実家・空き家・土地・マンション・借地権の売却相談から学ぶ解決方法

相続不動産の悩みは、同じ「親の家を相続した」というケースでも一件ごとに異なります。

相続人の人数、建物の状態、住宅ローン、共有名義、借地権、認知症、残置物、遠方居住など、複数の問題が重なることも珍しくありません。

よくあるご相談には、次のようなものがあります。

「相続した実家を売りたいが、何から始めればよいかわからない」
「兄弟で相続した不動産を代表者名義にして売却したい」
「親が老人ホームへ入居し、空き家になった家を整理したい」
「借地権付きの実家を相続したが、地主との話し方がわからない」
「火災や老朽化で建物の状態が悪くても売却できるのか」
「相続登記が終わっていない不動産を査定してほしい」

この記事では、不動産のみらいへ実際に寄せられた相談内容をもとに、個人が特定されないよう一部を編集し、相続不動産売却の事例としてご紹介します。

第1弾では、相続した戸建て・土地・マンション・空き家・借地権などの実例1～20を掲載します。

相続相談は「売却だけ」の問題ではありません

相続した不動産を売却するには、一般的に次の事項を整理する必要があります。

• 遺言書の有無
• 法定相続人の確定
• 遺産分割協議
• 相続登記・名義変更
• 不動産査定
• 売却方法の選択
• 税金と費用
• 売却代金の分配
• 
  

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内、遺産分割が成立した場合は成立日から3年以内に登記申請が必要です。正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。義務化前に発生した相続も対象です。

