マンション査定時に見られるポイントは？

マンションの売却が決定し、簡単な査定(机上査定)が済んだ後は、実際に物件をみてもらいチェックをする訪問査定をしてもらいます。

売却する側はできるだけ高値で売却したいという気持ちから少しでも印象をよくしようと思うと思います。

【査定ポイント】

マンション査定の時に不動産会社は「購入希望者」の視点で物件を見ています。

不動産会社はマンション購入希望者から、内覧の申し込みや問い合わせがあった時に聞かれたことに正確で的確に応える義務があります。購入希望者が現地にきて実際に物件を見たときに「説明されてたのと違う」「思ってたのと違う」など購入意欲を下げないよう、細心の配慮と準備をしておく必要があるのです。

なので、マンション査定の時は初めて敷地内や室内に入った、第一印象がどんな感じなのかなどに注意しています。

不動産会社も訪問査定の時に初めて物件を見るので、条件で言えば、購入希望者と同じ条件です。

つまり、不動産会社が査定の時に気になったことは、購入希望者も気になると言ってもいいでしょう。

ここからは、それぞれのポイントごとに解説をしていきます。

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1.築年数

物件の築年数に関しては簡易査定の時にあらかじめデータとして把握しています。

築年数に見合った建物や部屋の状況であれば問題はありません。

マンションは基本的に築年数が古くなるほど価格は下がります。

一般的な下落の目安として築10年で、10～20％、築20年で50～60％の価格まで下がると言われているので、基本的に中古マンションは築年数が浅い方が高値で売却できることになります。

ただし、築年数が古い＝売れない　というわけではありません。

購入希望者は予算内で自分たちの求める物件を探しているのでどの築年数の中古マンションでも必ず買主は存在します。それよりも問題なのは、築年数が浅いのに普通よりも建物や室内の劣化・汚れが目立つということです。

査定時に、不動産会社からいろいろな質問を受けますので、室内状況に関しては正直に、建物全体のことに関しては、わかる範囲で答えてください。

マンション全体の美化整備に関する管理状態の良し悪しは、住んでいる方にとっては当たり前の状況になってしまっているため、売り主には、そのマンションの管理が良いのか悪いのかがわからないことがあります。

数多く物件を見てる不動産会社だからこそ気づける点ですので、査定の時に管理状態などの質問があった時は状況をありのまま説明してください。

2.耐震性

耐震性は築年数とも関係してますが、建物が「新耐震性基準」なのかそうでないのかで変わってきます。

売却予定のマンションの耐震基準を知りたい方は、マンション購入時の資料に「建築確認済書」の交付日で判断します。

不動産市場では耐震基準の新旧を分けず売買してますが、近年では大震災など、想定外規模の地震が起きてるので中古マンション購入希望者の多くは「新耐震基準」をクリアしている物件の方が査定額が高く、売れやすい傾向にあります。

3.マンションの室内状況

マンションの室内状況とは、主にマンションの壁・床・天井の劣化です。

訪問前にマンション名・築年数などから、おおよその室内のイメージはしてます。

マンションの構造上、壁・床・天井の建材クロスで室内を取り囲んでいるので、面積が広く目に付きやすい部分になるので、物件のイメージに直結しやすいです。

例えば、

・クロスがベロっと剥がれている

・壁・床の汚れが目立つ(掃除してないぐらい)

