不動産売却で最初に決める重要なことが「媒介契約」です

不動産を売却すると決めたとき、多くの方が最初に行うのは不動産会社へ査定を依頼することです。

そして査定後に必ず出てくるのが、

「媒介契約を結びましょう。」

という話です。

しかし、

「一般媒介って何？」

「専任媒介と専属専任媒介は何が違うの？」

「どれを選べば高く売れるの？」

という疑問を持つ方は非常に多くいらっしゃいます。

実際、不動産のみらいへご相談いただくお客様の中でも、

媒介契約の違いを十分理解した上で契約される方は決して多くありません。

そのため、

• 他社から「専任媒介しかできません」と言われた
• 一般媒介は売れないと言われた
• 専属専任媒介が一番安心と言われた

など、さまざまな説明を受けて迷われています。

結論から言うと、

どの媒介契約が一番良いという正解はありません。

売却する不動産の種類、地域、市場状況、売主様のご事情によって最適な契約は変わります。

売買経験1,000件以上、相続相談約70％の実務経験から言えることは、

「契約の種類」よりも、「契約した後にどのような販売活動をしてくれるか」の方が、売却結果に大きく影響するということです。

この記事では、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを分かりやすく比較し、それぞれのメリット・デメリットや向いているケース、実際の相談事例まで詳しく解説します。

媒介契約とは？

媒介契約の定義

媒介契約とは、

売主が不動産会社へ売却活動を正式に依頼する契約

です。

この契約を結ぶことで、不動産会社は広告掲載や購入希望者への紹介、価格交渉、契約手続きなどの販売活動を行います。

宅地建物取引業法では、媒介契約は次の3種類に分けられています。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

3種類の媒介契約を比較

※レインズとは、不動産会社同士が物件情報を共有する指定流通機構です。

一般媒介契約とは？

特徴

一般媒介契約は、

複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約

です。

例えば、

• A社
• B社
• C社

の3社へ同時に依頼することもできます。

また、自分で買主を見つけて直接契約することも可能です。

メリット

多くの会社が販売活動できる

複数社へ依頼できるため、

販売ルートが増える可能性があります。

自由度が高い

売主自身が購入希望者を見つけた場合でも契約できます。

知人や親族へ売却する予定がある場合にも向いています。

比較しながら依頼できる

各社の対応や販売方法を比較しながら進められる点もメリットです。

デメリット

販売活動が分散することがあります。

不動産会社によっては、

「他社で決まる可能性がある」

ため、広告費や販売活動を積極的に行わないケースもあります。

ただし、これは会社ごとの営業方針による部分も大きく、一概に一般媒介だから販売活動が弱くなるとは言えません。

専任媒介契約とは？

特徴

専任媒介契約は、

一社だけに売却を依頼する契約

です。

他社へ重ねて依頼することはできません。

ただし、

売主自身が買主を見つけた場合は直接契約できます。

メリット

販売活動へ力を入れやすい

一社だけの依頼となるため、

広告や営業活動へ積極的に取り組みやすくなります。

販売状況が分かりやすい

法律上、

2週間に1回以上

売主へ販売状況を報告する義務があります。

そのため、

現在どのような販売活動が行われているか把握しやすくなります。

レインズへ登録される

契約後7営業日以内にレインズ登録義務があります。

他社の営業担当者も物件情報を確認できるため、購入希望者への紹介機会が広がります。

専任媒介のデメリット

依頼先が一社のみになるため、

担当者や会社の販売力によって結果が左右されます。

そのため、

媒介契約を結ぶ前には、

• 販売実績
• 地域での経験
• 販売戦略
• 報告内容

などを十分確認することが重要です。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約も、一社だけへ依頼する契約です。