ただし、相続登記を急ぐあまり、将来の売却方法を考えずに共有名義へすると、後から売却方針がまとまらなくなることがあります。

登記だけ、不動産売却だけを別々に考えるのではなく、誰が相続し、どのように売り、代金をどう分配するかまで一緒に整理することが大切です。

第1章　相続した戸建ての売却相談実例

実例1｜叔母から親族数名で相続した足立区の中古戸建

ご相談内容

叔母様が所有していた足立区の中古戸建を、親族数名で相続した事例です。

売却手続きを進めやすくするため、相談者様が代表して不動産を相続し、売却後に親族間で代金を分配する予定でした。

当初は別の不動産会社へ売却を依頼していましたが、長期間ほとんど反響がありませんでした。

相談者様は「売出価格が高すぎるのではないか」と不安を感じ、不動産のみらいへ査定を依頼されました。

確認したポイント

周辺の成約事例、現在の競合物件、建物の状態、広告内容、購入希望者への案内方法を確認しました。

その結果、売出価格は大きく間違っておらず、主な問題は販売方法にあると判断しました。

対応と結果

価格を下げる前に販売戦略を見直し、購入対象者へのアプローチと物件の見せ方を変更しました。

その結果、価格を変更せず、販売開始から約1か月で成約となりました。

この事例から学べること

不動産が売れない原因は、必ずしも価格だけではありません。

他社で長期間売れない場合も、安易に値下げする前に、査定価格の根拠と販売方法を見直すことが重要です。

実例2｜実家が火災に遭った後の足立区戸建て売却

ご相談内容

足立区にある実家が火災に遭い、娘様から売却相談を受けた事例です。

建物の損傷が大きく、相談者様は「解体しなければ売れないのではないか」と考えていました。

複数の解体会社から見積もりを取得したところ、見積額には約300万円もの差がありました。

確認したポイント

• 建物の損傷状況
• 土地の接道条件
• 解体費用
• 現況売却の可能性
• 解体後の売却価格
• 買取価格

対応と結果

先に高額な解体工事を契約せず、現況のまま購入する不動産会社も含めて条件を比較しました。

解体費用、売却期間、引渡し後の責任を含めて検討し、早期売却につながる方法をご提案しました。

この事例から学べること

火災や老朽化で建物の状態が悪くても、必ず売主が解体しなければならないわけではありません。

査定前に解体を決めず、現況売却・解体後売却・不動産買取の手取り額を比較することが大切です。

実例3｜離婚に伴って相続した実家へ戻るため自宅を売却

ご相談内容

離婚をきっかけに現在の自宅を売却し、親から相続した実家へ移ることを検討していた事例です。

現在の住宅には住宅ローンが残っており、売却代金で完済できるかが大きな問題でした。

確認したポイント

• 住宅ローン残高
• 現在の査定価格
• 売却にかかる費用
• 実家の修繕状況
• 引っ越し時期
• 財産分与との関係

対応内容

売却価格だけではなく、住宅ローン、仲介手数料、登記費用などを差し引いた概算手取り額をご説明しました。

実家へ移る時期と引渡し時期を調整し、仮住まいをできるだけ避けられるスケジュールを検討しました。

この事例から学べること

相続不動産への住み替えを伴う売却では、現在の家をいくらで売るかだけでなく、ローン完済額と移転時期を一緒に考える必要があります。

実例4｜相続した古い戸建てに大量の家財が残っていたケース

ご相談内容

親が亡くなり、実家の戸建てを相続したものの、家具、家電、衣類、食器、仏壇などが大量に残っていました。

相続人は遠方に住んでおり、何度も現地へ通って片付けることが困難な状況でした。

確認したポイント

• 残置物の量
• 貴重品や重要書類の有無
• 処分費用
• 建物の状態
• 現況での売却可能性

対応内容

売却前にすべて処分する方法と、残置物を残した状態で売却する方法を比較しました。

契約書、権利証、通帳、不動産購入時の資料など、処分してはいけないものを先に確認し、その後の整理方法をご提案しました。

この事例から学べること

荷物が残っていても不動産査定は可能です。

先に高額な処分費用を支払うのではなく、現況売却が可能か確認したうえで、処分後の価格との差を比較しましょう。

実例5｜兄弟のうち1人が実家の売却に反対したケース

ご相談内容

兄弟3人で相続した実家について、2人は売却を希望していましたが、1人が「思い出のある家を残したい」と反対していました。

誰も住む予定はなく、固定資産税や修繕費だけが発生していました。

確認したポイント

• 登記名義
• 各相続人の持分
• 年間維持費
• 必要な修繕費
• 売却した場合の分配額
• 将来の利用予定

対応内容

感情的な話し合いだけにならないよう、保有を続けた場合の費用と、売却した場合の手取り額を数字で整理しました。

一定期間だけ保有し、その期間内に利用方法が決まらなければ売却する案も検討しました。

この事例から学べること

共有名義不動産全体の売却には、原則として共有者全員の協力が必要です。

「売る・売らない」だけでなく、保有費用や将来の相続まで含めて話し合うことが重要です。

第2章　相続したマンションの売却相談実例

実例6｜親の死亡後、茨城県へ住み替えるため足立区のマンションを売却

ご相談内容

ご両親がお亡くなりになったことをきっかけに、将来は東京都内より落ち着いた場所で暮らしたいと考え、茨城県への住み替えを決断された事例です。

新居から勤務先へ通勤でき、生活の利便性にも問題がないことを確認したうえで、足立区のマンション売却を進めました。

確認したポイント

• 希望する住み替え時期
• マンションの査定価格
• 住宅ローン残高
• 管理費・修繕積立金
• 引渡し時期
• 売却活動中の居住方法

対応と結果

複数の不動産会社と比較されたうえで、インターネット掲載以外の販売戦略を評価していただき、不動産のみらいへご依頼いただきました。

