実例81～100｜相続不動産の複雑な問題を解決へ導いた20の相談事例

相続した不動産について、次のようなお悩みを抱えていませんか。

「親名義のまま何年も放置している」
「兄弟で売却の意見がまとまらない」
「借地権付きの家なので売れないと思う」
「空き家に荷物が残っていて、何から始めればよいか分からない」
「他社へ相談したが、難しい物件だと断られた」

相続不動産の問題は、単に不動産会社へ売却を依頼するだけでは解決できないことがあります。

相続人の確認、遺産分割協議、相続登記、境界、借地権、残置物、

税金、空き家の管理など、複数の問題が重なっていることが多いからです。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、

不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に登記を申請する必要があります。

遺産分割がまとまらない場合などには、

相続人申告登記によって申請義務を履行する方法も設けられています。

「相続不動産名義変更義務化」という言葉で検索される方も増えていますが、

正式には相続登記の申請義務化です。

不動産のみらいでは、足立区・葛飾区を中心に、相続不動産の売却、

空き家問題、借地権、共有名義、残置物処理などのご相談を承っています。

本記事では、これまでの相談内容をもとに個人が特定されないよう再構成した、実例81～100をご紹介します。

第1章　相続登記・名義変更に関する相談事例

実例81｜祖父名義のまま50年以上経過していた土地

ご相談内容

お父様が亡くなり、実家を売却しようと登記簿を確認したところ、

土地の名義が亡くなった祖父のままになっていました。

祖父には複数の子どもがおり、その子どもの一部もすでに亡くなっていたため、

相続人が10人以上に増えていました。

解決までの流れ

司法書士と連携して戸籍を収集し、現在の相続人を確定しました。

全員へ事情を説明し、遺産分割協議書への署名・押印を依頼。

時間はかかりましたが、相続登記を完了してから不動産売却を進めることができました。

解決のポイント

名義変更を長期間放置すると、相続が繰り返され、関係者が増えていきます。

相続人が増えるほど連絡、書類取得、意思確認が難しくなるため、相続が発生した段階で早めに登記することが重要です。

実例82｜遺産分割がまとまらず3年が迫っていた

ご相談内容

兄弟3人で実家を相続しましたが、売却するか残すか決まらないまま時間が経過。

相続登記の申請期限が近づき、「何も決まっていないのに登記できるのか」とご相談いただきました。

解決までの流れ

司法書士から相続人申告登記の仕組みをご説明し、

まずは申請義務を履行するための手続きを進めました。

その後、不動産の査定価格、維持費、固定資産税、

将来の修繕費を整理して兄弟で共有。最終的に売却することで合意しました。

解決のポイント

遺産分割協議が終わっていなくても、相続登記の義務を放置してよいわけではありません。

相続人申告登記は、遺産分割がまとまらない場合などに、相続人が申請義務を簡易に履行するため設けられた制度です。

実例83｜相続した不動産がどこにあるか分からない

ご相談内容

亡くなったお父様が複数の土地を所有していたようでしたが、

権利証や固定資産税の書類が見つかりませんでした。

家族も所有不動産の全容を把握していない状態でした。

解決までの流れ

固定資産税の課税資料や登記情報などを確認し、不動産を一つずつ整理しました。

所在が確認できた不動産について、利用状況、市場性、売却可能性を調査。

売却する土地と保有する土地を分けて相続手続きを進めました。

解決のポイント

相続財産は、預貯金だけでなく、利用していない土地や共有持分などが含まれることがあります。

「実家しかない」と思い込まず、相続手続きの初期段階で財産を確認することが大切です。

実例84｜権利証を紛失して売却できないと思っていた

ご相談内容

相続した家を売りたいものの、権利証が見つからず、

「権利証がなければ不動産売却はできないのでは」と不安を抱えていました。

解決までの流れ