専任媒介との違いは、

売主が自分で買主を見つけても直接契約できない

という点です。

また、

販売状況の報告義務は

1週間に1回以上

となっており、

3種類の中で最も報告頻度が高い契約になります。

専属専任媒介のメリット

• 最も密な販売サポートが受けられる
• 毎週販売状況が分かる
• 不動産会社も販売活動へ力を入れやすい
• 売却スケジュールを管理しやすい

専属専任媒介のデメリット

売主自身で買主を見つけても、不動産会社を通して契約する必要があります。

また、一社だけへ依頼するため、その会社の販売力や担当者との相性が非常に重要になります。

プロの見解

売買経験1,000件以上の中で感じるのは、

「一般媒介だから売れない」「専任媒介だから高く売れる」ということはありません。

実際には、

• 適正価格か
• 写真や広告の質
• 販売戦略
• 地域への強さ
• 担当者の対応力

これらの方が、媒介契約の種類以上に売却結果へ影響します。

不動産のみらいでは、お客様のご事情や物件の特徴を伺った上で、

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の中から最適な契約形態をご提案しています。

媒介契約はどう選ぶべき？

ここまで3種類の媒介契約をご紹介しましたが、

実際には

「どれが一番おすすめですか？」

というご質問を数多くいただきます。

結論として、

不動産の種類・売却理由・地域・販売戦略によって最適な契約は変わります。

「専任媒介だから必ず高く売れる」

「一般媒介だから売れない」

ということではありません。

ケース別おすすめ媒介契約

特に相続や空き家では、価格だけでなく手続きやスケジュール管理も重要になるため、窓口を一本化できる専任媒介が向いているケースが多くあります。

実際に多い相談事例

事例① 相続した実家（足立区）

ご兄弟で相続された戸建て。

複数社へ査定を依頼し、「一般媒介の方が高く売れる」と説明を受けたため一般媒介を選択。

しかし3か月経っても具体的な販売報告が少なく、問い合わせ状況も把握できない状態でした。

ご相談後、販売状況を分析し、販売戦略を見直した結果、専任媒介へ切り替えて約2か月で成約しました。

重要だったのは契約の種類ではなく、「誰が、どのように販売活動を行うか」でした。

事例② 住み替え（葛飾区）

新居の引渡し日が決まっていたため、売却期限があるケースでした。

販売スケジュールを細かく管理する必要があったため専任媒介をご提案。

定期的な販売報告を行いながら価格調整も実施し、予定どおり住み替えを完了することができました。

事例③ 築浅マンション（北千住エリア）

需要が非常に高いエリアだったため、一般媒介を希望されたお客様。

市場動向を踏まえて販売を開始したところ、複数の購入希望者から問い合わせが入り、短期間で希望価格に近い金額で成約しました。

人気物件では、一般媒介が有効に働くケースもあります。

成功事例

相続不動産

相続人が複数いる案件。

窓口を一本化し、定期的な販売報告を行うことで全員が状況を共有でき、スムーズに売却が完了しました。

空き家

長年空き家だった戸建て。

販売戦略を見直し、写真撮影や価格設定を改善した結果、想定より早く成約しました。

失敗事例

「契約だけ」で会社を選んでしまった

「専任媒介なら高く売れる」と説明され契約したものの、

• 販売活動の内容が分からない
• 問い合わせ件数の報告がない
• 写真の質が低い
• 販売戦略の提案がない

結果として長期間売れず、価格を下げることになりました。

媒介契約の種類ではなく、「販売力」が不足していたケースです。

一般媒介で各社任せになった

複数社へ依頼したものの、

「他社で決まるかもしれない」

という考えから積極的な広告活動が行われず、販売が停滞しました。

もちろん、一般媒介でも積極的に販売する会社はありますが、会社によって販売姿勢に差があることも事実です。

媒介契約を選ぶチェックリスト

契約前に、次の項目を確認しましょう。

✅ 販売戦略を具体的に説明してくれたか

✅ どのような広告を出すのか教えてくれたか

✅ 定期的な販売報告があるか

✅ 地域の売却実績が豊富か

✅ 担当者が質問へ分かりやすく答えてくれるか

✅ 売却スケジュールを共有してくれるか

✅ 相続・住み替え・離婚など事情に応じた提案があるか

3つ以上不安がある場合は、契約前に他社の話も聞いてみることをおすすめします。

プロの見解

売買経験1,000件以上の中で強く感じることがあります。

媒介契約は「ゴール」ではなく、「売却活動のスタート」です。

本当に重要なのは、

• 適正価格の提案
• 写真・広告の質
• 問い合わせへの対応スピード
• 販売状況の分析
• 必要に応じた価格や販売方法の見直し

これらを継続して行うことです。

媒介契約の種類だけで売却結果が決まることはありません。

よくある質問（FAQ）

Q. 一般媒介は売れにくいですか？

必ずしもそうではありません。人気エリアや需要が高い物件では、一般媒介でも早期成約するケースがあります。

Q. 専任媒介が一番おすすめですか？

多くのケースでバランスが良い契約ですが、物件や売却目的によって最適な契約は異なります。

Q. 契約期間はどれくらいですか？

専任媒介・専属専任媒介は最長3か月です。更新することもできます。

Q. 媒介契約は途中で変更できますか？

契約内容や更新時期によりますが、一般的には契約満了後に変更するケースが多くあります。

Q. 査定だけでも媒介契約は必要ですか？

いいえ。査定や売却相談だけで媒介契約を結ぶ必要はありません。

まとめ

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介には、それぞれ特徴があります。

しかし、売買経験1,000件以上の実務を通じて言えることは、

「どの媒介契約を選ぶか」よりも、「どの不動産会社へ任せるか」の方が売却結果へ大きく影響するということです。

販売戦略、広告力、地域実績、担当者の提案力が十分であれば、

媒介契約のメリットを最大限に活かすことができます。

不動産のみらいでは、足立区・葛飾区を中心に、相続した実家、

空き家、住み替え、離婚、借地権、任意売却など幅広いご相談に対応しています。

「一般媒介と専任媒介、どちらが自分に合うのだろう？」

「まだ売るか決めていないけれど相談したい。」

そのような段階でも、お気軽にご相談ください。

お客様一人ひとりのご事情や物件の特徴を踏まえ、最適な媒介契約と販売戦略をご提案いたします。

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