住み替え時の不安を解消‼売却時の安全策となかなか売れない時の対処法は？

家の住み替えでの一番のお悩みは「今の家が売れなっかたらどうしよう…」という不安ですよね。

不安を解消するためには売れない時の対処法を理解するのではなく「売れなかった時」に備えて安全策を準備しておくことです。

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、住み替え時に知っておきたい安全策となかなか売れない時の対処法をご紹介します。

ぜひこの記事を参考にしてみてくださいね。

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【住み替えで家が売れなかったら？】

買い先行なのか、売り先行なのかで、それぞれリスクは違います。

どちらの方法で進めるかによってスケジュールも必要な資金も変わります。

・買い先行の場合

買い先行は、先に新居を購入し、その後に今住んでる家を売却する方法です。

希望の物件を購入後、売却をするのでなかなか売れない！などの焦りはなくなりますが、売れない期間が長くなると所有するコストと手間がかかります。

自己資金が不足してしまったり、家の住宅ローンが残っている場合は、先に購入できない心配もあります。

買い先行で進める場合は、ある程度の資金に余裕が必要になってきます。

・売り先行の場合

売り先行は、先に今の家を売却して、その後に新居を購入する方法です。

売却金を新居の購入金にあてられるのが一番のメリットと言えるでしょう。

ただ、理想の物件に出会えても家が売れてなかったら購入のチャンスを逃してしまいます。

また、転勤などが理由で引っ越す場合は、住み替えの期間が決まってることも。

売却が終わったのに新居が見つからない場合もあるので、仮住まいのための出費と住居が必要になるので、

売却と購入のタイミングを考慮して進めることが大切です。

【住み替えで家が売れなかった場合に備えておきたい安全策と対処法】

家を売却する時は、不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を結び、希望額で購入してくれる買主を探す方法が一般的です。住み替えは、売却だけの場合と違い、転居時期が決まっていたり、現金がすぐに必要な場合があります。

期限が迫ってるのに売れない場合にできる対策をあらかじめ頭に入れておきましょう。

・買取保証の利用

買取保証とは→不動産会社があらかじめ決めた金額で買い取る約束のこと

条件のいい買主を探したとしても、一定期間売れなかった場合に買い取ってもらえます。

買取価格は、相場価格の7割程度が目安になり、仲介手数料が不要です。

売却期間が長くなり、値下げしていくなら買取保証の方がメリットが上回ることもあります。

最終手段として、買取保証をつけておけば、すぐに現金化もできるし、安心感も得られます。

・売出価格が高い

よくある原因でもありますが、売出価格の設定が高いということ。

もちろん高値売却を狙うのは当然ですが、相場からかけ離れた価格だと買主側の検討対象になりません。

高値設定は売却期間を長期化させてしまうので金額の設定は重要になります。

売出価格が相場に見合っているか再評価してみましょう！

ただし、住み替えの場合は売れないから値下げするとなると、新居の購入資金やその後の計画が崩れてしまうこともあるので、不動産会社の担当とよく相談してからにしましょう。

・宣伝がしっかりできてない

売却をスタートしても問い合わせが来ない場合は、宣伝が行き届いてない可能性があります。

その場合、仲介をお願いする不動産会社を1社に絞る専任媒介契約・専属専任媒介契約から、複数社に依頼できる一般媒介契約に変更する方法があります。

ただ、契約を変更しても宣伝効果がすごく伸びるとは限らないので慎重に検討しましょう。

一般媒介の場合、成約できた不動産会社だけに仲介手数料が入るので、他社より早く成約するために無理な営業をする不動産会社もあります。買主のニーズに合ってない、住宅ローンが厳しいのに強引に進めるなど、売却がキャンセルになることも。信頼できる不動産会社と専属専任媒介契約を結んだ方が早期売却に繋がることもあります。

・内覧の対応がよくない

内覧をしても成約につながらない場合、内覧のときの対応について考えましょう。

居住中物件の内覧は、売主にも内覧者にもストレスがかかるものです。実際、「内覧中に嫌な思いをして、価格や物件の良し悪しを検討する前に購入を断念した」というお声も。

売主と内覧者がお互いに気持ちよく過ごせるように準備しましょう！

【不安を解消する住み替え計画】

今の家の売却や新居の購入などの計画を念入りに立てることが住み替え成功のカギになります。

・売却から購入までのロードマップを作ろう！

住み替えを検討してる時は、売れなかったら、値下げ交渉されたら、引っ越しが延期になったらなど、あらゆる事態を想定して準備をしておきましょう。

そこで何をいつまでにやればいいのかのロードマップを作っておくといいでしょう。

1.ローンの残債と新居購入価格の上限

2.価格見直しのタイミング(値下げ)

3.買取に切り替える期限

4.買取に切り替えたときの価格の条件

そのほかにも、家族の仕事、学校の予定なども一緒に盛り込んでおきましょう。

媒介契約満了までの3か月までをゴールと設定し、3か月後の状況を想定して不動産会社と再契約するのか、もしくは違う不動産会社と契約するのかを検討します。

それを踏まえたうえで住み替え完了までの半年間のスケジュールをおおまかに考えておくと安心です。

・家の状況を知ろう！

内覧時は、購入検討者にいい点を紹介しますが、不具合や欠点も把握しておく必要があります。

不動産会社によっては、媒介契約を結ぶ際に、リフォームや修繕履歴があるか、設備の年式、使用状況などを聞き物件状況報告書や設備表を作成します。

売却後に不具合があった場合、売主側に修繕義務があるのかは価格にも影響がでます。

後々、トラブルの原因になることもあるので、事前に調査をしましょう。

・重要なのは営業担当者選び！

住み替えを成功させるのにもっとも重要なのが不動産会社と営業担当者選びです。

「売却と購入両方の不動産知識と経験があるか」

「住宅ローンなどの金融商品知識があるか」

「リフォーム業者や建売事業者とのパイプや交渉力があるか」

「売主の希望に寄り添い、想定外の事態にも対応できるか」

理想的な営業担当者はこのような幅広いスキルがある人です。

最初に依頼した不動産会社の査定額が高かったからとそこと契約するのは賢明ではありません。

相場価格より高い価格設定は、売却期間を長期化させ、逆に低い場合は新居の購入金が足りなくなることがあります。

査定依頼をするときは、一括査定を利用して、必ず複数社に査定依頼をしましょう。

大体の相場をつかめるほか、各不動産会社が他社にも査定依頼をしてる前提で査定をするので、精度の高い査定額の提案を受けられます。

【まとめ】

住み替えを検討中の方のよくある不安を解消できる対処法などを解説していきました。

買い先行、売り先行それぞれのリスクを把握し、住み替え計画をしっかりたてた上で、もしも売れなかった場合は不動産会社の買取プランを利用してみましょう！

私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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