販売開始から約3か月で、地元で事業を営む購入者とのご縁がつながり、成約となりました。

この事例から学べること

住み替えを伴う不動産売却では、売却価格だけでなく、新居、通勤、引っ越し、引渡しのスケジュール管理が重要です。

実例7｜母親が老人ホームへ入居した後の荒川区マンション売却

ご相談内容

母親が老人ホームへ入居し、自宅マンションが空室になった事例です。

娘様は売却を希望していましたが、母親の判断能力や売却意思の確認が必要でした。

確認したポイント

• マンションの所有者
• 母親の判断能力
• 委任状による手続きの可否
• 成年後見制度の必要性
• 施設費用と売却代金の関係

対応内容

所有者本人が売却内容を理解し、意思表示できるかを確認しました。

判断能力に不安がある場合は、不動産会社だけで進めず、司法書士や弁護士への相談が必要になることをご説明しました。

この事例から学べること

親の施設入居を理由に、子どもが当然に親名義の不動産を売却できるわけではありません。

判断能力が低下する前に、家族で不動産の方針を話し合うことが大切です。

実例8｜母親が認知症で、娘と共有していたマンション

ご相談内容

江戸川区にあるマンションを母親と娘様が共有していました。

母親は認知症で、娘様は「売却するか、賃貸に出すか」を検討していました。

賃貸に出した場合は月額22万～25万円程度の賃料が見込まれる一方、管理料、クリーニング費用、将来の修繕などの負担も考える必要がありました。

確認したポイント

• 母親の判断能力
• 共有持分
• 後見制度の必要性
• 売却した場合の手取り額
• 賃貸にした場合の収支
• 空室・修繕リスク

対応内容

売却と賃貸について、表面的な売却価格や賃料だけではなく、費用と管理負担を含めて比較しました。

成年後見人を選任する場合の費用や手続きも含め、家族で判断できる材料を整理しました。

この事例から学べること

認知症の共有者がいる不動産は、本人を除いて売却を進めることはできません。

賃貸が有利に見えても、長期的な管理負担と法的手続きを考慮する必要があります。

実例9｜叔母から母、母から本人へと相続が続いた町屋のマンション

ご相談内容

最初の所有者だった叔母様が亡くなり、その後お母様が相続しましたが、相続登記を終えないままお母様も亡くなりました。

相談者様は、2回分の相続を整理したうえで売却する必要がありました。

確認したポイント

• 各相続時点の相続人
• 戸籍の収集範囲
• 遺産分割協議書
• 中間の相続登記
• 現在の管理費等の滞納状況

対応内容

司法書士と連携し、叔母様からお母様、お母様から相談者様への権利移転を順番に整理しました。

売却査定と登記手続きを並行して進め、名義変更完了後に販売できるよう準備しました。

この事例から学べること

相続登記を何代も放置すると、必要な戸籍や協議が増え、売却まで時間がかかります。

相続不動産名義変更義務化への対応だけでなく、将来の売却を考えて早めに登記することが重要です。

実例10｜遠方に住む相続人が足立区のマンションを売却

ご相談内容

地方在住の相続人が、足立区にある親のマンションを相続した事例です。

仕事や家庭の都合で東京へ頻繁に来ることができず、鍵の管理、室内確認、書類手続きに不安を感じていました。

対応内容

現地確認、管理会社への資料請求、室内の状況確認を行い、電話・郵送・オンラインを活用して売却準備を進めました。

契約や決済についても、本人確認と司法書士の手続きを踏まえ、来京回数を減らせる方法を検討しました。

この事例から学べること

相続人が遠方に住んでいても不動産売却は可能です。

ただし、鍵、本人確認、必要書類、残置物などを誰が管理するか、最初に決めておく必要があります。

第3章　相続した土地・空き家の売却相談実例

実例11｜葛飾区東水元の相続した土地を売却

ご相談内容

親から葛飾区東水元の土地を相続したものの、利用予定がなく売却したいとのご相談でした。

古い建物の跡や境界について不明な点がありました。

確認したポイント

• 登記面積と現況
• 境界標の有無
• 接道状況
• 地中埋設物
• 上下水道
• 建築条件

対応内容

土地の売却価格だけでなく、測量が必要か、現況のまま売れるか、建築会社向けに販売するかを検討しました。

この事例から学べること

相続した土地は、面積だけで価格が決まるわけではありません。

境界、接道、形状、地中埋設物、建築制限などを調べたうえで査定する必要があります。

実例12｜八潮市の古家付き土地を相続

ご相談内容

相続した土地に古い建物が残っており、相続人は「解体して更地にすべきか」を悩んでいました。

対応内容

古家付き土地として売却する場合、売主が解体する場合、買取会社へ現況で売る場合の3つを比較しました。

解体費だけでなく、売却までにかかる固定資産税や管理費も含めて手取り額を計算しました。

この事例から学べること

建物が古いからといって、解体が必ず有利とは限りません。

買主が建物を利用する可能性や、買主負担で解体する条件も含めて検討しましょう。

実例13｜誰も住まない実家を数年間放置していたケース

ご相談内容

親の死亡後、兄弟間で売却方針が決まらず、実家を数年間空き家のままにしていました。

その間に庭木が隣地へ越境し、雨漏りや外壁の劣化も進んでいました。

対応内容

近隣への影響を確認し、最低限必要な管理を行ったうえで、現況売却と修繕後売却を比較しました。

この事例から学べること

空き家の放置は、建物の劣化だけでなく、近隣トラブルや税負担増加につながる可能性があります。

管理不全空家や特定空家として市区町村の勧告を受けると、敷地に対する固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなる場合があります。

