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任意売却と競売の違いは?メリットとデメリット・リスクを解説‼
2023-06-26
任意売却とは→住宅ローンの支払いが難しくなった時に債権者の合意のもとに行う売却方法のこと
一般売却と同じように不動産会社で売却活動をしますので、相場の売却が期待できますが、売却後に残債の返済をどうするか債権者と協議し、債権者と利害関係人の合意が必要となります。債務者、所有者の意思で売却できるが債権者の意思が強く反映されます。
競売とは→不動産を担保にして融資を受けるとき、債権者が担保の不動産に「抵当権」などの担保権を設定します。
ローンの返済が困難になると、債権者が担保権を使い裁判所に「不動産競売申し立て」をします。
裁判所の権限で担保になっている不動産を強制的に差し押さえて売却し、その売却金から債権の回収に充てる手続きを「競売」と言います。
【競売はなぜ起こるのか？】
競売または任意売却は、債務者がローンを数か月滞納したことで起こります。
銀行などが貸したお金を強制的に返してもらう競売に対し、任意売却は債務者と債権者が協議し、債務者の意見に従い売却を進めることが可能です。
競売は、債権者が裁判所に申し立てを行い、債務者の不動産を競売に出し残債を回収するため、市場相場の3〜5割程度安く取引されます。
競売で得たお金は住宅ローンの返済に充てられます。通常の売却と比べて返済額が少ないので住宅ローンが多く残るので、債権者側にも債務者側にとっても良いことではありません。
住宅ローンを減らすために少しでも高値売却をする任意売却という手段があります。通常は、住宅ローンの滞納が続いている段階で任意売却の準備・計画に着手し、競売の開札が始まる前までに売却を済ませておくケースがほとんどになります
。任意売却は、引っ越しの融通がきくなど、競売よりもメリットがあるので、 早めの任意売却を検討することをおすすめします。
コチラの記事も読まれています｜不動産売却とローン残債の関係
【任意売却のメリット】
・競売に比べて高値で売れる可能性がある
任意売却は競売に比べて、売却価格が高くなる可能性があります。
競売は、入札で購入希望者を募集します。
入札はオークション形式で購入希望者が価格を提示して、1番高い金額を付けた人が購入できる権利をもらえます。
競売の特性として、相場の価格より安値になることもあります。
・個人情報が出回らない
任意売却は一般の売却方法と同じ販売方法なので、所有してる物件の情報が競売情報として出回りません。
任意売却は、競売に比べてプライバシーが守られるというメリットがあります。
・残債を分割払いすることができる
任意売却は「分割和解の契約」を結べるので、売却後の残債を分割払いできることがあります。
債権者との協議次第では、生活に支障がない範囲で返済額の分割払いの交渉ができます。
【任意売却のデメッリト】
・売却が希望通りに進まないこともある
売却希望価格が相場とかけ離れていたり、買い手が付きにくい物件の場合、思ったように売却が進みません。
競売のように入札ではないので、不動産会社と話し合いをしながら、適切な価格に設定することが重要になります。
・関係者の承諾が必要
任意売却は関係者の承諾がないと行えません。
債権者の同意を得て抵当権を外す許可をもらい、所有権を共有するすべての人の同意も必要です。
親族が共有者の場合は問題ないのですが、元配偶や、関係性が複雑な共有者の場合、同意をもらうのに苦労することがあります。
・不動産会社を選び間違えると不成立になる
依頼する不動産会社を選び間違えると任意売却が不成立になることがあります。
任意売却は金融機構や、債権者に交渉したり、一般の不動産売却では使わない法律の知識が必要になる売却の方法です。
金融機構との話をまとめられないことや、引っ越しの処理ができないなど不動産会社選びも重要です。
【競売のメリット】
・売却の手間がかからない
競売は裁判所が法的に売却をすすめます。
債権者は売却手続きが必要ないので任意売却より手間がかかりません。
何もしなくても売却される点がメリットと言えるでしょう。
・任意売却よりは長く住める可能性も
競売は任意売却より長く住める可能性があります。
任意売却は、スピードが重要になります。売出から、契約成立まで短期間で成立させます。
競売は、滞納から所有権移転まで9か月～1年ほどの時間がかかるので任意売却に比べて長く住むことができます。
【競売のデメリット】
・任意売却に比べたら売却価格安くなりやすい
任意売却に比べたら売却価格安くなりやすい傾向にあります。
一般の相場より3～5割ほど安くなると言われています。
・物件の情報が競売情報として世間に出る
競売にかけられていることが世間に出てしまうほか、不動産鑑定士や、裁判所の執行委員が訪問してくることがあります。
物件の購入を検討してる不動産会社が情報収集のために近隣に聞き込みに行くことも。
その結果、競売にかけられていることが知られ、返済ができてないことが知られてしまうことがあります。
・立ち退きを強制させられる
任意売却は退去日の交渉ができますが、競売は明け渡しの日時を言われ強制市執行されます。
強制執行を拒否することはできません。
【まとめ】
任意売却と競売の違い、メリットとデメリットを解説していきました。
任意売却は競売に比べたら売却価格が高く残債の支払いにも交渉できますが、競売はプライバシーや退去日などデメリットがおおきいですね。
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