初めての不動産売却｜何から始める？流れ・費用・査定・失敗しない会社選びを徹底解説

「家を売りたいけれど、何から始めればよいのか分からない」

「査定を依頼したら、その会社に売却を任せなければならないのか」

「住宅ローンが残っていても売れるのか」

「売却後、実際に手元にいくら残るのか知りたい」

初めての不動産売却では、分からないことが多くて当然です。

不動産は、価格が数千万円になることも珍しくありません。

売り出し価格、売却方法、不動産会社の選び方を誤ると、数百万円単位で手取り額や売却期間が変わる可能性があります。

一方で、売却前に全体の流れを理解し、相場・費用・税金・物件の問題点を整理しておけば、初めてでも落ち着いて判断できます。

初めての不動産売却で最も大切なのは、いきなり売り出すことではありません。

まずは次の3点を明確にすることです。

1. なぜ売るのか
2. いつまでに売りたいのか
3. 最低いくら手元に残したいのか
4. 
   

本記事では、中古不動産売却を専門に、売買経験1,000件以上の相談に対応してきた

「不動産のみらい」が、不動産売却の流れ、査定方法、必要書類、費用、税金、

不動産会社の選び方、失敗しやすいポイントまで分かりやすく解説します。

初めての不動産売却で最初に知っておきたい結論

初めて不動産を売却する人が、最初に押さえるべき結論は次のとおりです。

• 不動産査定は「売れる金額の保証」ではない
• 高い査定額を出した会社が優良会社とは限らない
• 売り出し価格は不動産会社ではなく、最終的に売主が決める
• 売却価格より「最終的な手取り額」で考える
• 不動産会社によって販売方法や対応力に差がある
• 物件の不具合や過去のトラブルは隠さず伝える
• 相続、離婚、住み替え、住宅ローン残債がある場合は、売却前の整理が重要
• 売却を急がない場合でも、早めに相場を把握しておく

不動産売却は、単に広告を掲載して購入希望者を待つだけではありません。

価格設定、物件調査、権利関係の確認、販売戦略、購入希望者への対応、

条件交渉、契約、住宅ローンの抹消、引渡し、確定申告まで、一連の工程を適切に進める必要があります。

そのため、初めての売却では、価格だけでなく「誰に売却を任せるか」が非常に重要です。

不動産売却とは？

不動産売却とは、所有している土地・戸建て・マンションなどを買主に売り、代金を受け取る取引です。

ただし、不動産は一般の商品とは異なり、同じものが二つとありません。

同じマンション内でも、次の違いで価格は変わります。

• 階数
• 方角
• 眺望
• 間取り
• 室内状態
• 日当たり
• 管理状況
• 修繕履歴
• 騒音
• 周辺環境
• 売却時期

戸建てや土地の場合は、さらに次の要素が関係します。

• 土地面積
• 建物面積
• 築年数
• 前面道路
• 接道状況
• 土地の形
• 高低差
• 境界
• 越境
• 再建築の可否
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率
• 私道負担
• 借地権
• 地中埋設物

したがって、インターネット上の相場情報だけで、正確な売却価格を判断することは困難です。

不動産売却では、近隣の売出事例だけでなく、実際に売買が成立した成約事例、

公示地価、基準地価、路線価、土地条件、建物状態、現在の競合物件などを総合的に分析する必要があります。

初めて不動産を売るときの全体の流れ

一般的な不動産売却は、次の流れで進みます。

1. 売却目的と希望条件を整理する
2. 必要書類を確認する
3. 不動産会社に査定を依頼する
4. 査定価格と販売提案を比較する
5. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
6. 売り出し価格を決める
7. 販売活動を開始する
8. 内覧に対応する
9. 購入申込みを受ける
10. 価格・引渡し条件を調整する
11. 売買契約を締結する
12. 引渡し準備を進める
13. 残代金を受け取り、物件を引き渡す
14. 必要に応じて確定申告をする
15. 
    

国土交通省も、不動産取引について、媒介契約、販売活動、

重要事項説明、売買契約、決済・引渡しなどの段階を踏んで進む流れを案内しています。

順番に詳しく見ていきましょう。

STEP1．不動産を売る目的と期限を整理する

最初に行うべきことは、査定依頼ではなく「売却条件の整理」です。

確認したい項目

• 売却する理由
• 売却希望時期
• 希望価格
• 最低限必要な手取り額
• 住宅ローン残高
• 売却後の住まい
• 引越し可能時期
• 家族や共有者の意向
• 税金や相続手続きの状況

売却理由によって、適切な売り方は変わります。

住み替えの場合

住み替えでは、現在の自宅を先に売る「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」があります。

住宅ローン残高や自己資金に余裕が少ない場合は、売却金額を確定させてから購入する売り先行の方が、資金計画を立てやすくなります。

一方で、仮住まいを避けたい場合や、条件に合う新居がなかなか見つからない場合は、買い先行を検討することがあります。

相続不動産の場合

相続不動産は、亡くなった方の名義のままでは、原則としてそのまま買主へ所有権を移転できません。

遺産分割協議や相続登記を行い、売却できる状態に整える必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。義務化前に発生した相続も対象です。

