住み替えの時の重要ポイント！購入先行・売却先行どちらを選ぶ？

2024-09-03

住み替え

賃貸住宅からの住み替えは、新しい住居を探し、引っ越しをすればいいだけですが、マイホームの住み替えとなると簡単ではありません。

今住んでる家を売却するため、「購入と売却のスケジュール管理」が重要になります。

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、住み替えについて解説していきます。

住み替えを検討中の方はぜひこの記事を参考にしてみてくださいね！

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住み替えの第一歩は「不動産査定」から

マイホームの住み替えを検討されている方の中には、「新居の購入を先に進めるべきか」「それとも、現在の家を売却してからにすべきか」と悩まれる方も多いのではないでしょうか。この選択は、住み替えの成否を大きく左右するため、慎重に進める必要があります。

一般的に、売却した資金で新居の購入資金に充てるケースが多く見られます。そのため、**「不動産売却査定」**は、住み替えをスムーズに進める上で欠かせないステップと言えるでしょう。

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不動産査定とは？

不動産査定とは、専門の不動産会社が、あなたの物件が現在どれくらいの価格で売却できるかを算出するサービスです。過去の取引事例などを参考に、物件の立地、築年数、状態などを総合的に評価し、売却価格の目安を示してくれます。

なぜ不動産査定が必要なの？

適正な売却価格の設定: 査定結果を参考に、物件の売り出し価格を決定できます。高すぎる価格設定は売却期間が長引き、低すぎる価格設定では損をしてしまう可能性があります。

資金計画の立案: 売却額の見込みが立つことで、新居の購入資金計画を立てることができます。

スムーズな売却活動: 適正な価格で売り出すことで、スムーズに買い手が見つかる可能性が高まります。

不動産査定を受ける際の注意点

複数の不動産会社に依頼する: 複数の不動産会社に査定を依頼することで、より客観的な価格を知ることができます。

査定方法を確認する: 不動産会社によって査定方法が異なる場合があります。どのような方法で査定しているのか、しっかりと確認しましょう。

査定価格にこだわりすぎない: 査定価格はあくまでも目安です。市場の動向や、物件の売却状況によって、実際の売却価格は変動する可能性があります。

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売却金額で住宅ローンは完済できる？～住み替え資金計画の重要性～

不動産査定で物件の売却相場が分かったら、次に確認すべきは、住宅ローンの残債です。

売却資金で住宅ローンを完済できるか？

売却金額が住宅ローンの残債を上回れば、完済後、新居の購入資金に充てる余力も生まれます。しかし、残債が大きく、売却資金だけでは不足する場合には、追加の資金調達が必要になります。

資金不足時の対処法

手持ち資金で補填: 一括で不足分を支払うのが一般的です。

住み替えローン: 新規の住宅ローンを組み、不足分を借り入れることも可能です。ただし、審査が厳しく、利用できるケースは限られます。

資金計画の重要性

住み替えをスムーズに進めるためには、綿密な資金計画が不可欠です。売却額、住宅ローンの残債、新居の購入予算などを明確にし、不足する資金をどのように調達するかを具体的に検討しましょう。

資金計画のポイント

不動産会社に相談: 不動産会社は、売却から購入まで、資金計画に関するアドバイスをしてくれます。

税金も考慮: 不動産売却には譲渡所得税がかかる場合があります。税理士に相談し、税金対策も検討しましょう。

住宅ローンの金利: 新規の住宅ローンを組む場合は、金利を比較し、自分に合ったプランを選びましょう。

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購入先行か、売却先行か – 新居購入の資金計画を立てよう

不動産査定で現在の住まいの売却価格が分かり、住宅ローンの残債と照らし合わせて資金計画の大まかな見通しが立ったところで、いよいよ具体的な資金計画を立てていきましょう。

新居の購入方法には、大きく分けて「購入先行」と「売却先行」の2つのパターンがあります。

購入先行とは？

現在の住まいを売却する前に、新居を購入する方法です。

メリット:

新居探しにじっくり時間をかけることができる。

引っ越しを1回で済ませられる。

新居に住みながら、ゆっくりと現在の家を売却できる。

デメリット:

二つの住宅ローンを抱える期間が生じる可能性がある。

資金計画が複雑になりがち。

売却先行とは？

現在の住まいを売却してから、新居を購入する方法です。

メリット:

資金計画が立てやすく、明確になる。

売却資金を元に、新居の購入資金を調達できる。

デメリット:

仮住まいが必要になる場合がある。

新居探しと引越しを短期間で行う必要がある。

具体的なケース別検討

住宅ローン完済済みで、売却資金に関係なく新居を購入できるケース

購入先行: 資金力に余裕があるため、新居探しを優先して、ゆっくりと進めることができる。

売却先行: 売却資金を新居の頭金やリフォーム費用に充てることで、より良い条件で新居を購入できる可能性がある。

住宅ローン完済済みで、売却資金を新居購入に充当するケース

売却先行: 売却資金を元に、新居の購入資金を調達するのが一般的。

住宅ローンが残っているが、新しい住宅ローンを借入れできるケース

購入先行: 新規の住宅ローンを組み、現在の住宅ローンと合わせて返済していく。

売却先行: 現在の住宅ローンを完済し、新居の購入資金を調達する。

住宅ローンが残っていて、売却資金で完済しなければならないケース

売却先行: 売却資金で現在の住宅ローンを完済し、残りの資金で新居を購入する。

どちらの方法を選ぶかは、以下の要素によって決まります。

経済状況: 手持ち資金、収入、今後の収入見込みなど

ライフプラン: 家族構成の変化、転勤の可能性など

物件の状況: 現住居の売却の見込み、新居の希望条件など

心理的な側面: 引っ越しに対する不安、新居探しにかける時間など

まとめ

住み替えの成否を左右する「資金繰り」

住み替えを成功させる鍵は、何と言っても「資金繰り」にあります。**「購入先行」か「売却先行」**か、どちらを選ぶかで、資金計画は大きく変わってきます。

資金に余裕がある場合

購入先行: 新居をじっくりと選び、快適な住まいを見つけやすい。

売却先行: 売却益を頭金やリフォーム費用に充当できる。

資金に余裕がない場合

売却先行: 売却資金を元に、新居の購入資金を調達する必要がある。

購入先行: 新規の住宅ローンを組む必要があり、審査が厳しくなる可能性がある。

どのようなケースでどちらを選ぶべきか？

現在の住まいが比較的良い条件で売却できそうであれば: 売却先行で、確実な資金を元に新居を探せる。

新しい住まいをじっくりと選びたい場合: 購入先行で、新居探しに時間をかけることができる。

資金に余裕がない場合: 売却先行で、売却益を元に新居の購入資金を調達する。

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