オーナーチェンジ物件の売却方法と売却を成功させるためのコツとは？

【オーナーチェンジの具体的手順】

オーナーチェンジによるマンション売却の手順は、一般的なマンション売却とほぼ同じです。

まず、マンション売却の基本の流れを確認し、オーナーチェンジではどのような手順が増えるのか見ていきましょう。

一括査定などを利用し、売却の相談をする

一括査定とは、複数の不動産仲介会社へ査定を依頼する方法のことです。 一括査定後に依頼した会社からこの金額なら売れるであろうとといった簡易的な査定額が提示されます。査定額は、築年数や㎡数、近場の売却事例などから算出されるのが一般的です。

一括査定ではマンションの詳細な価値を知ることはできませんが、一度に複数社の査定価格を確認でき、売主様の相場調査にかかる手間を軽減できます。

査定を申し込んだからといって売却を進めなければいけないということではありません。

マンションの相場を知るには、売主様個人で調べるなど査定以外の方法もありますが、まずは気軽に相談する気持ちで一括査定を依頼することをおすすめします。

なぜなら、専門家のアドバイスや査定の結果をもとに再度検討することもできますし、売却計画を練り直すこともできるからです。

不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

査定後、「売却（仲介）を依頼したい不動産仲介会社」が決定したら、仲介を依頼するための媒介契約を結びます。 

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と3種類あり、それぞれ条件が異なるので、媒介契約の内容をよく確認し、それぞれの媒介契約の特徴を把握し、自分の希望に合った媒介契約を信頼できる不動産会社と契約を結びましょう。

不動産会社と協力し売却活動を行う

媒介契約を結んだあとは、不動産仲介会社のサポートを受けながら売却活動を行います。

広告・宣伝や買主様からの問い合わせ対応など、専門知識が必要な売却活動においては、不動産会社が対応をするのが一般的で、 売主様には、買主様を集うための広告づくりに協力する、必要書類や資料を集めるといった対応が求められることがあります。

 また、オーナーチェンジの際は、基本的に物件に入居者がいるため内見の対応はありませんが、一部空室がある場合などは対応が発生することもあります。

レントロール（賃貸借条件一覧表）を示しつつ、交渉を進める

購入希望者様が見つかったら、事前に作成したレントロール（賃貸借条件一覧表）を開示します。

レントロールとは、マンションの賃借に関わる情報を記載した資料のことで、「家賃明細表」とも呼ばれてます。

レントロールは不動産仲介会社が作成することが多いですが、 規定の書式がないので、ケースにより記載内容に違いが出ることもあります。

レントロールに記載される情報は、

・部屋や賃借人を特定する基本的な事項 賃借人の部屋番号、契約開始日、解約日　など

・賃借契約のある部屋に関する情報 間取り、専有面積、契約期間、賃借人の氏名や属性（個人もしくは法人）　など ・賃借契約のある部屋の価値に関する情報 現在の家賃、共益費、敷金（保証金）、礼金　など

買主様にレントロールの情報を確認してもらい、売買契約に向けた交渉を進めます。

双方が合意したら、売買契約を結ぶ

レントロールから読み取れるマンションの経営状況や売却の条件に双方が合意できたら、売買契約を結びます。

一般的な不動産売却と同様じように、売買契約成立後は決済と登記手続きを行い、引き渡しの準備期間に入ります。 オーナーチェンジによるマンション売却では、賃貸借契約に基づく権利の引き継ぎが必要ですが、これは所有権の移転登記と同時に引き継がれます。

決済完了後、物件を引き渡し、オーナーが変更になったことを住民に通達する

一般的に、マンションの入居者へオーナーチェンジがあったことを知らせるタイミングは、引き渡しの完了後になります。通達は書類で行い、家賃の振込先や管理会社など「オーナーチェンジによる変更点」を記載し、オーナー名は、旧オーナー（売主様）と新オーナー（買主様）の連名で作成します。

売却益が出た場合、確定申告を行い納税する

オーナーチェンジによりマンション売却をしたとしても、税制上の扱いは、一般的な不動産売却と違いはありません。マンション売却により売却益があった場合は、売却した翌年の確定申告期間に確定申告をし、所定の方法で税金を納めます。

課税された税金の金額に不明な点がなく、問題なく納税がすめば、オーナーチェンジによるマンション売却は完了となります。

コチラの記事も読まれています｜オーナーチェンジ物件売却の流れと注意ポイント

【オーナーチェンジでマンション売却を成功させるコツ】

1.更新料を無料にし、入居者の契約更新を促す

オーナーチェンジは、買主様にメリットがたくさんあります。

マンション購入後から、家賃収入が得られ利回りを計算しやすい点が大きなメリットになります。売主様は、「買主様のメリット」を減らさないよう工夫をしましょう。

具体的に、更新期間が近い入居者様に「更新料を無料にする」のが有効になります。

賃借物件の更新に関する通知は、通常更新期限の1～3カ月前に入居者の手元の届くので、更新料を無料にすることを早めに伝え更新してもらえるようにしましょう。

2.家賃や初期費の見直し

家賃・初期費用(敷金・礼金)が安い物件は入居者の需要があります。

価格を見直すと入居率の改善、早期退去の防止が期待できます。

ただし、家賃を低く設定すると、新しいオーナーになる買主のメリットが少なくなるので、今の家賃設定が相場と合っているのか確認し、経営状況と照らし合わせながら金額を見直しましょう。

長い間、契約内容を変えず契約更新を続けている入居者が要る場合、知らぬ間に相場とかけ離れた金額になっていることもあります。

金額設定に不安な方は、一度不動産会社に相談してみるといいでしょう。

3.売却の理由・過去の運用状況を明確に提示する

オーナーチェンジでのマンション購入は、内見ができず、買主様は物件の細かいところまで、確認できないこともあります。

物件の瑕疵(かし)や賃借契約にまつわるトラブルは、買主様のリスクとなるため売主は売却の理由や過去の運用状況を明確は伝えるようにしましょう。

次の情報も開示を求められたときはできる限り対応しましょう。

• ・レントロールにない賃貸借契約の詳しい内容
• ・過去の賃借人の入居期間
• ・家賃の滞納履歴
• ・トラブル履歴　など

誠実な対応と不安の解消が売却成功に繋がります。

4.オーナーチェンジの実績や集客力のある不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶときは、マンションの売却だけでなく、オーナーチェンジの実績が豊富なのかも確認しましょう。

オーナーチェンジ物件のマンションは、一般的なマンション売却よりも購入希望者が少なく売却難易度が上がります。

仲介の依頼をする不動産会社によって買主様が見つからない、売出価格を大幅に見直す必要があるなどの状況が考えられることも。

不動産会社を選ぶときは、査定価格、担当者との相性、実績、ネットワークなどの点もしっかり把握し、見極めて選びましょう。

コチラの記事も読まれています｜不動産売却するときの不動産会社の選び方

【まとめ】

オーナーチェンジによるマンション売却の流れは、一般的なマンション売却とほぼ同じですが、売却活動中にレントロールを用いて、物件の情報や賃貸状況を開示し、物件引渡後に入居者にオーナーチェンジがあったことを通達する必要があります。

上記で解説したことを参考にし、売却活動を進めていきましょう。

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