・西日がきつく、繰り返し日が当たっていたため、木材・壁材が変色してる

・生活臭・タバコ・芳香剤などの臭いが染みついている

・天井の水漏れ・カビなどが原因でシミができてる

これらは、長期間の生活でどの物件にも起こることです。

不動産会社もある程度は予想してますが、中には予想が外れるぐらい、状態がよくないこともあります。

その時は、購入希望者のいい印象を与えられるようにハウスクリーニングやクロスの張替えの提案をしてくれます。

4.リフォーム履歴

室内のリフォーム履歴はマンション査定にとって大切なポイントになります。

修繕修理は、自分でできる範囲のお直し、リフォームは、プロの施工会社にお願いしてお直しした箇所のことです。

修繕やリフォームをしてある場合は、

どの部分を何年に、どのようにお直ししたのかをメモしておくといいでしょう。

施工見積もりや、領収書などのあれば、一緒に貼っておくとなおいいです。

売主が積極的に室内を修繕・リフォームしているということは、物件を大事に扱っていると判断されやすいです。

購入希望者にとっても痛みが少なくプラスの評価になります。

5.建物内の音

マンションの建物と室内のいる状態で建物内部からの音を確認します。

外部からの物件には直接関係ないですが、マンションの敷地内と建物内での音は、マンションの構造や住人が起因する可能性があります。

音は慣れもあるので売主側は気にならなくても初めてその場所に来る購入希望者にとっては気になることもあります。

生活の中で人が騒音と感じるものには、

エアコン・ヒーター・洗濯機・掃除機・電話の通知音・車のアイドリングや走行音・犬の鳴き声・子供の足音・テレビ・人の話声などです。

これらの音がどれぐらい聞こえるのかなど、購入希望者が気になりそうなことを、不動産会社が質問してくることあります。

6.キズ・汚れなどの「瑕疵」にあたる部分

室内に損キズやひどい汚れなど、プロにお願いしないと直せないキズや欠陥がある場合、「瑕疵がある」と見なされ、査定額に影響する可能性があります。

・窓にある小さなヒビ

・排気口や天井などにある結露によってできた、構造にまで広がった大きなカビやシミ

・家具などがぶつかってできたなど壁に空いた穴

・家具などを引きずった際にできたなど床の凹み

などがあり、主には売主の使い方が原因でできたキズや汚れが対象になります。

査定時に印象をよくするために、目立たないようにしたり隠したりすると後々購入希望者が内覧時に見つけた時、不動産会社の調査不足とされ、売買契約時に値下げ交渉の材料になることがあり、結果的に売主にとってリスクが高くなるのでやめましょう。

7.立地・周辺環境

駅からの距離と周辺環境を中心にして、生活者視点で見ています。基本的に、マンションの場合、物件タイプに関わらず、駅からの距離は10分程度までであれば、利便性が高い物件として評価が高くなります。

エリア条件は、駅歩距離とは関係なく、エリア全体として人気のある地域・住んでみたいエリアであれば、売りやすくなり査定のプラスになります。ファミリー向け物件の場合、周辺に学校・保育園・公園などがあり、治安が良く、安心して子育てができる場所であることも、エリアの良さとしてプラスになります。

8.階数

会談の広さ・エレベーターの台数・速度・建物の使いやすさ・混雑具合・安全性・防犯性をチェックします。

階数に関しては、3階以上が人気です。

一般的なマンションの場合、階数に大きな金額の差はないですが、高層マンションの場合は、階数が上がるほど価格が高くなる傾向があります。

低層階の場合でも、専用庭・ルーフバルコニー・ガレージ・防犯上の工夫がある場合、マイナスになることはないでしょう。

9.間取り

間取りは生活のしやすさ、現代のライフスタイルに合っているかなどをみます。

部屋の広さ・部屋数・は関係なく、生活動線、暮らしやすい間取りであれば査定はプラスになります。

生活動線は、家の中を移動する時の移動ルートのこと。

例えば、洗濯する時に洗濯機から干す場所まで離れていると家事負担が大きくなると、生活しにくい間取りであると判断されやすいです。

生活動線がいい家は家の中で必要な動きが短くなるような作りだったり、整理されてた作りのことです。

訪問査定の時に水回りなどの位置から生活動線を判断し、使いやすさを見ると思うので、生活動線上に邪魔なもの（不要な家具や荷物）がある場合は、早めに片付けておいた方がいいでしょう。

10.日当たり・方角

人気のある日当たりは、南・東・西・北の順です。

日が入る部屋がある物件は、査定にプラスになります。

物件全体の方角や建物内の位置は自力では変えられないため、いい方角の物件は、価格が高くなりやすいです。

日当たりのほかに、風通しのよさも考慮されます。

中部屋と呼ばれる、物件の両側を挟まれるタイプの部屋は、大きな開口部が玄関とリビングの窓しかないため、室内に湿気がこもる場所ができやすくなります。 このような場合、設置されている通気口・換気口が十分に働いているかなどをチェックするとともに、隠れた場所にカビが生えていないかも見ています。

このほかにも、査定額を決める参考材料として『売却する理由』なども聞かれたりします。もし、売主と不動産会社との間で売却理由に認識のズレがあると、その後の査定価格の提案や売却活動の際の価格交渉にも影響してきます。

あらかじめ、売却理由は担当不動産会社に伝える方がいいでしょう。

金銭的な理由で早急に売却したいのなら、少し安くなってもいいから、早く売却したいなど、しっかり伝えといた方がいい結果に繋がりやすいです。

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【まとめ】

いかがでしたか？

マンション査定の時には不動産会社によってさほど大きな差はなく、ほとんどの不動産会社がこの10ポイントを見ると思います。

大まかなデータは簡易査定時に把握しているので、実際に物件を見ないとわからないことをプロの目でチェックします。

そして、不動産会社は購入希望者目線で購入希望者がどう思うかなども考えてチェックするので、掃除・片付け・などは徹底しておいたほうが、査定時の心証はアップします。

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