離婚による売却の場合

離婚に伴う売却では、次の確認が必要です。

• 不動産の名義人
• 住宅ローンの債務者
• 連帯保証人・連帯債務者
• 売却代金の分配方法
• 売却損が出た場合の負担
• 引越し時期
• 財産分与の時期

名義人と住宅ローンの債務者が異なる場合や、ペアローンを利用している場合は、売却前に金融機関との調整が必要です。

住宅ローンの返済が苦しい場合

住宅ローンの滞納が始まっている、または今後の返済が難しい場合は、できるだけ早く相談することが重要です。

売却価格で住宅ローンを完済できない場合でも、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」が利用できる可能性があります。

ただし、滞納が長期化し競売手続きが進むと、選択肢が限られます。

STEP2．住宅ローン残高と手取り額を確認する

不動産売却で重要なのは、売却価格そのものではなく、最終的にいくら手元に残るかです。

手取り額の基本計算

手取り額＝売却価格－住宅ローン残高－売却費用－税金－その他の清算金

例えば、4,000万円で売却できても、住宅ローンが3,200万円残っており、

売却費用が約150万円かかれば、手元に残る金額は約650万円です。

さらに、譲渡所得税が発生する場合は、その税金も考慮しなければなりません。

住宅ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っていても売却できます。

ただし、通常は物件の引渡し時に住宅ローンを完済し、

金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。

売却代金だけで完済できない場合は、次の対応を検討します。

• 自己資金で不足分を補う
• 住み替えローンを利用する
• 金融機関と任意売却を協議する
• 売却時期を見直す
• 売り出し価格と販売方法を再検討する

まずは金融機関の残高証明書や返済予定表で、正確な住宅ローン残高を確認しましょう。

STEP3．不動産売却に必要な書類を確認する

必要書類は、マンション、戸建て、土地、相続不動産など、物件の種類や状況によって異なります。

基本的な必要書類

• 本人確認書類
• 登記識別情報通知または権利証
• 実印
• 印鑑証明書
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 登記事項証明書
• 購入時の売買契約書
• 購入時の重要事項説明書
• 建築確認済証
• 検査済証
• 間取り図
• 測量図
• 境界確認書
• 
  
• 住宅ローン残高が分かる書類

マンションで必要になりやすい書類

• 管理規約
• 使用細則
• 長期修繕計画
• 
  
• 管理費・修繕積立金が分かる書類
• 総会議事録
• 駐車場・駐輪場の利用状況
• 大規模修繕履歴
• 分譲時のパンフレット
• 
  

相続不動産で必要になりやすい書類

• 被相続人の戸籍・除籍謄本
• 相続人の戸籍謄本
• 遺産分割協議書
• 遺言書
• 相続関係説明図
• 相続登記後の登記識別情報
• 固定資産評価証明書

すべての書類がそろっていなくても、査定相談はできます。

ただし、権利証がない、境界が分からない、増築部分が未登記、

相続人が確定していないなどの問題は、売買契約や引渡しに影響することがあります。

早い段階で不動産会社に伝えましょう。

STEP4．不動産査定を依頼する

不動産査定とは、不動産会社が物件の状態、市場相場、

周辺の取引事例などを調査し、売却可能と考えられる価格を算出することです。

査定には、主に「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定とは

現地を訪問せず、次の情報をもとに価格を算出する方法です。

• 所在地
• 土地・建物面積
• 築年数
• 間取り
• 公示地価
• 路線価
• 周辺の成約事例
• 現在の売出事例

短時間で概算価格を把握できるため、「まず相場だけ知りたい」という人に向いています。

ただし、室内状態、眺望、日当たり、接道、越境、境界、

リフォーム状況などが反映されないため、査定精度には限界があります。

訪問査定とは

担当者が現地を確認し、机上査定では分からない条件を反映して査定価格を算出します。

確認する主な項目は次のとおりです。

• 室内の維持管理状態
• 建物の劣化
• 雨漏り・シロアリ被害
• リフォーム履歴
• 日当たり・眺望
• 騒音・臭気
• 道路との高低差
• 接道状況
• 境界標
• 越境
• 隣地との関係
• 周辺環境
• 売却上の問題点
• 
  

売却を具体的に進める段階では、訪問査定を受けた方が適切な販売計画を立てやすくなります。

査定価格と実際に売れる価格は違う

査定価格は、不動産会社が「この金額なら売却できる可能性がある」と判断した予測価格です。

売却を保証する金額ではありません。

不動産の価格には、主に次の3種類があります。

1．査定価格

不動産会社が市場データや物件状態を分析して算出する価格です。

2．売り出し価格

実際に市場へ公開する価格です。

売主の希望、売却期限、競合物件、市況などを考慮して決定します。

3．成約価格

買主との交渉後、実際に売買契約が成立した価格です。

例えば、査定価格が4,000万円でも、4,280万円で売り出し、

最終的に4,100万円で成約することがあります。

反対に、4,500万円で売り出しても問い合わせがなく、

価格変更を重ねて3,900万円で成約することもあります。

高すぎる査定額に注意

複数社へ査定を依頼すると、極端に高い査定額を提示する会社が出ることがあります。

高く売れる可能性があるなら魅力的に見えますが、査定の根拠を確認しなければなりません。

高い査定額で媒介契約を獲得した後、問い合わせがないことを理由に値下げを繰り返すケースもあります。

確認したいのは査定額の高さではなく、次の内容です。

• どの成約事例を参考にしたか
• 成約事例と対象物件の違い
• 現在の競合物件
• 想定する購入者層
• 売却までの想定期間
• 高く売るための具体的な戦略
• 査定額で売れない場合の対応
• 販売活動の報告方法