登記名義や本人確認資料を確認し、司法書士と売却手続きの進め方を整理しました。

必要な本人確認の手続きを行い、権利証がない状態でも売買契約と所有権移転登記を完了できました。

解決のポイント

権利証を紛失しても、不動産そのものの所有権が失われるわけではありません。

ただし、通常より確認事項や費用が増えることがあるため、売却直前ではなく早めの相談が安心です。

第2章　共有名義・相続人間の問題を解決した事例

実例85｜相続人の一人だけ売却に反対していた

ご相談内容

4人兄弟で実家を相続しました。

3人は売却を希望していましたが、一人だけが「思い出の家を残したい」と反対していました。

解決までの流れ

売却を急かすのではなく、空き家として保有した場合の固定資産税、

火災保険、庭木の手入れ、修繕、防犯上のリスクを整理しました。

さらに、売却した場合の想定手取額と、共有持分を買い取る場合に必要な金額を提示。

全員で話し合った結果、売却代金を分ける方法で合意しました。

解決のポイント

相続人間のトラブルでは、「売るべき」「残すべき」という感情だけで話すと対立しやすくなります。

費用、価格、期間、将来の負担を数字で示すと、冷静に判断しやすくなります。

実例86｜相続人と連絡が取れなかった

ご相談内容

相続人の一人が長年親族と疎遠で、住所も連絡先も分からない状態でした。

ほかの相続人だけで売却できないかという相談でした。

解決までの流れ

戸籍や住民票関係の調査を司法書士へ依頼し、相続人の所在を確認しました。

事情を丁寧に説明したところ、本人も不動産を共有していることを初めて知り、

売却手続きに協力していただけました。

解決のポイント

共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。

一人と連絡が取れないからといって、ほかの相続人だけで進めることはできません。早めに専門家へ相談し、相続関係と所在を整理する必要があります。

実例87｜兄が実家に住み続けていた

ご相談内容

実家は兄弟2人の共有名義でしたが、長男が無償で住み続けていました。

次男は売却を希望していましたが、長男は退去を拒否していました。

解決までの流れ

長男に今後の希望を確認したところ、本当は住み続けたいものの、

次男の持分を買い取る資金がありませんでした。

金融機関への相談、買取可能額、売却時の手取額を比較し、

最終的には一定の準備期間を設けたうえで売却することになりました。

解決のポイント

居住している相続人にとって、実家の売却は生活そのものに関わります。

単なる不動産売却ではなく、転居先や資金計画まで含めて話し合うことが重要です。

実例88｜海外在住の相続人がいた

ご相談内容

相続人の一人が海外在住で、日本へ戻る予定がありませんでした。

契約や登記のために全員が帰国しなければならないのかという相談でした。

解決までの流れ

司法書士と連携し、海外在住者が準備する署名証明書などを確認。

書類のやり取りや契約方法を事前に組み立て、帰国せずに売却を完了しました。

解決のポイント

海外在住の相続人がいる場合、日本国内だけで完結する相続より準備に時間がかかります。

売却期限が決まっている場合は、必要書類や現地の手続きを早い段階で確認しておくことが大切です。

第3章　借地権・底地・再建築に関する相談事例

実例89｜借地権付きの古い実家を相続した

ご相談内容

建物は相続人名義でしたが、土地は地主から借りている借地権付き建物でした。

相談者は「土地が自分のものではないので売れない」と考えていました。

解決までの流れ

借地契約書、地代、更新料、契約期間、譲渡承諾に関する条件を確認しました。

地主へ売却の意向を伝え、譲渡承諾料などについて調整。

借地権付き住宅を探している購入者へ売却できました。

解決のポイント

借地権も財産であり、条件を整理すれば売却できる可能性があります。

ただし、地主の承諾や借地契約の内容が重要になるため、一般的な所有権の不動産売却とは異なる知識と調整が必要です。

実例90｜地主から借地を買い取らないかと言われた

ご相談内容

借地権付き住宅を相続したところ、地主から底地を購入しないかと提案されました。

