不動産売却では負動産に注意！手放す方法は？

2024-08-28

不動産売却

近年、人口の減少や高齢化にともなう空き家の増加が、社会問題にまで発展しています。

そこで、相続した不動産を売却する前に知っておきたいのが「負動産」です。

今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、不動産売却における負動産とは何か、相続放棄、負動産の処分方法についてご紹介します。

負動産をお持ちでお困りの方はぜひこの記事を参考にしてみてくださいね！

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不動産売却で注意したい「負動産」とは？

不動産売却を検討する際に、必ず避けて通れないのが「負動産」という概念です。

負動産とは？

「負動産」とは、所有しているだけで費用がかかり、利益を生み出さない不動産のことを指します。具体的には、以下の様な特徴を持つ不動産が該当します。

売却が困難: 立地が悪かったり、老朽化が進んでいるなど、買い手がつきにくい。

維持費がかかる: 固定資産税、都市計画税などの税金に加え、修繕費や管理費などの支出が継続的に発生する。

価値が下がる: 長期にわたって放置されると、建物は老朽化し、土地の価値も下落する傾向がある。

負動産の具体例

負動産は、様々な状況で発生します。以下に、具体的な例をいくつか挙げます。

1. 地方の空き家や古民家

問題点: 老朽化が進み、リフォーム費用が高額になる。売却希望者が少ない、または売却価格が低い。固定資産税などの維持費がかかる。

2. 遠方の土地

問題点: 管理が難しく、草刈りなどの維持費がかかる。売却希望者が少ない、または売却価格が低い。

3. リゾートマンションや別荘

問題点: 利用頻度が低く、固定資産税などの維持費がかかる。管理組合費も発生する場合がある。

4. 相続で得た農地や山林

問題点: 農業や林業の経験がないため、管理が困難。固定資産税がかかる。

5. 再開発地域内の建物

問題点: 再開発計画により、建物を取り壊さなければいけない可能性がある。

6. アクセスが悪く、周辺環境の悪い土地

問題点: 買い手がつきにくく、売却価格が低い。

7. 法規制により利用制限のある土地

問題点: 建物の建て替えや用途変更が制限されているため、売却が難しい。

8. 老朽化した集合住宅の一室

問題点: 共用部分の修繕費負担が大きい。売却価格が低い。

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負動産になる原因

立地の悪化: 周辺環境の変化やインフラの老朽化などにより、物件の価値が低下する。

建物の老朽化: 長年住まわれていなかったり、適切なメンテナンスが行われていないことで、建物が老朽化する。

法規制: 土地利用制限法や建築基準法などの規制により、土地の利用方法が制限される。

相続問題: 相続により、遠方にある不動産や、相続人が複数いる場合に、管理が行き届かずに負動産化してしまうケースが多い。

負動産になってしまうとどうなる？

経済的な負担: 固定資産税などの税金や、維持費がかかり続ける。

精神的な負担: 不動産を処分したいのに、なかなか売却できず、ストレスを抱える。

相続問題: 相続人に負の遺産を残してしまう可能性がある。

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負動産を回避するための方法は不動産売却ではなく相続放棄？

負動産を回避する一つの方法として、相続放棄が挙げられますが、状況によっては不動産売却がより適切なケースもあります。どちらを選ぶべきか、それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

負動産を回避する方法：相続放棄 vs. 不動産売却

相続放棄のメリット・デメリット

メリット:

負の遺産から完全に解放される: 負動産だけでなく、他の負債も一切相続する必要がなくなります。

手続きが比較的簡単: 裁判所への申立て手続きのみで完了します。

デメリット:

全ての財産を放棄する: 負動産だけでなく、預貯金や有価証券などのプラスの財産も全て放棄しなければなりません。

期限が短い: 相続開始を知った日から3ヶ月以内に手続きを完了させる必要があります。

不動産売却のメリット・デメリット

メリット:

プラスの財産を得られる可能性がある: 不動産を売却することで、売却代金を得られます。

負動産の管理から解放される: 売却することで、固定資産税などの負担から解放されます。

デメリット:

売却に時間がかかる: 不動産の状況や市場の状況によって、売却に時間がかかる場合があります。

売却価格が低い可能性がある: 負動産の場合、売却価格が低い可能性があります。

売却手続きが複雑: 不動産売却には、不動産業者への依頼、契約手続き、引渡しなど、様々な手続きが必要になります。

どちらを選ぶべきか？

どちらの方法を選ぶべきかは、以下の要素によって異なります。

他の相続財産: プラスの財産が多い場合は、不動産売却の方が有利な場合があります。

負動産の状況: 建物の状態、土地の権利関係、周辺環境などによって、売却価格や売却期間が大きく変わります。

時間的な余裕: 相続放棄は期限が短いですが、不動産売却は時間がかかる場合があります。

経済的な状況: 売却費用や税金などを考慮する必要があります。

一般的には、以下のケースで相続放棄が検討されます。

・負動産以外の財産が少ない、または負債が多い場合

・迅速に手続きを完了させたい場合

・不動産の管理が困難な場合

一方で、以下のケースでは不動産売却が検討されます。

・プラスの財産が多い場合

・売却価格が比較的高い見込みがある場合

・時間的な余裕がある場合

その他の選択肢

空き家バンクへの登録: 自治体の空き家バンクに登録することで、売却先を探すことができます。

公益法人への寄付: 公益法人へ寄付することで、固定資産税などの負担を軽減することができます。

任意売却: 債務超過の不動産を売却する方法です。

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負動産を売却する際の注意点

不動産の現状を正確に把握する: 建物の状態、土地の権利関係、周辺環境などを詳しく調査する。

適正な価格で売却する: 不動産の専門家に相談し、適正な売却価格を査定してもらう。

売却方法を選ぶ: 一般的な仲介売却だけでなく、競売、任意売却など、様々な売却方法がある。

税金対策: 売却による収入に対して、税金がかかる場合があるため、税理士に相談する。

負動産を防ぐために

定期的なメンテナンス: 建物を定期的に点検し、必要な修繕を行う。

不動産情報を収集: 不動産の価格動向や周辺環境の変化に注意を払う。

相続対策: 生前贈与や遺言などで、相続後のトラブルを予防する。

まとめ

負動産は、放置しておくと様々な問題を引き起こします。もし、負動産と思われる不動産を所有している場合は、早めに専門家に相談し、適切な対策を講じることが重要です。

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