不動産のみらいが査定で重視していること

不動産のみらいでは、査定価格を単なる営業上の数字として提示するのではなく、

売主様が判断できる根拠を示すことを重視しています。

主に次の資料や条件を確認します。

• 国土交通省が公表する地価情報
• 都道府県地価調査
• 国税庁の路線価
• レインズ等で確認できる成約事例
• 現在販売中の競合物件
• 土地・建物の個別条件
• 周辺の需要
• 市場の変化
• 売却希望時期
• 売主様の希望価格
• 
  

売買経験1,000件以上の現場では、査定価格そのものより、

「誰に、どのように物件の価値を伝えるか」によって結果が変わる場面を数多く経験しています。

例えば、相続した古い戸建てを「築年数が古いから建物価値はない」

と一律に判断するのではなく、次のような複数の視点で検討します。

• 中古戸建てとして販売できるか
• リフォーム前提の購入者に訴求できるか
• 土地として販売すべきか
• 投資用・賃貸用として需要があるか
• 隣接地所有者に需要があるか
• 解体して販売する方がよいか
• 現況のまま販売する方が手取り額を残せるか

査定は、価格を当てるだけの作業ではありません。

売主様の事情と物件の特徴に合わせて、最も手元にお金が残る売却方法を検討する作業です。

STEP5．不動産会社を比較する

不動産会社を選ぶ際、会社の知名度や査定価格だけで判断するのは危険です。

重要なのは、その会社が対象物件を適切に販売できるかどうかです。

不動産会社を比較するポイント

• 対象エリアの売却実績
• 物件種別の取扱実績
• 査定価格の根拠
• 販売戦略
• 広告媒体
• 購入希望者への対応
• 担当者の説明力
• 連絡の速さ
• 売却後の税金や手続きへの理解
• 困難案件への対応力
• 売主の希望を尊重するか
• デメリットも説明するか

売却が得意な会社と購入が得意な会社は違う

不動産会社には、それぞれ得意分野があります。

• 新築戸建ての販売が中心
• 賃貸仲介が中心
• 投資物件が中心
• マンション売却が中心
• 相続不動産が中心
• 土地・戸建て売却が中心
• 不動産買取が中心

売却を任せる場合は、「その会社が何を専門としているか」を確認しましょう。

担当者との相性も重要

不動産売却では、査定から引渡しまで数か月かかることがあります。

その間、担当者とは何度も連絡を取ります。

次のような担当者であるか確認してください。

• 質問に明確に回答する
• 分からないことを曖昧に答えない
• メリットだけでなくリスクも伝える
• 連絡が速い
• 売主の事情を理解する
• 希望価格を頭ごなしに否定しない
• 値下げ以外の改善策を提案する
• 契約を急がせない

STEP6．媒介契約を選ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約には次の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約
• 
  

国土交通省も、媒介契約には3つの類型があり、

情報公開の範囲や売主自身が買主を見つけられるかなどに違いがあると案内しています。

一般媒介契約

複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できます。

メリット

• 複数社が販売活動を行える
• 会社同士の競争が期待できる
• 自分で見つけた買主とも契約できる

注意点

• 各社の責任感が弱くなることがある
• 販売状況を売主自身が管理しにくい
• 広告費を積極的にかけてもらえない場合がある
• 価格や物件情報が複数社から重複掲載されることがある
• 
  

専任媒介契約

売却を依頼できる不動産会社は1社です。

ただし、売主が自分で見つけた買主と直接契約することは可能です。

不動産会社には、指定流通機構への登録や定期的な活動報告が求められます。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に、依頼できる会社は1社です。

売主が自分で買主を見つけた場合も、原則として媒介会社を通して契約します。

専任媒介契約より、販売活動報告の頻度などが厳格です。

どの媒介契約がよい？

複数社へ依頼すれば必ず高く売れるわけでも、1社に任せれば必ず早く売れるわけでもありません。

大切なのは、契約形態よりも次の点です。

• 適正な価格設定
• 広告の見せ方
• 物件情報の公開範囲
• 他社への紹介対応
• 問い合わせへの初動
• 内覧後の検証
• 売主への報告内容
• 
  

レインズは、不動産会社間で物件情報を共有し、取引相手を探すためのシステムです。

売主は専用画面を通じて、登録内容や取引状況を確認できる仕組みがあります。

専任媒介・専属専任媒介を締結した場合は、レインズの登録証明書を受け取り、登録内容を確認しましょう。

STEP7．売り出し価格を決める

売り出し価格は、不動産会社が一方的に決めるものではありません。

査定価格や販売戦略を参考にしながら、最終的には売主が決定します。

売り出し価格を決める要素

• 査定価格
• 売主の希望価格
• 売却期限
• 住宅ローン残高
• 周辺の競合物件
• 過去の成約事例
• 市場動向
• 物件状態
• 値下げ交渉を見込むか
• 売却後の資金計画

