相続した土地はどうする？売却・相続登記・税金・共有名義・国庫帰属まで徹底解説【2026年版】

親や家族から土地を相続したとき、

「使う予定がない土地は売った方がいい？」
「相続した土地はいくらで売れる？」
「兄弟で相続した土地でも売却できる？」
「古い家が残っているけど、そのまま売れる？」
「相続した土地を売ると税金はいくら？」
「売れない土地は国に返せる？」

と悩む方は少なくありません。

結論からいうと、相続した土地は放置せず、

まず「市場価値・維持コスト・権利関係・利用予定」を確認し、

売却・活用・保有・国庫帰属などを比較することが重要です。

土地は建物と違って劣化しないと思われがちですが、所有している限り固定資産税や管理の問題が続きます。

さらに、相続登記は2024年4月から義務化されています。

相続した土地とは？

相続した土地とは、土地の所有者が亡くなり、相続によって配偶者や子などの相続人が所有権を承継した土地です。

代表的なのは、

• 親が住んでいた実家の土地
• 更地
• 駐車場
• 貸宅地
• 借地権が設定された土地
• アパート・賃貸住宅の敷地
• 畑・農地
• 山林
• 遠方の土地

などです。

同じ「土地」でも、場所・接道・形状・用途地域・面積・権利関係などによって価値や売却方法は大きく変わります。

そのため、相続税評価額や固定資産税評価額だけを見て「このくらいで売れる」と判断するのはおすすめできません。

相続した土地の4つの選択肢

都市部の土地なら、まず**「本当に売れない土地なのか」を確認すること**が重要です。

売却価格が想像より高いケースや、隣地所有者・建築会社など別の需要が見つかる可能性もあります。

相続した土地を売却する流れ

一般的には、

①相続人を確認
↓
②遺言書を確認
↓
③遺産分割を行う
↓
④相続登記
↓
⑤土地を査定
↓
⑥境界・測量・接道等を確認
↓
⑦売却方法・売出価格を決定
↓
⑧販売活動
↓
⑨売買契約
↓
⑩決済・引渡し
↓
⑪必要に応じて確定申告

という流れです。

ただし、土地売却はマンションとは違い、

境界・測量・越境・私道・接道・古家・借地権など土地固有の問題が出やすいため、

物件ごとの確認が重要です。

2026年は「相続登記」を必ず確認

2024年4月1日から相続登記が義務化されています。

相続によって不動産を取得した相続人は、

原則としてその取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

また、制度開始前に相続した未登記不動産についても対象になるため、

昔相続した土地をそのままにしている方は確認が必要です。

土地を売る予定がなくても、「相続登記をしなくてよい」という意味ではありません。

相続した土地はいくらで売れる？

土地査定では、単純な「坪単価×面積」だけでは判断できません。

主に、

• 所在地
• 土地面積
• 接道方向
• 道路幅員
• 間口
• 土地形状
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率
• 高低差
• 私道負担
• セットバック
• 境界
• 越境
• 古家の有無
• 周辺の成約事例
• 建築会社・一般購入者からの需要