底地を買って所有権にしてから売るべきか、そのまま借地権で売るべきか判断できませんでした。

解決までの流れ

底地の購入費用、登記費用、購入後の想定売却価格を比較しました。

底地を購入することで、費用以上に不動産の市場性と売却価格が上がる可能性が高いと判断。

土地を購入して完全所有権にした後、一般の戸建てとして売却しました。

解決のポイント

借地権と底地を一本化すると、購入希望者の範囲が広がる場合があります。

ただし、必ず利益が出るとは限りません。購入費用と売却価格の増加分を比較して判断する必要があります。

実例91｜借地権を地主へ買い取ってもらった

ご相談内容

建物の老朽化が進み、一般の購入者へ売却するには解体や大規模修繕が必要な状態でした。

相続人は遠方に住んでおり、長期間の販売活動を希望していませんでした。

解決までの流れ

一般市場への売却、専門業者への買取、地主による借地権の買取を比較しました。

最終的に地主が土地を一体利用したい意向を持っていたため、

借地権を地主へ譲渡し、建物の処理方法も含めて合意しました。

解決のポイント

借地権の売却先は、一般の購入者だけではありません。

地主、隣地所有者、借地権を扱う専門業者など、物件に応じた売却先を検討することが重要です。

実例92｜再建築不可の空き家を相続した

ご相談内容

相続した家が建築基準法上の道路へ十分に接しておらず、原則として建て替えが難しい物件でした。

複数の不動産会社から「売却は難しい」と言われていました。

解決までの流れ

道路状況、接道、隣地、建物の状態を調査しました。

隣地所有者への購入提案、投資家向け販売、現況利用を前提とした販売を並行して実施。

最終的に、賃貸用として活用する購入者へ売却できました。

解決のポイント

再建築不可だからといって、価値がゼロになるわけではありません。

現在の建物を利用したい人、隣地と一体利用できる人、収益物件として検討する人など、対象を変えることで成約の可能性が生まれます。

第4章　空き家・残置物・管理に関する相談事例

実例93｜家財道具を片付ける費用がなかった

ご相談内容

相続した実家には、家具、衣類、食器、家電などが大量に残っていました。

処分費用を先に支払う余裕がなく、売却を進められないと悩んでいました。

解決までの流れ

残置物をすべて処分してから販売する方法と、残置物を残したまま売却する方法を比較しました。

今回は、残置物処分を買主側で行う条件で、不動産会社による買取を選択。

売却代金から諸費用を精算し、先に多額の処分費を負担せずに解決しました。

解決のポイント

空き家は必ずしも、売主が完全に片付けなければ売却できないわけではありません。

仲介、買取、残置物処分後の売却など、手取額と負担を比較して選ぶことが大切です。

実例94｜空き家の雨漏りが発覚した

ご相談内容

売却相談を受けて建物を確認したところ、天井に雨染みがあり、雨漏りの可能性が判明しました。

相談者は高額な修理をしてから売るべきか迷っていました。

解決までの流れ

修理見積りを取得し、修理後の想定価格と現況売却価格を比較しました。

修理費用の全額を売却価格へ上乗せできる見込みが低かったため、雨漏りの可能性を買主へ説明し、現況のまま販売しました。

解決のポイント

不具合を隠して売却することは、契約後のトラブルにつながります。

問題を把握したうえで、修理するか、価格へ反映して現況売却するかを検討することが重要です。

実例95｜近隣から雑草と害虫の苦情が来た

ご相談内容

遠方にある相続空き家を放置していたところ、隣家から雑草、害虫、越境した枝について連絡がありました。

年に数回しか現地へ行けず、管理の継続が困難でした。

解決までの流れ

緊急対応として草刈りと剪定を実施。

その後、保有を続けた場合の年間管理費と売却した場合の手取額を比較し、

空き家のまま維持するメリットが少ないと判断して売却しました。

解決のポイント

空き家問題は、建物の劣化だけではありません。

庭木、雑草、不法投棄、防犯、火災、近隣トラブルなど、所有している限り管理責任が続きます。

空き家を売却・賃貸したい場合、不動産会社への相談に加えて、地域によっては自治体の空き家バンクを活用する方法もあります。