チャレンジ価格は悪いことではない

相場より少し高い価格から売り出す「チャレンジ価格」は、

売却期限に余裕があり、高く売れる可能性を試したい人には有効です。

ただし、根拠のない高値で長期間掲載すると、次の問題が起こります。

• 新着物件としての注目期間を失う
• 売れ残り物件という印象を持たれる
• 値下げ待ちをされる
• 内覧数が減る
• 最終的に相場以下で成約する

チャレンジ価格で販売する場合は、事前に次のルールを決めておきましょう。

• 何週間または何か月試すか
• 問い合わせ件数をどう評価するか
• 内覧数をどう評価するか
• 価格を見直す基準
• 広告内容を見直す基準

STEP8．販売活動を開始する

媒介契約と売り出し価格が決まると、販売活動が始まります。

主な販売方法は次のとおりです。

• 不動産ポータルサイトへの掲載
• 自社ホームページへの掲載
• レインズへの登録
• 既存顧客への紹介
• 他の不動産会社への紹介
• チラシ・ポスティング
• 現地販売会
• 周辺住民への案内
• SNSやインターネット広告

高く売るには物件の見せ方が重要

不動産広告では、写真や紹介文が購入希望者の第一印象を決めます。

特に重要なのは次の項目です。

• 明るい写真
• 部屋の広さが分かる撮影
• 生活動線が分かる間取り
• 収納の紹介
• 日当たり・眺望
• リフォーム履歴
• 周辺施設
• 駅や学校までの距離
• 物件固有の魅力
• 購入後の暮らしを想像できる説明
• 
  

単に「駅徒歩10分、3LDK」と掲載するだけでは、競合物件との差が伝わりません。

誰に向いている物件なのかを明確にすることが重要です。

売却前にリフォームや解体は必要？

結論として、査定前に大規模なリフォームや解体を行う必要はありません。

先に工事をすると、かけた費用を売却価格で回収できない場合があるためです。

リフォームが有効な場合

• 低額な補修で印象が大きく改善する
• 壁紙や床の汚れが購入判断を妨げている
• 水回りの一部交換で競争力が上がる
• 販売対象となる購入者層が明確
• 工事費と価格上昇のバランスが取れる

現況のまま売った方がよい場合

• 築年数が古い
• 買主が自分好みにリフォームしたい
• リフォーム費用を回収できない
• 相続した空き家で室内に残置物が多い
• 建物を利用するか解体するか判断が分かれる
• 土地としての需要が高い

解体は特に慎重に判断する

古家を解体すれば、土地の状態が分かりやすくなり、購入希望者が増えることがあります。

一方で、次のリスクがあります。

• 解体費用が先に発生する
• 建物付きで購入したい人を逃す
• 固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性がある
• 再建築条件が判明してからでは手遅れになる
• 地中埋設物が見つかる
• 隣地との境界問題が表面化する

解体は、役所調査、接道、再建築の可否、境界、建物需要を確認してから判断しましょう。

STEP9．内覧に対応する

購入希望者が現れると、マンションや戸建てでは内覧が行われます。

内覧時は、豪華なリフォームよりも、清潔感と明るさが重要です。

内覧前のチェックリスト

• 玄関を整理する
• 靴を片付ける
• カーテンを開ける
• 室内照明をつける
• 水回りを清掃する
• 臭い対策をする
• 不用品を減らす
• 収納を整理する
• バルコニーを清掃する
• ペット用品を整理する
• 室温を調整する
• 
  

売主が説明するときの注意点

購入希望者に聞かれたことには、分かる範囲で正直に答えましょう。

ただし、価格交渉や契約条件について、その場で約束する必要はありません。

次のように回答して問題ありません。

「条件については、不動産会社を通してご相談ください」

また、近隣トラブルや建物の不具合など、契約判断に影響する情報を隠してはいけません。

STEP10．購入申込みと条件交渉

購入希望者が購入意思を固めると、購入申込書が提出されます。

購入申込書には、一般的に次の内容が記載されます。

• 購入希望価格
• 手付金額
• 住宅ローン利用の有無
• 契約希望日
• 引渡し希望日
• 付帯設備の希望
• その他の条件
• 
  

値下げ交渉を受けたらどうする？

値下げ交渉を受けても、すぐに承諾する必要はありません。

次の点を確認して判断します。

• 他に問い合わせがあるか
• 他に内覧予定があるか
• 購入希望者の資金計画
• 住宅ローン事前審査の状況
• 引渡し条件
• 契約不適合責任の条件
• 残置物や設備の条件
• 売却期限
• 値下げ後の手取り額

