離婚時に注意したい不動産売却の注意ポイントのご紹介

【不動産売却で得たお金は半分ずつにする】

財産分与は夫婦が婚姻中に築いた財産を離婚時に分け合うこと。

不動産も財産分与の対象になるため、どのように分けるかを取り決めます。

一般的には、売却したお金は、お互いの関係や収入に関わらず、半分ずつにします。

ただし、夫婦で合意してる場合は、全額片方がもらうことも可能です。

【不動産の名義人でなければ売却できない】

不動産売却は基本、名義人のみが売却可能です。

不動産の名義が旦那様なのであれば旦那様の合意が、夫婦の共有名義であれば、お互いの合意がないと売却はできません。売却権利がだれにあるのかを事前に確認しましょう。

名義人がわからない場合は、不動産を購入したときの不動産売買契約書を見るとわかります。

【住宅ローンを返済できるか】

住宅ローンの状況によって財産分与の対象なのかや、売却の方法が変わってきます。

≪住宅ローンがない場合≫

住宅ローンの残債がない、もしくは現金で購入した場合、一般的な「仲介」で売却ができます。

不動産会社に依頼をし、一般の消費者に購入してもらうための売却活動をしてもらうやり方です。

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。

買取の場合は、相場より安値になってしまうこともありますが、現金化できるまでの期間が早いです。

≪住宅ローンが残っている場合≫

住宅ローンが残って場合、売却したらいくらぐらいで売れるのかを調べる必要があります。

売却したお金でローンを完済できるのか、それとも完済できないのかを判断します。

目安として、購入後10年以内の売却は元本よりも利子の返済が大きくなるので売却金額よりも多くローンが残ってしまうケースがほとんどです。

【不動産の現在の価値を調べる】

不動産を売却したらいくらになるのかを把握しないことには、次に進めません。

不動産会社に、査定依頼をしましょう。

この時に注意したいのが、不動産会社は売却を任せてほしいがために、高めの査定額を提示してくることがあります。

確実な相場を把握するためにも、複数社に依頼するのがいいでしょう。

【売却するならいつ？】

実際に売却するのは、離婚前がいいのか、離婚後がいいのか。

売却自体は離婚前でも大丈夫ですが、売却金をわける場合、離婚届けを提出し、戸籍をわけてからがおすすめです。

婚姻中に財産を分けると、「贈与」になるため、贈与税が課税されることがあります。

オーバーローンになる場合は離婚前、離婚後どちらでも大丈夫です。

家の売却は、お互いに連絡が取りやすい離婚前かおすすめです。

コチラの記事も読まれています｜住み替え・離婚・相続など　不動産売却時の理由別注意点を解説します‼

【離婚時に不動産を売却するメリット・デメリット】

＊財産分与がしやすい

多くの場合、夫婦の共有財産の中でも高額な資産が不動産になると思います。

どちらが所有するか、ローンは誰が払うのか、トラブルのもとになることも。

一番簡単な方法は、売却金をローン完済に充てて、残ったお金を分け合うことです。マイホームを手放すときに、残債を完済するだけでなく、どちらの名義にするのか、返済はどちらがするのかといった問題も発生しますので、財産分与がしやすい方法になります。

＊ローンの残債を払わなくて済む

離婚後に、妻子が家に住み、旦那様がローンの支払いをする場合、旦那様が支払いを滞納し、気づいたら家が差し押さえられたなんてことも。

逆に、支払う側も住んでない家のローンを払い続けるのが途中で負担に感じることもあるかもしれません。

不動産を売却し、現金を分けるなら将来起こりそうなトラブルの回避にもなりますし、ローンを完済して現金が残るなら、新生活の準備として使えます。

＊それぞれ新たな居住先を決めなければならない

売却のデメリットとして、住む場所がなくなるということです。

引っ越しをするにも様々な費用がかかりますよね。

賃貸物件の初期費用目安は、敷金返金で家賃1か月分、仲介手数料0.5か月～1か月分です。

これだけでも数十万円とかかり、このほかに、引っ越し費用、家具家電の購入代などがかかります。

専業主婦のように仕事をしてなかった人にとってはかなりの負担になるでしょう。

＊資金が少ない場合分け合う財産が減る

売却時には、住宅ローンの完済が絶対です。売却して得たお金でローン完済ができればいいですが、売却費より、ローンの返済費用が上回る場合、足りない部分をご自身で負担しなければなりません。

売却前にオーバーローンにならないかの確認が必要です。

【離婚時に不動産を売却しないメリット・デメリット】

＊妻子の生活基盤が変わらない

子供がいる場合、家を売却したら引っ越しをしなければならないですが、売却せずそのまま住み続けるのなら子供の学区域や環境の変化が最小限に抑えられます。

ただ、住む人と名義人が違う場合、ローンの滞納に注意しなければなりません。

家が競売にかけられてしまうことも。

離婚前にローンを完済し、名義人の変更をするのがいいでしょう。

それが難しい場合は、養育費の代わりにローンの返済をする、完済後に名義変更の手続きをするなど前もって決めておくといいかもしれません。

＊賃貸物件にして収入を得る

うまく運営できれば、不動産は収入を得ることができます。

繰り上げ返済でローンの完済をしたり、すでに完済してるのであれば、不動産運用を視野に入れてもいいでしょう。

しかし、不動産運用は簡単ではないです。

一度貸したら立ち退きのお願いはしづらいですし、劣化による修繕も行うことになります。

また入居者が見つからなくて維持費ばかりかかってしまうこともあるかもしれませんし、入居者が家賃を滞納する可能性もあるので、家を貸し出す場合は、手間や時間など、赤字になる可能性も視野に入れておきましょう。

＊維持費がかかる

戸建て・マンションに関わらず、持ち家の場合は維持費がかかります。

毎年かかる固定資産税、保険料、劣化によるメンテナンスや修繕非費がかかります。

税金は気にしていても、数年後の修繕費の積み立てまでは把握してない方がほとんどかと思います。屋根の修繕工事や、外壁の塗り直しなど時分ではなかなかできない部分は業者にお願いすることになり、その費用も数十万円とかかります。

他にも住宅ローンの控除の規定にローンを受ける家に住んでなければならないとありますので、離婚後に旦那様の名義で妻子が住み続けるのであれば、住宅ローンの控除が受けられないので注意しましょう。

＊児童扶養手当がもらえない

離婚後ひとり親世帯になった場合、条件に当てはまれば「児童扶養手当」が支給されます。ただ所得制限があり、離婚後、旦那様からローンや家賃の支払いなど、住まいに関わる援助を受けてる場合それも所得として計算されるので離婚後も持ち家に住む場合は注意しなくてはなりません。

【まとめ】

いかがでしたか？

離婚時に不動産売却をするときの注意点やメリット・デメリットをご紹介しました。

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