実例96｜火災で一部が焼けた実家を相続した

ご相談内容

相続した空き家で火災が発生し、建物の一部が焼損しました。

解体業者によって見積額に大きな差があり、相談者は何を基準に決めればよいか分かりませんでした。

解決までの流れ

複数の解体見積りを取得し、工事範囲、廃材処分、アスベスト調査、地中埋設物などの条件を比較しました。

さらに、売主が解体して更地にする場合と、現況のまま売却する場合の手取額を検討。

最終的に買主側で解体する条件の現況売却を選択し、売主の追加負担を抑えました。

解決のポイント

解体見積りは金額だけで比較すると危険です。

追加工事の範囲や処分費用が含まれているかを確認し、不動産売却全体の手取額で判断する必要があります。

第5章　売却方法と手取額を改善した相談事例

実例97｜高額査定を信じて1年間売れなかった

ご相談内容

最も高い査定額を提示した不動産会社へ売却を依頼しましたが、問い合わせがほとんどないまま1年が経過していました。

何度も値下げを提案され、当初の査定額に疑問を感じてご相談いただきました。

解決までの流れ

周辺の成約事例、現在の競合物件、販売履歴を調査。

査定額ではなく、実際に購入者が比較する価格帯を明確にしました。

写真、販売図面、広告内容、物件の特徴の見せ方を変更し、適正な価格で再販売。約2か月で購入申込みにつながりました。

解決のポイント

査定額は、不動産会社が買い取る金額ではありません。

売却依頼を受けるためだけに高額査定を提示する会社もあるため、「なぜその価格なのか」「どのように売るのか」を確認することが重要です。

実例98｜買取と仲介で手取額を比較した

ご相談内容

相続税や施設費用の支払いがあり、早めに現金化したい一方、できるだけ高く売りたいという相談でした。

解決までの流れ

不動産会社による買取価格と、仲介で一定期間販売した場合の想定価格を提示しました。

相談者と話し合い、まず1か月だけ仲介で販売し、その期間内に決まらなければ買取へ切り替える計画を立てました。

販売開始後3週間で購入者が見つかり、買取価格より高い金額で売却できました。

解決のポイント

仲介と買取は、どちらが正しいというものではありません。

価格、期限、建物の状態、残置物、契約不適合責任、売主の負担を比較し、自分に合う方法を選ぶことが重要です。

実例99｜相続人全員が納得できる売却価格を決めた

ご相談内容

兄弟の一人は高値売却を希望し、別の一人は早期売却を希望していました。

査定額にも幅があり、売出価格を決められない状態でした。

解決までの流れ

最初から価格を一つに決めるのではなく、販売期間ごとの計画を作成しました。

最初の1か月は希望価格で販売し、反響や内覧数を確認。申込みがなければ、事前に決めた価格へ段階的に変更する方法です。

全員が価格変更の条件を理解していたため、販売中の対立を防ぐことができました。

解決のポイント

売主が売出価格を決めることはできますが、市場の反応を無視した価格では長期化する可能性があります。

希望価格を尊重しながら、反響に応じた次の一手を事前に決めておくことが大切です。

実例100｜相続発生前の相談で家族の負担を減らした

ご相談内容

高齢のお母様が施設へ入居し、実家が空き家になりました。

まだ相続は発生していませんでしたが、将来、子どもたちが困らないように準備したいという相談でした。

解決までの流れ

実家の査定、名義、住宅ローン、境界、家財道具、今後の管理費を確認しました。

お母様の意思能力が十分にあるうちに、売却する場合、保有する場合、家族信託などを検討する場合の選択肢を整理。

家族で話し合い、必要な荷物を整理したうえで、将来の売却に備えることになりました。

解決のポイント

相続対策は、亡くなった後に始めるものだけではありません。

所有者本人が元気なうちであれば、本人の希望を確認しながら選択できます。認知症などで意思確認が難しくなると、不動産売却の手続きが複雑になる可能性があります。

相続不動産の相談で多い5つの問題

100の相談事例を通して特に多かったのは、次の5つです。

1．相続登記が終わっていない

