実家・土地・マンション・借地権・空き家を相続したときの失敗と対策

親や親族が亡くなり、実家・土地・マンションなどの不動産を相続すると、短期間のうちに多くの判断を求められます。

「思い出のある実家だから、すぐには売りたくない」
「兄弟で共有しておけば、後から考えればよい」
「古い建物だから、先に解体した方が売れそう」
「相続税を払ったので、売却時の税金はかからないだろう」
「不動産会社の査定価格が一番高いところへ任せれば安心」

こうした判断が必ず間違いというわけではありません。

しかし、相続不動産は通常の不動産売却よりも、相続人、名義変更、税金、

空き家管理、借地権、共有名義などの問題が複雑に絡みます。

確認を後回しにすると、売却できない、税制特例を使えない、

親族関係が悪化する、管理費だけが増え続けるといった後悔につながることがあります。

この記事では、相続不動産で後悔しやすい典型例と、その回避方法を、不動産売却と相続実務の両面から解説します。

相続不動産で後悔しないために最初に確認する7項目

相続した不動産について、売る・貸す・住む・保有するという結論を急ぐ前に、次の7項目を確認します。

1. 遺言書があるか
2. 法定相続人は誰か
3. 不動産の名義と権利関係
4. 住宅ローン・抵当権・借地権の有無
5. 固定資産税、管理費、修繕費などの維持費
6. 現在の売却価格と売却後の手取り額
7. 税制特例や相続登記の期限
8. 
   

相続では、遺言書がある場合は原則としてその内容を確認し、

遺言書がない場合などは、相続人全員による遺産分割協議を進めます。

家族が把握していなかった相続人が戸籍調査によって判明することもあるため、

口頭だけで相続人を決めることは避けるべきです。

第1章　相続登記を後回しにして後悔するケース

2024年4月から相続登記が義務化

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物の名義を相続人へ変更する手続きです。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

相続や遺言によって不動産を取得したことを知った相続人は、

原則として、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

遺産分割が成立した場合も、その成立日から3年以内に内容を反映した登記が必要です。

正当な理由なく申請義務に違反すると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

この制度は、義務化前に発生した相続も対象です。

そのため、数年前や数十年前に相続した実家についても、「昔の相続だから関係ない」とは限りません。

名義変更をしていないと不動産売却が進まない

亡くなった方の名義のままでも、不動産会社へ相談したり査定を受けたりすることはできます。

ただし、買主へ所有権を移転するためには、原則として売主となる相続人への相続登記が必要です。

買主が見つかってから相続登記を始めると、

• 相続人が想定より多かった
• 戸籍の収集に時間がかかった
• 遺産分割協議がまとまらない
• 一部の相続人と連絡が取れない

といった理由で、売買契約や引渡しに間に合わなくなる可能性があります。

後悔しないための対策

売却時期が決まっていなくても、相続人と不動産の登記状況は早めに確認しましょう。

遺産分割がまとまらず期限内に通常の相続登記が難しい場合には、相続人申告登記を利用できる可能性があります。ただし、相続人申告登記だけで売却できるようになるわけではなく、遺産分割後には通常の相続登記が必要です。

第2章　安易に共有名義にして後悔するケース

遺産分割の話し合いがまとまらないときに、

「ひとまず兄弟全員の共有名義にしよう」と考えることがあります。

しかし、共有名義は将来の不動産売却や管理を難しくする可能性があります。

不動産全体の売却には共有者全員の協力が必要

共有名義不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の合意と手続きへの協力が必要です。

共有者のうち1人でも売却へ反対すると、不動産全体の売却が進まないことがあります。

さらに、共有者が亡くなると、その持分が次の相続人へ引き継がれます。

相続が繰り返されるほど共有者が増え、連絡先がわからない人や遠方に住む人が含まれる可能性も高まります。

自分の共有持分だけを売ると価格が下がりやすい

各共有者は、自分の持分だけを処分できる場合があります。

しかし、持分だけを購入しても、不動産全体を自由に使用できるわけではありません。

そのため一般の購入希望者が少なく、不動産全体を売却する場合よりも条件が厳しくなりやすい傾向があります。

後悔しないための対策

遺産分割では、法定相続分どおりの共有だけでなく、次の方法を比較します。

• 1人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う
• 不動産を売却して現金を分配する
• 土地を分筆できるか検討する
• 不動産と預貯金を組み合わせて分ける