などを確認します。

特に土地では、**「建物を建てやすい土地かどうか」**が価格へ大きく影響します。

路線価＝売却価格ではありません

相続した土地で非常に多い誤解です。

国税庁によると、相続税の土地評価では、主に路線価方式または倍率方式が使われます。

しかし、これは相続税等を計算するための評価方法です。

実際に市場で売れる価格は、周辺成約事例や需要、土地形状、接道条件などによって決まります。

つまり、

相続税評価額
固定資産税評価額
公示価格
実際の売却価格

は、それぞれ目的が異なります。

「路線価が○万円だから売却価格も○万円」とは限りません。

兄弟で相続した土地はどうする？

相続相談で問題になりやすいのが共有です。

例えば兄弟3人で土地を相続した場合、

兄「売却したい」
弟「将来使うかもしれない」
妹「貸した方がいい」

と意見が分かれることがあります。

こうした場合、まずおすすめしたいのが土地の市場価値を把握することです。

仮に土地が6,000万円程度で売れる可能性があるなら、

「6,000万円前後の資産をどうするか」

という具体的な家族会議ができます。

価格が分からないまま話し合うより、選択肢を整理しやすくなります。

古家付き土地は解体してから売るべき？

必ずしも先に解体する必要はありません。

古家がある場合、

①古家付き土地として販売
②売主が解体して更地販売
③契約後に解体して引渡し
④現況のまま買取

など複数の方法があります。

例えば300万円の解体費をかけても、売却価格が300万円以上高くなるとは限りません。

また、建物を取り壊すことで住宅用地に対する固定資産税等の特例が適用されなくなる場合もあります。

そのため、解体業者へ依頼する前に土地査定をすることをおすすめします。

相続した土地を高く売るポイント

売買経験1,000件以上の実務で特に重要だと考えるのは、

「誰が買う土地なのか」を考えて販売することです。

土地には、

一般の住宅購入者
建売会社
注文住宅会社
アパート事業者
隣地所有者
不動産投資家

など、複数の買主候補があります。

例えば広すぎて一般家庭には買いにくい土地でも、

建売会社なら2区画・3区画に分ける前提で検討できる可能性があります。

逆に、建売会社への買取だけで決めてしまうと、

一般市場でより高く売れる可能性を逃すこともあります。

土地の特性に合わせて買主候補を変える。

これが土地売却では非常に重要です。

相続した土地を売ったときの税金

相続した土地を売却した場合、基本的には、

売却価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得

という考え方になります。

重要なのは、相続したときの評価額をそのまま取得費にするわけではないことです。

国税庁によると、相続で取得した土地等の取得費は、

原則として被相続人が購入した際の購入代金や購入手数料などを基に計算します。

「親が50年前に買ったので契約書がない」というケースでは、取得費資料をどこまで確認できるかが重要になります。

相続税を払った人は「取得費加算」も確認

相続税が課税されている方が相続した土地を一定期間内に売却した場合、

条件を満たせば、相続税額の一定部分を取得費へ加算できる特例があります。

国税庁によると、相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することなどが要件です。

税額は個別条件で大きく変わるため、売却前に税理士等へ確認してください。

売れない相続土地は国に返せる？

2023年4月27日から相続土地国庫帰属制度が始まっています。

相続や一定の遺贈によって取得した土地について、条件を満たし承認されれば国へ帰属させることができます。

ただし、何でも国が引き取ってくれる制度ではありません。

例えば、建物がある土地、担保権が設定されている土地、

一定の権利が付いている土地、境界が明らかでない土地などは問題になります。

審査手数料は1筆14,000円。承認後には原則として10年分の土地管理費相当の負担金が必要で、

基本額20万円となる土地もありますが、土地の種類・所在地・面積等によって異なります。

2026年7月31日時点で申請は累計5,863件あり、宅地だけでも2,040件です。制度は実際に利用されています。

ただし、都市部の土地なら国庫帰属を検討する前に市場売却できる可能性を調べるのが現実的です。

実際の相談現場で多い「相続土地」の問題

不動産のみらいでは、相続関連の相談が約70％を占めています。

現場では単に、

「土地を売りたい」

だけではありません。

「実家を相続したが建物が古い」
「兄弟2人で相続した」
「測量したことがない」
「家の中に大量の荷物がある」
「遠方なので管理できない」
「近所に知られず売りたい」
「できるだけ高く売りたい」

など、複数の問題が重なっています。

だからこそ不動産のみらいでは、土地価格だけでなく、

測量・解体・残置物・相続・売却方法まで全体を整理してから販売戦略を考えることを重視しています。

相続した土地で失敗しやすいケース

代表的なのが、

相続した
↓
使わない
↓
とりあえず放置
↓
固定資産税・草刈り等の管理が続く
↓
兄弟の世代から子どもの世代へ
↓
権利関係がさらに複雑化

というパターンです。

「今すぐ売却する必要がある」という意味ではありません。

しかし、現在いくらの土地なのかだけでも早めに把握することには大きな意味があります。

相続土地チェックリスト

相続した土地について、まず次を確認してください。

• 相続人は誰か
• 遺言書はあるか
• 相続登記は済んでいるか
• 共有名義になっていないか
• 建物が残っているか
• 境界は確定しているか
• 測量図はあるか
• 越境はないか
• 固定資産税はいくらか
• 親が購入したときの契約書はあるか
• 将来自分や家族が使う予定はあるか
• 現在の市場価格を査定したか

この12項目が整理できれば、売却・保有・活用の判断がかなりしやすくなります。

FAQ｜相続した土地のよくある質問

Q. 相続登記が終わっていなくても査定できますか？

査定相談は可能です。売却を検討しながら相続登記など必要な手続きを整理できます。

Q. 古家が残っていても売れますか？

売却できる可能性があります。解体前に「古家付き」と「更地」の両方を比較することをおすすめします。

Q. 兄弟共有の土地でも売却できますか？

共有土地全体を売却する場合は共有者間での調整が必要です。まず査定して資産価値を共有すると話し合いやすくなります。

Q. 土地の境界が分かりません。

珍しくありません。売却条件によって測量や境界確認が必要になるため、査定時に状況を確認します。

Q. 相続した土地を国に返せますか？

相続土地国庫帰属制度がありますが、土地の状態などについて一定の要件があり、費用も必要です。まず通常売却や隣地への売却などと比較することが重要です。

まとめ｜相続した土地は「売る前の整理」が重要

相続した土地では、

①相続人・権利関係を確認
②相続登記を確認
③土地の市場価格を査定
④境界・測量・古家等を確認
⑤売却・活用・保有を比較
⑥税金を確認
⑦最適な販売方法を決める

という順番がおすすめです。

特に足立区・葛飾区の土地は、同じ地域でも駅距離、

接道、形状、用途地域などによって評価が変わります。

不動産のみらいでは、売買経験1,000件以上・相続相談約70％の実務経験をもとに、

相続した土地の売却相談に対応しています。

「まだ売ると決めていない」
「兄弟と相談するため価格を知りたい」
「古家を解体するべきか知りたい」

という段階からでも、まず状況を整理してみてください。

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