価格だけでなく、契約の確実性や引渡し条件まで含めて判断しましょう。

例えば、価格が50万円高くても住宅ローンの見通しが不透明な買主より、

資金計画が明確で契約条件が整っている買主の方が、安全に取引できる場合があります。

STEP11．売買契約を締結する

条件がまとまったら、売買契約を締結します。

契約時には、一般的に買主から売主へ手付金が支払われます。

売買契約で確認する項目

• 売買価格
• 手付金
• 残代金
• 所有権移転日
• 引渡し日
• 固定資産税等の清算
• 境界の扱い
• 測量の有無
• 付帯設備
• 残置物
• 住宅ローン特約
• 契約解除条件
• 違約金
• 契約不適合責任
• 告知事項
• 引渡し前の滅失・損傷
• 
  

契約書の内容は、契約日当日に初めて確認するのではなく、できる限り事前に確認しましょう。

手付解除とは

契約で定められた手付解除期限までは、一般的に次の方法で契約を解除できます。

• 買主：支払った手付金を放棄する
• 売主：受け取った手付金の倍額を買主へ支払う
• 
  

ただし、相手方が契約の履行に着手した後は、手付解除できない場合があります。

契約後に「やはり売りたくない」と思っても、自由に取り消せるとは限りません。

契約前に、売却条件と今後の生活設計を十分に確認してください。

契約不適合責任と告知事項

初めて不動産を売却する人が、特に注意すべきなのが契約不適合責任です。

契約不適合とは、引き渡した不動産が、契約で合意した種類・品質・数量などに適合していない状態をいいます。

例えば、契約内容や状況によっては次のような問題が対象になる可能性があります。

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 建物の傾き
• 給排水管の故障
• 地中埋設物
• 土壌汚染
• 境界問題
• 越境
• 再建築できない
• 
  
• 告知されていない重大な不具合

不動産適正取引推進機構が公表している裁判例でも、シロアリ、

地中埋設物、近隣トラブル、説明義務などをめぐる紛争が継続的に取り上げられています。

不具合は隠さず伝える

不具合があるからといって、必ず売れなくなるわけではありません。

事前に伝えたうえで、売買価格や責任範囲を契約書に明記すれば、買主が納得して購入するケースはあります。

問題なのは、知っていた事実を隠したまま契約することです。

次のような事項は、担当者へ伝えてください。

• 過去の雨漏り
• シロアリ被害
• 火災
• 漏水
• 給排水管の故障
• 建物の傾き
• 増改築
• 未登記部分
• 隣地とのトラブル
• 騒音・臭気
• 事件・事故
• 孤独死
• 越境
• 境界紛争
• 地中埋設物
• 土壌汚染の可能性
• 
  

インスペクションという選択肢

中古住宅では、建築士などが建物の基礎、外壁、雨漏り、

ひび割れなどを調査する建物状況調査、いわゆるインスペクションを利用する方法があります。

国土交通省は、建物状況調査を、基礎や外壁などのひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合を目視や計測で調査するものと説明しています。

すべての物件で必要とは限りませんが、建物状態を明確にして買主の不安を減らしたい場合には有効です。

STEP12．引渡し準備を進める

売買契約後は、引渡しに向けて準備します。

売主側の主な準備

• 引越し
• 残置物撤去
• 抵当権抹消の準備
• 住宅ローン完済手続き
• 登記書類の準備
• 印鑑証明書の取得
• 境界確認
• 測量
• 解体
• 修繕
• 鍵の準備
• 公共料金の精算
• 管理会社への連絡
• 
  

売買契約で約束した状態で引き渡せなければ、契約違反になる可能性があります。

「残置物は撤去する」「エアコンは残す」「測量を完了させる」などの約束は、契約書と付帯設備表を確認しながら進めましょう。

STEP13．決済・所有権移転・引渡し

決済日には、一般的に次の手続きを同時に行います。

1. 買主が残代金を支払う
2. 売主が住宅ローンを完済する
3. 抵当権抹消書類を受け取る
4. 固定資産税等を清算する
5. 所有権移転登記を申請する
6. 仲介手数料などを支払う
7. 鍵と物件関係書類を引き渡す
8. 
   

司法書士が本人確認と登記書類の確認を行い、問題がなければ代金が振り込まれます。

固定資産税の清算

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

実務上は、引渡し日を基準に売主と買主の負担分を日割り計算し、買主から売主へ清算金を支払うことが一般的です。

地域や契約条件によって起算日が異なる場合があるため、売買契約書で確認してください。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

主な費用は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 司法書士報酬
• 住宅ローン一括返済手数料
• 測量費
• 解体費
• 残置物撤去費
• ハウスクリーニング費
• 引越し費用
• 譲渡所得税・住民税
• 
  

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社へ支払う成功報酬です。

一般的な売買価格が400万円を超える物件では、法定上限の速算式として、次の計算が用いられます。

売買価格×3％＋6万円＋消費税

例えば、4,000万円で売却した場合の上限額は次のとおりです。

4,000万円×3％＋6万円＝126万円
126万円＋消費税＝138万6,000円

なお、800万円以下の宅地・建物については、2024年7月から媒介報酬の特例が拡大され、依頼者への事前説明と合意を前提に、税込33万円まで受領できる場合があります。

