付きの家の売却価格は、土地の所有権を持つ家の売却価格よりも低くなる傾向があります。
これは、借地権には土地の所有権がないためです。
売却する家の価値を正確に把握するためには、不動産業者に査定を依頼することが重要です。
5. 早めに売却活動を開始する
借地権付きの家は、売却に時間がかかる傾向があります。
そのため、早めに 売却活動を開始することが重要です。
不動産業者に相談し、売却活動を進めていきましょう。
6. 必要な書類を準備する
借地権付きの家を売却するには、以下の書類を準備する必要があります。
・土地の登記簿謄本
・建物の登記簿謄本
・借地権設定登記簿謄本
・地主との契約書
・固定資産税納税証明書
・住民票
・印鑑証明書
その他、必要に応じて追加の書類が必要になる場合があります。
詳細は、不動産業者に確認しましょう。
7. 買主と売買契約を締結する
買主が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約には、売却価格、支払い条件、引き渡し時期などを記載します。
売買契約を締結する前に、内容をしっかりと確認しましょう。
8. 土地の名義変更と登記を行う
売買契約が締結されたら、土地の名義変更と登記を行います。
名義変更には、以下の手続きが必要です。
・土地の所有者が法務局に土地の名義変更を申請する
・買主が法務局に土地の登記を申請する
・登記には、数週間かかります。
9. 鍵の引き渡しを行う
土地の名義変更と登記が完了したら、鍵の引き渡しを行います。
鍵の引き渡しの際には、買主と立ち会いの上、設備の状態を確認しましょう。
10. 残金の支払いを受ける
鍵の引き渡し後、買主から残金の支払いを受けます。
残金の支払い方法は、売買契約で定められています。
【まとめ】
借地権付きの家を売却するには、通常の住宅の売却とは異なる点に注意する必要があります。
今回紹介した内容を参考に、スムーズな売却に向けて準備を進めましょう。
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