売却をすぐ決められなくても、管理責任者と判断期限を決めておきましょう。

実例14｜相続空き家の3,000万円控除を使えるか確認したケース

ご相談内容

親が一人で住んでいた古い実家を相続し、売却を検討していた事例です。

相談者様は、相続した空き家の売却で3,000万円控除が利用できると聞いていました。

確認したポイント

• 建築時期
• 被相続人の居住状況
• 相続後の利用状況
• 売却期限
• 売却価格
• 耐震改修・解体の条件
• 相続人の人数

対応内容

売却後に判断するのではなく、契約前に税理士と自治体へ適用要件を確認するようご案内しました。

一定の要件を満たす相続空き家の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。ただし、対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合、1人当たりの上限が2,000万円となる場合があります。

この事例から学べること

税制特例は「相続した空き家なら自動的に使える」ものではありません。

売却時期や解体方法を決める前に、適用要件を確認することが重要です。

第4章　借地権・権利関係が複雑な相続相談実例

実例15｜新小岩の借地権付き中古戸建を地方在住者が相続

ご相談内容

お姉様ご夫婦が住んでいた新小岩の借地権付き中古戸建を、地方に住むご親族が相続した事例です。

相談者様は新小岩へ何度か遊びに来たことはありましたが、土地勘や地主との関係はほとんど把握していませんでした。

複数の不動産会社から話を聞いたうえで、信頼できそうだと感じ、不動産のみらいへご依頼いただきました。

確認したポイント

• 借地契約書
• 地代
• 更新時期
• 地主の連絡先
• 譲渡承諾の条件
• 譲渡承諾料
• 建物登記

対応と結果

地主側との連絡・条件交渉を含めてサポートし、借地権付き中古戸建として販売しました。

必要な調整を順番に進め、スムーズな成約につながりました。

この事例から学べること

借地権付き不動産は、通常の所有権物件とは売却方法が異なります。

地主へ連絡する前に借地契約を確認し、借地権売却の経験がある不動産会社へ相談することが重要です。

実例16｜借地契約書が見つからない実家

ご相談内容

親から借地上の建物を相続しましたが、実家を探しても借地契約書が見つかりませんでした。

地代は長年口座振替で支払われていましたが、契約期間や承諾料について相続人は把握していませんでした。

対応内容

登記情報、地代の支払履歴、地主側の資料などを確認し、契約内容の整理から始めました。

この事例から学べること

契約書がないから借地権が存在しないとは限りません。

地主へ一方的な条件を求める前に、支払履歴や登記、過去のやり取りを確認する必要があります。

実例17｜再建築できない可能性がある相続戸建て

ご相談内容

古い実家を相続し、建物を解体して土地として売却しようと考えていました。

しかし、前面道路の条件から、建物を解体すると再建築できない可能性があることがわかりました。

対応内容

道路種別、接道幅、建築基準法上の取扱いを調査し、解体前の状態で売却方法を検討しました。

この事例から学べること

再建築不可の可能性がある物件は、先に建物を解体すると価値や利用方法が大きく変わることがあります。

古い家でも、役所調査と査定が終わるまで解体しないことが重要です。

第5章　相続人・手続きに関する相談実例

実例18｜相続人の中に連絡が取れない親族がいたケース

ご相談内容

相続人の一人が長年疎遠になっており、現在の住所や連絡先がわかりませんでした。

残りの相続人は売却に同意していましたが、その方を除いて手続きを進めることはできませんでした。

対応内容

戸籍や戸籍の附票などを利用して相続人を確認し、必要に応じて司法書士や弁護士へ相談する流れをご説明しました。

この事例から学べること

遺産分割協議は、原則として相続人全員の参加が必要です。

一部の相続人だけで売却を進めると、後から契約や登記に問題が生じる可能性があります。

実例19｜相続人が多く、誰が費用を負担するか決まらないケース

ご相談内容

相続人が複数おり、売却自体には同意していましたが、相続登記、測量、残置物処分などの費用を誰が先に支払うか決まっていませんでした。

対応内容

売却に必要な費用を一覧化し、代表者が立て替え、売却代金から精算する方法などを検討しました。

遺産分割協議書や相続人間の合意書へ、費用負担と分配方法を明記することも提案しました。

この事例から学べること

「売却代金を法定相続分で分ける」だけでは不十分です。

売却前に発生する費用、値下げの判断、代表者の権限まで決めておくと、トラブルを防ぎやすくなります。

実例20｜相続税を支払った後、土地売却の税金を心配したケース

ご相談内容

相続税を支払った後に相続した土地を売却することになり、「相続税を払ったのに、売却時にも税金がかかるのか」と相談を受けました。

確認したポイント

• 被相続人の取得費
• 購入時の契約書
• 売却価格
• 譲渡費用
• 相続税額
• 売却時期

対応内容

相続税と、売却利益に対する譲渡所得税は別の税金であることをご説明しました。

相続税を支払った方が相続財産を一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を取得費へ加算できる可能性があります。主な要件には、相続または遺贈で財産を取得したこと、相続税が課税されていること、所定の期間内に売却していることがあります。