「公平に見えるから共有」ではなく、将来の売却・管理・次の相続まで考えて決めることが大切です。

第3章　売却価格だけで不動産会社を選んで後悔するケース

不動産査定を複数社へ依頼すると、査定価格に大きな差が出ることがあります。

売主としては、一番高い価格を提示した不動産会社へ依頼したくなるものです。

しかし、査定価格は売却を保証する金額ではありません。

高い査定価格と高く売れることは別

相場より高すぎる価格で売り出すと、

• 購入希望者から比較対象にされない
• 内覧が入らない
• 長期間売れ残る
• 何度も値下げする
• 「何か問題がある物件ではないか」と見られる

といった結果になることがあります。

一方で、相場どおりの価格でも、物件の見せ方、購入者へのアプローチ、

周辺業者への情報提供、売却条件の設計が不十分なら成約につながりません。

確認すべきは査定価格の根拠と販売戦略

不動産会社を比較するときは、次の内容を確認しましょう。

• 近隣の成約事例を提示しているか
• 売出事例と成約事例を区別しているか
• 査定価格の根拠を説明できるか
• インターネット掲載以外の販売戦略があるか
• 売れない場合の改善方法を説明できるか
• 相続・借地権・空き家売却の経験があるか
• 引渡し後のトラブルを想定しているか

後悔しないための対策

査定書の数字だけでなく、次の質問をしてみてください。

この価格で売れると考える根拠は何ですか。
どのような購入者を想定していますか。
反響がない場合は何を改善しますか。
建物の不具合や境界問題へどう対応しますか。

具体的な回答ができる会社ほど、実際の販売活動を想定して査定している可能性があります。

第4章　古い家を先に解体して後悔するケース

相続した実家が古い場合、「建物を壊して更地にすれば売りやすい」と考える方がいます。

しかし、査定前の解体は慎重に判断する必要があります。

古家にも売却方法がある

築年数が古くても、次のような方法で売却できる可能性があります。

• 中古戸建てとして売却する
• 古家付き土地として売却する
• リフォーム希望者へ販売する
• 買主負担の解体条件で売却する
• 不動産会社へ現況のまま買い取ってもらう

建物を解体すると、中古戸建てとして販売する選択肢はなくなります。

解体後に想定外の費用が出ることもある

解体工事では、見積額以外に次の費用が発生することがあります。

• アスベスト調査・除去
• 地中埋設物の撤去
• 井戸や浄化槽の処理
• ブロック塀・庭木の撤去
• 隣家への補修
• 狭い道路での小型重機対応

また、住宅が建っている土地では住宅用地の特例が適用されていることがあります。

解体によって特例が外れると、土地の固定資産税等が増える可能性があります。

後悔しないための対策

まず、次の3パターンの手取り額を比較しましょう。

1. 現況のまま売る
2. 建物を残して古家付き土地として売る
3. 解体費用を負担して更地で売る

売却価格ではなく、解体費・税金・売却期間まで差し引いた最終的な手取り額で判断します。

第5章　空き家を放置して後悔するケース

思い出のある実家は、すぐに売却や賃貸の判断ができないことがあります。

しかし、誰も住まない建物は、想像以上の速さで劣化します。

空き家を放置する主なリスク

• 雨漏りや腐食
• カビや害虫の発生
• 庭木や雑草の越境
• 不法侵入や不法投棄
• 放火や盗難
• 屋根材・外壁の落下
• 近隣住民からの苦情
• 固定資産税、火災保険、管理費の負担
• 売却価格の低下

空家等対策特別措置法では、「特定空家」だけでなく、

その前段階にあたる「管理不全空家」への措置も設けられています。

市区町村から勧告を受けた管理不全空家や特定空家の敷地は、

固定資産税等の住宅用地特例から除外される可能性があります。

「いつか住む」が何年も続くことがある

相続人の誰かが将来住む可能性があっても、

具体的な時期が決まっていなければ、修繕費や管理負担だけが積み重なることがあります。

後悔しないための対策

売却を決められない場合でも、次の期限を決めておきます。

• いつまで保有するか
• 誰が管理するか
• 管理費を誰が負担するか
• 修繕費はいくらまで出すか
• 住まない場合はいつ売却するか

「何もしない」という選択にも維持費とリスクがあることを、相続人全員で共有しましょう。

第6章　借地権を普通の所有権と同じように考えて後悔するケース

借地権付き建物とは、他人が所有する土地を借り、その土地の上に建物を所有している不動産です。

相続したのは建物と借地権であり、土地の所有権ではありません。

借地権売却で確認すること

• 借地契約書の内容
• 契約期間と更新時期
• 地代と未払いの有無
• 譲渡に地主の承諾が必要か
• 譲渡承諾料の金額
• 建替えや増改築の制限
• 旧法借地権か普通借地権か
• 土地と建物の登記状況