低価格の空き家を売却する場合は、媒介契約前に仲介手数料を確認しましょう。

印紙税

紙の不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。

税額は契約金額や軽減措置の適用状況によって異なるため、契約時点の国税庁情報を確認する必要があります。

抵当権抹消費用

住宅ローンを完済した場合は、登記簿に設定されている抵当権を抹消します。

登録免許税のほか、司法書士へ依頼する場合は司法書士報酬がかかります。

測量費

土地や戸建てでは、境界を明確にするため測量が必要になることがあります。

費用は、土地面積、境界点の数、隣接地の状況、道路との境界確認、官民査定の有無などによって変わります。

解体・残置物撤去費

古家や相続空き家では、解体費や室内の残置物撤去費がかかる場合があります。

ただし、売却前に必ず売主が負担しなければならないとは限りません。

現況のまま販売し、買主負担で撤去・解体する条件にできるケースもあります。

不動産売却でかかる税金

不動産を売って利益が出た場合は、譲渡所得税・住民税がかかることがあります。

譲渡所得の基本計算

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除

取得費に含まれる主なもの

• 購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 登記費用の一部
• 不動産取得税
• 建築代金
• 設備費
• 改良費

建物部分については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

譲渡費用に含まれる主なもの

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 売却のための解体費
• 売却のために行った測量費
• 借家人へ支払った立退料
• より有利な条件で売るために支払った契約解除違約金

すべての支出が取得費・譲渡費用になるわけではありません。

領収書や契約書を保管し、税理士や税務署へ確認しましょう。

所有期間によって税率が変わる

土地・建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。

相続した不動産では、原則として被相続人の取得時期を引き継いで判定します。

マイホームの3,000万円特別控除

一定の要件を満たすマイホームを売った場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

ただし、次の点に注意が必要です。

• 自動的には適用されない
• 原則として確定申告が必要
• 親族などへの売却は対象外になることがある
• 住宅ローン控除と併用できない場合がある
• 過去の特例利用状況によって適用できない場合がある
• 居住しなくなってからの期限がある
• 
  