この事例から学べること

不動産売却では、売却価格ではなく税金と費用を差し引いた手取り額を確認することが重要です。

購入時の売買契約書や領収書は、処分せず保管しておきましょう。

相続相談実例20選の比較一覧

相続相談で失敗しないためのチェックポイント

相続不動産の相談では、次の順番で情報を整理すると、解決方法を見つけやすくなります。

1．相続人を確定する

家族の認識だけで判断せず、被相続人の戸籍を収集して正式な相続人を確認します。

2．登記内容を確認する

土地と建物の名義、共有持分、抵当権、差押えなどを確認します。

3．利用予定を決める

住む、貸す、売る、保有するという選択肢を比較します。

4．現況のまま査定を受ける

解体、残置物処分、リフォームを行う前に査定を受けます。

5．売却方法を比較する

仲介、買取、古家付き土地、更地売却などを、価格・期間・手間・責任で比較します。

6．税金と期限を確認する

相続空き家の特例や取得費加算など、期限のある制度は契約前に確認します。

よくある質問

相続登記が終わっていなくても相談できますか

査定や売却相談は可能です。

ただし、実際に買主へ所有権を移転するには、原則として相続人への相続登記が必要です。

相続人全員が店舗へ行く必要がありますか

必ずしも全員が同時に来店する必要はありません。

郵送、電話、オンラインを利用できる場合もありますが、売却への同意や本人確認は必要です。

家財が残ったままでも査定できますか

査定できます。

売却条件によっては、残置物を残したまま引き渡せることもあります。

借地権でも売却できますか

売却できる可能性があります。

借地契約や地主の承諾条件を確認し、通常の所有権とは異なる方法で販売します。

古い実家は解体した方がよいですか

必ずしも解体が有利とは限りません。

古家付き土地、中古戸建て、現況買取の選択肢を比較してから判断しましょう。

相続人の一人が認知症でも売却できますか

判断能力の程度によって手続きが異なります。

本人を除いて遺産分割や売却を進めることはできないため、早めに司法書士や弁護士へ相談してください。

相続した空き家を放置するとどうなりますか

建物の劣化、近隣トラブル、維持費の増加などが考えられます。

管理不全空家などとして勧告を受けると、住宅用地の税負担軽減が受けられなくなる可能性もあります。

相続不動産を売ると必ず税金がかかりますか

必ずではありません。

売却価格から取得費、譲渡費用、適用できる控除を差し引いた結果、譲渡所得が生じると課税される可能性があります。

不動産のみらいの相続不動産売却サポート

不動産のみらいでは、足立区・葛飾区を中心に、相続した戸建て、土地、マンション、空き家、借地権の売却相談を承っています。

相続不動産のご相談は、単に査定価格を算出すれば終わるものではありません。

• 相続登記が終わっていない
• 兄弟・親族と共有している
• 遠方に住んでいて管理できない
• 家具や家財が大量に残っている
• 建物が古い、火災や雨漏りがある
• 借地権で地主との交渉が必要
• 認知症の相続人がいる
• 他社へ依頼しているが売れない
• 売却後の税金や分配が心配
• 
  

こうした背景まで確認し、必要に応じて司法書士、税理士、弁護士などの専門家と連携しながら進めることが重要です。

不動産のみらいは、1,000件を超える不動産売買経験をもとに、

中古不動産売却専門店として、販売戦略と引渡し後のトラブル防止を重視しています。

まだ売却するか決めていない段階でもご相談いただけます。

まとめ｜自分と似た相続事例を知ることが解決の第一歩

相続不動産の問題には、すべての方に共通する一つの正解はありません。

同じ戸建てでも、解体した方がよい場合と、建物を残した方がよい場合があります。

同じ共有名義でも、全員で売却できる場合と、話し合いに時間がかかる場合があります。

大切なのは、

• 相続人を確認する
• 権利関係を調べる
• 相続登記を進める
• 現況で査定する
• 複数の売却方法を比較する
• 税金と費用を確認する

という順番で整理することです。

自分たちだけで結論を出そうとせず、早い段階で不動産と相続の専門家へ相談することで、選択肢が広がる可能性があります。

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