不動産売却前に知りたい「分筆」について解説！

2024-07-05

不動産売却

「不動産売却前に分筆をする際の注意点は？」

「そもそも不動産売却前に分筆をするメリットはある？」などのご質問を頂くことがあります。

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、土地の「分筆」について解説していきます。

土地の売却をお考えの方は是非この記事を参考にしてみてくださいね。

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【土地の分筆とは？】

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分割する登記手続きです。

例えば、1,000平方メートルの土地を2つの500平方メートルの土地に分筆することができます。

【土地の分筆と分割の違い】

土地の分筆と分割は、どちらも1つの土地を複数の土地に分ける行為ですが、以下のような違いがあります。

最大の違いは、登記上の扱いです。

分筆: 1つの土地を登記上も複数の土地に分ける行為です。法務局に申請し、登記簿を変更する必要があります。

分割: 1つの土地を物理的に複数の土地に分ける行為です。登記上の手続きは必要ありません。

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【土地の分筆方法】

土地の分筆は、以下の手順で行うことができます。

1. 土地家屋調査士に依頼する

分筆は、法務局に登記申請する必要があるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

土地家屋調査士は、分筆に必要な書類の作成や法務局への申請など、手続きを全て代行してくれます。

2. 必要書類を準備する

分筆に必要な書類は、以下の通りです。

・分筆登記申請書

・土地の測量図

・筆界確認書

・隣接土地所有者の同意書（必要な場合）

・その他（法務局から指示された書類）

3. 法務局に申請する

必要書類が揃ったら、法務局に申請します。

申請には、数週間から数ヶ月かかります。

4. 登記完了

法務局の審査に合格すると、分筆の登記が完了します。

登記が完了すると、分筆された土地のそれぞれに新しい登記簿が発行されます。

分筆にかかる費用

分筆にかかる費用は、以下の通りです。

土地家屋調査士の報酬：10万円～20万円程度

登記費用：1筆あたり1,000円

測量費用：土地の面積や形状によって異なる

その他（書類作成費用など）

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【土地の分筆のメリット】

土地の分筆には、以下のようなメリットがあります。

1. 土地の一部を売却できる

所有する土地の一部を売却したい場合に有効です。

例えば、1,000平方メートルの土地を2つの500平方メートルの土地に分筆することで、500平方メートルの土地を売却することができます。

2. 建物を増築・改築しやすい

土地を分割することで、それぞれの土地に建物を建築したり、増築・改築したりしやすくなります。

例えば、1,000平方メートルの土地を2つの500平方メートルの土地に分筆することで、それぞれの土地に1棟ずつ住宅を建築することができます。

3. 相続対策になる

土地を複数の相続人に分筆することで、スムーズな相続が可能になります。

例えば、1,000平方メートルの土地を2つの500平方メートルの土地に分筆することで、2人の相続人にそれぞれ 500平方メートルの土地を相続させることができます。

4. 贈与しやすい

土地を分筆することで、一部の土地を特定の人に贈与しやすくなります。

例えば、1,000平方メートルの土地を2つの500平方メートルの土地に分筆することで、子供に500平方メートルの土地を贈与することができます。

5. その他

・建蔽率や容積率を有効活用できる

・駐車場や庭などのスペースを確保しやすい

・土地の形状を整えることができる

・売却や相続の際のトラブルを回避できる

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【土地の分筆をする際の注意点】

土地の分筆は、メリットだけでなく、デメリットや注意点もあります。

分筆を検討している場合は、以下の点に注意する必要があります。

1. 法規制

分筆には法規制があり、一定の要件を満たさなければできません。

具体的には、以下のような要件があります。

・分筆後の土地の面積は、30平方メートル以上であること

・分筆後の土地の幅員は、4メートル以上であること

・分筆後の土地に道路が接していること

2. 隣接地所有者との合意

分筆によって隣接地に影響を与える場合は、隣接地所有者の合意が必要です。

具体的には、以下のような場合に合意が必要です。

・分筆によって隣接地の日当たりや通風が悪くなる場合

・分筆によって隣接地へのアクセスが悪くなる場合

・分筆によって隣接地の資産価値が下落する場合

3.デメリット

分筆には、以下のようなデメリットもあります。

土地の形が悪くなる場合がある: 分筆によって土地の形が悪くなる場合、売却価格が下落する可能性があります。

固定資産税が高くなる場合がある: 分筆によって土地の評価額が高くなる場合、固定資産税が高くなる場合があります。

法務局の審査がある: 分筆には法務局の審査が必要であり、審査に時間がかかる場合があります。

4.その他

分筆によって建蔽率や容積率が変更になる場合があります。

分筆によって土地の用途が変更になる場合があります。

分筆によって公共施設の移転が必要になる場合があります。

【まとめ】

土地の分筆は、所有する土地を有効活用したい場合に有効な手段です。

分筆を検討している場合は、メリットとデメリットを理解した上で、専門家に相談することをおすすめします。

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