不動産売却を始めようとして、初めて名義が祖父母や曾祖父母のままだと分かるケースがあります。

相続登記の申請義務化は2024年4月1日に始まり、制度開始前に発生した相続も対象になる場合があります。

売却を決めていなくても、名義の確認は早めに行いましょう。

2．相続人の意見がまとまらない

共有名義の不動産は、一人の判断だけでは全体を売却できません。

査定価格、想定手取額、維持費、売却期間を全員で共有し、感情と数字を分けて話し合うことが重要です。

3．空き家に荷物が残っている

残置物があっても、売却方法はあります。

すべて処分して一般の購入者へ売る、現況で売る、買取を利用するなど、費用と手取額を比べて判断します。

4．借地権や再建築不可など権利関係が複雑

借地権、底地、私道、接道、越境、共有持分などがある物件は、通常の住宅と同じ売り方では成約しにくいことがあります。

物件の問題を正確に把握し、適切な買主へ届ける販売戦略が必要です。

5．何から始めればよいか分からない

相続不動産の相談では、売却を決める前に整理すべきことがあります。

最初に確認したいのは、次の内容です。

• 不動産の名義
• 相続人の人数
• 遺言書の有無
• 住宅ローンや抵当権
• 固定資産税
• 建物と残置物の状態
• 境界や接道
• 売却希望時期
• 相続人それぞれの希望

全部を自分で調べてから相談する必要はありません。分かる範囲から整理すれば十分です。

よくある質問

相続登記が終わっていなくても査定できますか？

はい。相続登記前でも査定や売却方法の相談は可能です。

ただし、原則として売却による所有権移転までには、

相続関係を整理して必要な登記を行います。司法書士と連携し、

相続登記から売却まで進めることもできます。

兄弟の一人が反対していても相談できますか？

相談できます。

まずは価格、費用、保有した場合の負担、共有持分の取扱いなどを整理します。

状況が分からないまま説得するより、判断材料を準備することが大切です。

荷物を残したまま空き家を売れますか？

売却できる場合があります。

残置物を撤去して仲介で販売する方法、買主が処分する条件で売る方法、

不動産会社へ現況で買い取ってもらう方法などがあります。

借地権付きの家でも不動産売却はできますか？

可能です。

借地契約の内容、地主の承諾、譲渡承諾料、地代、更新条件などを確認します。

地主への売却や、底地と借地権を一本化して売却する方法も考えられます。

再建築不可の物件でも売却できますか？

物件の条件によっては売却できます。

隣地所有者、投資家、賃貸運用を考える購入者、専門の買取会社など、購入対象を適切に設定することが重要です。

査定を受けたら必ず売らなければなりませんか？

その必要はありません。

相続不動産の価値を把握し、保有、売却、賃貸、親族による買取などを比較するために査定を利用できます。

まとめ｜相続不動産は「問題を整理すること」が解決への第一歩

相続不動産には、同じ物件が一つもありません。

建物の状態が良くても、相続人の合意がなければ売却できません。

反対に、築年数が古く、残置物が多く、借地権や再建築不可などの問題があっても、

条件を整理することで売却できる可能性があります。

大切なのは、最初から「売れる・売れない」と決めつけないことです。

不動産のみらいでは、足立区・葛飾区を中心に、次のような相続相談に対応しています。

• 相続不動産の査定・売却
• 相続登記前の売却相談
• 空き家問題
• 残置物処理
• 共有名義の不動産
• 借地権・底地
• 再建築不可
• 古家付き土地
• 遠方にある実家
• 他社で売れなかった不動産
• 住み替えや施設入居後の売却

相続人が増えるほど、手続きや意思確認は複雑になります。

「まだ売るか決めていない」
「家族にどのように説明すればよいか分からない」
「とりあえず価値だけ知りたい」

このような段階からでもご相談いただけます。

相続不動産の状況を一つずつ整理し、売主様にとって最も手元にお金が残り、負担の少ない解決方法をご提案します。

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