相続空き家の3,000万円特別控除

一定の要件を満たす被相続人の居住用財産、いわゆる相続空き家を売却した場合にも、

譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

国税庁は、マイホームや被相続人の居住用財産など、譲渡の種類ごとに特別控除制度を設けています。

相続空き家の特例は、建築時期、被相続人の居住状況、売却期限、売却価格、

耐震性、他の利用者がいなかったことなど、複数の要件があります。

売却後では対応できない条件が含まれることがあるため、売却前に確認してください。

初めての不動産売却でよくある失敗

失敗1．査定額だけで不動産会社を決める

最も高い査定額を提示した会社へ依頼したものの、問い合わせが入らず、値下げを繰り返すケースです。

査定価格ではなく、根拠と販売戦略を比較しましょう。

失敗2．売却費用を計算していない

売却価格だけを見て住み替えや資金分配を決めると、仲介手数料、ローン残高、税金などを差し引いた後に資金が不足することがあります。

必ず手取り額の試算を行いましょう。

失敗3．相場より高すぎる価格で放置する

高く売りたい気持ちは当然ですが、長期間反響がない状態を放置すると、物件の鮮度が落ちます。

一定期間ごとに問い合わせ数、閲覧数、内覧数、競合状況を検証しましょう。

失敗4．売る前に高額なリフォームをする

数百万円かけてリフォームしても、その費用分だけ高く売れるとは限りません。

購入者が自分でリフォームしたい場合、売主の工事が逆効果になることもあります。

工事前に不動産会社へ相談してください。

失敗5．不具合やトラブルを隠す

雨漏りや近隣トラブルを隠すと、契約解除や損害賠償などの問題になる可能性があります。

分かっている事実は事前に伝え、契約条件へ反映させることが重要です。

失敗6．1社だけの説明で判断する

初めての売却では、不動産会社の説明が適切か判断できないことがあります。

疑問がある場合は、複数社の説明を聞き、査定根拠や売却方法を比較しましょう。

ただし、査定会社を増やしすぎると、営業連絡が増え、判断が難しくなることもあります。

2～3社程度を比較する方法が現実的です。

失敗7．売却後の住まいを考えていない

契約が決まってから新居を探し始めると、引渡しまでに住まいが決まらないことがあります。

住み替えでは、売却と購入を別々に考えず、一つの資金計画として進めましょう。

現場で多い成功事例と高く売れた理由

不動産のみらいが対応してきた売買経験1,000件以上の現場では、高く売れた物件には共通点があります。

成功例1．売り出し前に問題点を整理した

相続した戸建てで、境界、未登記部分、残置物、相続登記を先に整理してから販売を開始したケースです。

購入希望者へ正確な情報を伝えられたため、契約直前の問題発覚を防ぎ、価格交渉を最小限に抑えられました。

成功例2．購入者層を絞って広告した

古い戸建てを、一般のファミリー向けだけでなく、リフォーム希望者、投資家、二世帯住宅を探す層など、複数の購入者層へ訴求したケースです。

建物の古さを弱点として隠すのではなく、「自由に改装できる」「土地としても検討できる」という選択肢を示したことで、問い合わせが増えました。

成功例3．売主の希望価格を尊重しながら期限を決めた

相場より高い価格を希望する売主様に対し、最初から値下げを求めるのではなく、チャレンジ価格で販売する期間と見直し基準を事前に設定したケースです。

市場の反応を数字で共有できたため、納得感を保ちながら適切なタイミングで価格を調整できました。

成功例4．相続・残置物・売却を一括で進めた

相続相談では、不動産売却だけでなく、相続登記、遺産分割、残置物、老人ホーム入居、身元保証、死後事務などが関係することがあります。

窓口を分けずに全体の順番を整理することで、手続きの停滞を防ぎ、早期売却につながるケースがあります。

現場で多い売れなかった理由

売れなかった物件にも、共通する原因があります。

• 売り出し価格が市場相場とかけ離れていた
• 査定価格の根拠が弱かった
• 写真や広告内容が不十分だった
• 他社へ物件情報が十分に公開されていなかった
• 問い合わせへの対応が遅かった
• 内覧後の検証をしていなかった
• 値下げ以外の改善策がなかった
• 境界や権利関係に問題があった
• 売主と共有者の意向が一致していなかった
• 建物の不具合を整理していなかった
• 購入希望者に物件の価値が伝わっていなかった

売れない原因は、価格だけとは限りません。

広告写真、紹介文、内覧方法、物件情報の公開状況、不動産会社の対応を見直すことで、価格を下げずに反響が改善することもあります。

初めての不動産売却チェックリスト

売却前

• 売却理由を整理した
• 売却希望時期を決めた
• 最低限必要な手取り額を確認した
• 住宅ローン残高を確認した
• 名義人を確認した
• 共有者の同意を確認した
• 必要書類を探した
• 物件の不具合を整理した
• 売却後の住まいを検討した
• 税金の特例を確認した
• 
  

査定時

• 査定価格の根拠を聞いた
• 成約事例を確認した
• 売出事例との違いを確認した
• 競合物件を確認した
• 想定売却期間を聞いた
• 販売方法を確認した
• 売れなかった場合の対応を確認した
• 売却費用を試算した
• 手取り額を試算した
• 
  

媒介契約時

• 媒介契約の種類を理解した
• 仲介手数料を確認した
• 広告内容を確認した
• レインズ登録を確認した
• 販売報告の頻度を確認した
• 契約期間を確認した
• 解約条件を確認した
• 他社への紹介方針を確認した
• 
  

売買契約時

• 売買価格を確認した
• 手付金を確認した
• 引渡し日を確認した
• 契約不適合責任を確認した
• 付帯設備を確認した
• 残置物の扱いを確認した
• 境界・測量条件を確認した
• 住宅ローン特約を確認した
• 違約金・解除条件を確認した
• 
  

引渡し前

• 引越しを完了した
• 残置物を撤去した
• 鍵を準備した
• 抵当権抹消書類を確認した
• 印鑑証明書を準備した
• 公共料金を精算した
• 契約上の修繕を完了した
• 確定申告の書類を保管した