借地権を売却する際は、地主との調整が必要になることがあります。

地主へ何の準備もなく連絡し、関係が悪化したり、承諾条件がまとまらなくなったりするケースもあります。

後悔しないための対策

地主へ売却の話をする前に、借地権売却の経験がある不動産会社へ相談し、契約書と登記内容を確認しましょう。

売却方法としては、

• 第三者へ借地権付き建物を売る
• 地主へ借地権を売る
• 底地と借地権を同時に売る
• 地主から底地を購入して所有権化してから売る

などが考えられます。

借地権だから売れないのではなく、権利関係に合った進め方が必要です。

第7章　購入時の書類を捨てて後悔するケース

相続した不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得に対する所得税・住民税がかかる可能性があります。

譲渡所得は、概ね次の計算で求めます。

売却価格－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除

相続した不動産の取得費は、原則として、亡くなった方が購入したときの取得費を引き継ぎます。

取得費がわからないと税負担が増えることがある

購入時の売買契約書などが見つからず、取得費を証明できない場合、

売却価格の5％を概算取得費として計算することがあります。

たとえば3,000万円で売却した場合、概算取得費は150万円です。

実際の購入価格がもっと高かったとしても、証明できなければ課税対象の利益が大きくなる可能性があります。

探しておきたい書類

• 購入時の売買契約書
• 建築請負契約書
• 領収書
• 仲介手数料の資料
• 登記費用の資料
• 住宅ローン関係書類
• 通帳の振込履歴
• 分譲時のパンフレット
• 増改築費用の領収書

後悔しないための対策

実家の書類を整理するときは、古い不動産関係資料を処分する前に、不動産会社や税理士へ確認しましょう。

売却価格だけでなく、税金を差し引いた手取り額を先に試算することが重要です。

第8章　税制特例の期限を過ぎて後悔するケース

相続不動産の売却では、一定の条件を満たすと税負担を軽減できる可能性があります。

代表的な制度が、

• 相続空き家の3,000万円特別控除
• 相続税の取得費加算の特例

です。

相続空き家の3,000万円特別控除

被相続人が居住していた一定の空き家や敷地を相続し、

期限内に売却するなどの要件を満たした場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合、1人当たりの控除上限が2,000万円となる場合があります。

ただし、

• 建築時期
• 被相続人の居住状況
• 相続後の利用状況
• 耐震基準または解体
• 売却時期
• 売却金額

など細かな要件があります。

相続した空き家なら必ず利用できる制度ではありません。

相続税の取得費加算

相続税を支払った方が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費へ加算できる可能性があります。

取得費が増えれば譲渡所得が減り、税負担を抑えられる可能性があります。制度を利用する場合は、確定申告で所定の計算明細書などが必要です。

後悔しないための対策

売却後ではなく、売買契約を結ぶ前に税理士へ相談しましょう。

売却時期、解体時期、名義の持ち方によって、特例の適用可否が変わることがあります。

第9章　相続人だけで話を進めて後悔するケース

相続不動産の売却では、相続人の関係が良好であっても、後から認識の違いが起きることがあります。

よくある認識のずれ

• 売出価格と最低売却価格
• 仲介と買取のどちらを選ぶか
• 解体費用を誰が負担するか
• 残置物を誰が片付けるか
• 固定資産税を誰が立て替えるか
• 売却代金をいつ、どう分けるか
• 税金を誰が申告するか
• 代表者へ名義を集約する意味