初めての不動産売却に関するよくある質問

Q1．不動産査定だけ依頼しても大丈夫ですか？

はい。査定を依頼したからといって、必ずその会社と媒介契約を結ぶ必要はありません。

まずは相場や手取り額を知り、売却するかどうかを検討できます。

ただし、机上査定は概算です。具体的に売却を考える場合は、訪問査定で物件状態や権利関係を確認した方が正確です。

Q2．住みながらでも売却できますか？

はい。住みながら売却することは一般的です。

ただし、内覧日時の調整や室内整理が必要になります。売主の生活負担を減らすため、内覧可能な曜日や時間帯をあらかじめ決めておくと進めやすくなります。

Q3．空き家にしてから売った方が高く売れますか？

空き家の方が内覧日程を調整しやすく、室内を広く見せやすいメリットがあります。

一方で、先に引越すと住宅ローンと新居費用が重なる可能性があります。

価格だけでなく、資金負担と売却期間を含めて判断しましょう。

Q4．古い家でも売れますか？

売却できる可能性があります。

中古戸建て、リフォーム前提、投資用、土地、借地権、隣地需要など、複数の売り方を検討できます。

古いという理由だけで、すぐに解体する必要はありません。

Q5．荷物が残ったままでも査定できますか？

査定できます。

相続空き家などで大量の家財が残っていても、現況のまま査定可能です。

残置物を売主が撤去する方法、売却代金から撤去費を精算する方法、現況のまま買主へ引き渡す方法などを比較できます。

Q6．売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

物件や価格によって異なります。

査定から媒介契約、販売、契約、引渡しまで数か月かかることが一般的ですが、条件が合えば短期間で成約することもあれば、半年以上かかることもあります。

売却期限がある場合は、逆算して早めに相談しましょう。

Q7．近所に知られずに売却できますか？

広告範囲を限定し、不動産会社の既存顧客や買取業者へ紹介する方法があります。

ただし、広告を制限すると購入者へ情報が届きにくくなり、価格や売却期間に影響する可能性があります。

秘密性と高値売却のどちらを優先するか整理しましょう。

Q8．相続登記が終わっていなくても査定できますか？

査定や相談は可能です。

ただし、売買契約や引渡しまでには、相続人の確定、遺産分割、相続登記などが必要になる場合があります。

相続人が多い、連絡が取れない相続人がいる、遺言書があるなどの場合は、早めに専門家と連携しましょう。

Q9．共有名義でも売却できますか？

原則として、共有者全員の同意が必要です。

共有者の一人だけで、不動産全体を売却することはできません。

売却価格、費用負担、代金分配、引渡し条件について、売却前に共有者間で確認しておきましょう。

Q10．売却するか賃貸にするか迷っています

売却と賃貸では、比較すべき項目が異なります。

• 売却した場合の手取り額
• 賃貸にした場合の賃料
• 管理費・修繕費
• 固定資産税
• 空室リスク
• 設備故障
• 原状回復費
• 将来の売却価格
• 住宅ローン条件
• 管理の負担

賃料収入だけで判断せず、数年間の収支と将来の売却可能性を比較しましょう。

Q11．不動産買取と仲介の違いは何ですか？

仲介は、不動産会社が一般の購入希望者を探す方法です。

市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、購入者が見つかるまで時間がかかります。

買取は、不動産会社が直接買主になります。

仲介より価格が低くなる傾向がありますが、短期間で売却しやすく、内覧対応や契約条件を簡略化できる場合があります。

高く売りたいのか、早く確実に売りたいのかで選択が変わります。

Q12．不動産会社を途中で変更できますか？

媒介契約の種類、契約期間、解約条件によって異なります。

契約期間満了時に更新せず、別の会社へ変更することは可能です。

契約期間中でも、販売活動が行われていない、報告がない、説明と実際の対応が異なるなどの場合は、まず担当者や責任者へ改善を求めましょう。

足立区・葛飾区で初めて不動産を売却する方へ

足立区・葛飾区の不動産売却では、同じ区内でも駅、町名、道路条件、土地面積、築年数によって購入者層が変わります。

例えば、綾瀬、北千住、亀有、金町、新小岩などの駅周辺と、西新井、竹ノ塚など戸建て需要がある地域では、効果的な見せ方が異なります。

また、足立区・葛飾区では次のような相談も少なくありません。

• 相続した実家を売りたい
• 長期間空き家になっている
• 室内に荷物が残っている
• 古い戸建てを売りたい
• 土地の境界が分からない
• 私道に接している
• 再建築できるか分からない
• 借地権付き建物を売りたい
• 高齢の親が老人ホームへ入居した
• 離婚に伴い自宅を売りたい
• 住宅ローンの返済が難しい
• 火災後の建物や事故物件を売りたい

こうした不動産は、一般的な価格査定だけでは不十分です。

相続登記、残置物、権利関係、建物状態、福祉支援、売却後の生活まで含めて整理する必要があります。

まとめ｜初めての不動産売却は「価格を決める前の準備」が重要

初めての不動産売却では、査定価格の高さだけで判断しないことが重要です。

まずは次の順番で進めてください。

1. 売却理由と期限を整理する
2. 住宅ローン残高を確認する
3. 売却費用と手取り額を計算する
4. 名義や相続関係を確認する
5. 物件の不具合や問題点を整理する
6. 不動産会社へ査定を依頼する
7. 査定根拠と販売戦略を比較する
8. 自分に合った媒介契約を選ぶ
9. 市場反応を見ながら販売方法を改善する
10. 契約内容を理解してから署名する

高く売れた物件には、高く売れた理由があります。

反対に、売れない物件にも、価格、広告、権利関係、対応方法など、何らかの原因があります。

不動産売却を成功させるには、物件の長所だけでなく、短所や問題点も事前に整理し、購入希望者へ正しく伝えることが大切です。

不動産のみらいの無料売却相談

不動産のみらいは、足立区・葛飾区を中心に、中古不動産売却を専門として対応しています。

売買経験1,000件以上、相談の約70％が相続に関連する内容です。

一般的なマンション・戸建て・土地の売却だけでなく、次のような相談にも対応しています。

• 相続不動産
• 空き家
• 残置物がある物件
• 住み替え
• 離婚による売却
• 任意売却
• 借地権
• 再建築が難しい物件
• 事故物件
• 火災物件
• 共有名義
• 高齢者施設入居後の自宅売却
• 
  

必要に応じて、相続、残置物処理、老人ホーム紹介、身元保証、死後事務なども含め、状況に応じた順番を整理します。

「今すぐ売ると決めてはいない」

「まず価格だけ知りたい」

「売却と賃貸のどちらがよいか迷っている」

「他社の査定価格が適切か確認したい」

このような段階でも、査定・売却相談が可能です。

売却を急がせるのではなく、売主様の希望価格、売却時期、手取り額、今後の生活を確認したうえで、適切な方法を一緒に検討します。

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