「代表者1人の名義にして、売れたら皆で分ける」という方法は、

遺産分割協議書の内容や代金の分配方法によって、税務・法務上の確認が必要になることがあります。

後悔しないための対策

遺産分割協議の段階で、次の内容を書面で整理しましょう。

• 誰が不動産を取得するか
• 売却することへの合意
• 費用の負担方法
• 売却代金の分配割合
• 最低売却価格
• 値下げの決定方法
• 代表者の権限

不動産会社だけで判断できない内容は、司法書士・税理士・弁護士へ確認します。

第10章　認知症の相続人を除いて進めて後悔するケース

相続人の中に認知症などで判断能力が十分でない方がいる場合、

その方を除外して遺産分割協議を行うことはできません。

他の相続人が代わりに署名・押印することも原則としてできません。

状況によっては成年後見制度などを検討する必要があります。

ただし、成年後見人は本人の利益を守る立場です。家族が希望する売却方法や分配内容が

、そのまま認められるとは限りません。

後悔しないための対策

認知症の相続人がいる場合は、売却活動を始める前に司法書士や弁護士へ相談します。

買主が決まってから手続きを始めると、売買スケジュールに間に合わない可能性があります。

第11章　相続放棄の期限を知らずに後悔するケース

不動産だけでなく、借金や未払い債務も相続の対象になる可能性があります。

相続財産を調べずに実家の片付けや処分を進めると、相続放棄へ影響することがあります。

相続放棄は、原則として相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

相続放棄を検討している場合は、不動産を売却したり、財産を勝手に処分したりする前に弁護士などへ相談しましょう。

第12章　売却方法を一つに決めつけて後悔するケース

相続不動産の売却方法には、主に次の選択肢があります。

高く売ることだけを優先すると売却期間が長くなり、管理費が増えることがあります。

反対に、早さだけを優先して買取を選ぶと、仲介より手取り額が低くなる可能性があります。

後悔しないための対策

次の4項目で比較しましょう。

1. 売却価格
2. 売却完了までの期間
3. 売主の手間
4. 引渡し後の責任とトラブルリスク

最適な方法は、「一番高い方法」ではなく、相続人の事情と物件の状態に最も合う方法です。

相続不動産で後悔しないためのチェックリスト

売却前に、次の項目を確認してください。

• 遺言書の有無を確認した
• 戸籍で相続人を確定した
• 不動産の登記事項証明書を確認した
• 相続登記の期限を確認した
• 共有名義にするリスクを理解した
• 住宅ローン・抵当権を確認した
• 借地権や私道の権利関係を確認した
• 現況のまま査定を受けた
• 解体前後の手取り額を比較した
• 購入時の契約書を探した
• 税制特例の適用可能性を確認した
• 相続人全員で最低売却価格を決めた
• 仲介・買取の両方を比較した
• 不動産会社の販売戦略を確認した
• 専門家へ相談すべき内容を整理した

よくある質問

相続した不動産はすぐ売った方がよいですか

必ずしも、すぐ売ることが正解とは限りません。

ただし、利用予定がない空き家は維持費や劣化リスクが増えます。

売却しない場合でも、保有期限と管理方法を決めることが重要です。

相続登記前でも査定できますか

査定や売却相談は可能です。

ただし、実際に買主へ所有権を移転するには、原則として相続人への名義変更が必要です。

兄弟の1人が売却に反対しています

共有名義不動産全体の売却には、原則として共有者全員の協力が必要です。

売却価格、維持費、将来の修繕費などを数字で整理し、話し合うことが大切です。

古い家は解体した方が高く売れますか

物件によって異なります。

古家付き土地や現況買取として売れる場合もあるため、解体前に複数の方法を比較しましょう。

荷物が残ったままでも売却できますか

査定は可能です。

売却方法や買主との条件によっては、残置物を残した状態で引き渡せる場合もあります。

借地権付きの実家も売却できますか

売却できる可能性があります。

地主の承諾、譲渡承諾料、借地契約の内容などを確認する必要があります。

相続税を払った後でも売却時に税金がかかりますか

売却によって譲渡所得が生じると、所得税・住民税がかかる可能性があります。

相続税と売却利益に対する税金は別に計算されます。

不動産会社は何社くらい比較すべきですか

会社数だけに基準はありませんが、査定価格、根拠、販売戦略、相続不動産の経験を比較できる程度に相談することが重要です。

一括査定で多くの会社から高い数字だけを集めるより、実際の販売方法を具体的に説明できる会社を見極めましょう。

不動産のみらいの相続不動産売却サポート

不動産のみらいでは、足立区・葛飾区を中心に、相続した戸建て・マンション・土地・空き家・借地権などの売却相談を承っています。

相続不動産のご相談は、物件価格だけを調べれば終わるものではありません。

• 相続登記が終わっていない
• 親族で共有している
• 遠方に住んでいる
• 残置物が大量にある
• 建物が古く不具合が心配
• 借地権で地主との調整が必要
• 他社で長期間売れない
• 仲介と買取のどちらがよいかわからない
• 売却後の税金や手取り額が心配

こうした事情まで確認し、売却方法を組み立てる必要があります。

不動産のみらいは、1,000件を超える不動産売買の経験をもとに、中古不動産売却専門店として、売却価格だけでなく、販売戦略と引渡し後のトラブル防止まで考えたご提案を行っています。

司法書士・税理士・弁護士などの判断が必要な内容については、状況に応じて各専門家と連携します。

まだ売却を決めていない段階でも、現在の価格、管理負担、売却方法、今後の選択肢を整理することができます。

まとめ｜相続不動産で最も後悔しやすいのは「何もしないまま時間が過ぎること」

相続不動産で後悔しないためには、すぐに売却することよりも、早く現状を把握することが重要です。

特に確認したいのは次の5点です。

1. 相続人と権利関係を確定する
2. 相続登記を期限内に進める
3. 空き家や共有名義を放置しない
4. 解体・処分・リフォーム前に査定を受ける
5. 売却価格ではなく手取り額と将来負担で判断する
6. 
   

相続不動産は、時間が経過するほど相続人が増えたり、建物が劣化したり、税制特例の期限が過ぎたりする可能性があります。

「まだ売るかわからない」段階でも、不動産の価値と必要な手続きを把握しておくことが、後悔を防ぐ最初の一歩です。

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