序章｜借地の不動産売却は“知らないと損する構造”になっている

借地の不動産をお持ちの方の多くが、
最初にこう思います。

• 普通の不動産と同じように売れるだろう
• とりあえず査定を取ってみよう
• 高く出して様子を見よう

しかし結論からお伝えします。

借地は“通常の売却とは全く別物”です。

なぜなら借地には、

• 土地の所有者（地主）がいる
• 契約条件が存在する
• 譲渡・建替えに制限がある

「自分の不動産なのに自由に売れない」構造

になっています。

そのため、

• 売れない
• 想定より大幅に安い
• 話が進まない

といったトラブルが非常に多いのが現実です。

■ 借地売却で最も多い失敗

現場で一番多いのがこれです。

“普通の不動産と同じ感覚で売ろうとする”

例えば、

• 一般市場に出す
• 高めの価格設定
• 買主任せ

結果：

• 反響が来ない
• 内覧が入らない
• 時間だけ経過

借地は“戦略なし＝売れない”

■ なぜ借地は難しいのか

理由はシンプルです。

● 買主が限定される

• 銀行融資が通りにくい
• 一般ユーザーが敬遠

購入層が狭い

● 地主の存在

• 譲渡承諾が必要
• 承諾料が発生

勝手に進められない

● 条件の個別性

• 契約内容がバラバラ
• 更新条件・地代

“同じ借地が存在しない”

■ それでも売却はできるのか？

結論：

売れます。ただし“やり方次第”です。

実際には、

• 投資家
• 買取業者
• 地主

など、

“適切なターゲットに当てれば売れる”

つまり重要なのは、

「誰にどう売るか」の設計

■ 借地売却で結果が分かれるポイント

ここが最重要です。

① 地主との関係整理
② 売却ルート選定
③ 価格設定の考え方

この3つを間違えると、

数百万円単位で損する可能性あり

■ 最近増えている借地売却の背景

近年、借地の相談が増えています。

• 相続で引き継いだ
• 使い道がない
• 更新のタイミング
• 地代負担

「持ち続けるリスク」が顕在化

その結果、

“売却検討”に動く人が増加

■ 本記事でわかること

この記事では、

• 借地売却の基本構造
• 仲介と買取の違い
• 売却に向いているケース
• 高く売るための戦略
• よくある失敗と回避策

借地売却を“損せず進めるための判断基準”をすべて解説します。

■ 最後に

借地は、

“知っているかどうか”で結果が変わる不動産

です。

• 知らない → 売れない・安い
• 知っている → 正しく売れる

この差は非常に大きいです。

次章では、
借地とは何か？通常の不動産との違いを
わかりやすく解説していきます。

第1章｜借地とは？通常の不動産との違いを正しく理解する

結論：
借地は「土地を借りて建物を持つ不動産」であり、通常の所有権不動産とは“売却ルールが全く違う”別物です。

不動産売却でまずやるべきことは、

「その不動産の種類を正しく理解すること」

借地はここを間違えると、

• 売れない
• 安くなる
• トラブルになる

ほぼ確実に失敗します。

■ 借地とは何か？

借地とは、

土地を借りて、その上に建物を所有している状態

です。

つまり、

• 土地 → 他人（地主）
• 建物 → 自分

“完全な自分の不動産ではない”

この構造がすべての難しさの原因です。

■ 通常の不動産との決定的な違い

ここが最重要です。

● 所有権（通常の不動産）

• 自由に売れる
• 制限なし
• 買主も多い

● 借地権

• 地主の承諾が必要
• 承諾料が発生
• 買主が限定される

同じ「家」でも全く別物

■ 借地権の種類（ざっくり理解でOK）

実務上よく出るのはこの2つです。

● 旧借地権（昔の契約）

• 更新しやすい
• 借主が強い

● 定期借地権（期限あり）

• 更新なし
• 期間終了で返還

売却難易度が変わるポイント

■ 借地売却で必ず出てくる「地主」

借地最大の特徴です。

売却時には、

地主の承諾が必要

さらに、

承諾料（譲渡承諾料）が発生

相場：

売却価格の約10％前後（ケースにより変動）

これを知らないと資金計画が狂う

■ なぜ借地は売れにくいのか

理由は明確です。

● 買主が嫌がる要素

• 土地が自分のものではない
• 地代がかかる
• 将来不安

心理的ハードルが高い

● 融資の問題

• 銀行が慎重
• 融資不可ケースあり

現金買主・投資家が中心

● 条件がバラバラ

• 地代
• 更新条件
• 契約内容

“同じ借地は存在しない”

■ よくある勘違い

ここ重要です。

「借地でも普通に売れるでしょ」

結論：

そのまま出しても売れません

理由：

• ターゲット不明
• 条件整理不足
• 価格ズレ

戦略なし＝失敗

■ 借地売却でまずやるべきこと

優先順位はこちらです。

① 契約内容の確認
② 地主との関係確認
③ 売却可能かの判断

ここを飛ばして売却は危険

■ 不動産のみらいの考え方

不動産のみらいでは、

借地は「物件」ではなく「条件」で判断

• 地主
• 契約
• 立地

すべてを踏まえて戦略設計

■ この章のまとめ

借地とは
＝土地を借りて建物を持つ不動産

通常不動産との違い

＝自由に売れない

重要ポイント

＝地主・契約・買主制限

結論

借地は“別物”として扱うこと

次章では、
借地の不動産が売れにくい本当の理由を
さらに深掘りしていきます。

結論：
借地が売れにくい理由は「人気がないから」ではなく、“買えない・進められない構造”にある。

多くの方はこう考えます。

「借地だから人気がないんでしょ？」

しかし実務の答えは違います。

“欲しい人はいるが、買えない・進まない”

ここが本質です。

■ 理由①｜銀行融資が通りにくい

これが最大の壁です。

借地の場合、

• 担保評価が低い
• 契約条件が影響
• 地主承諾が前提

銀行が慎重になる

結果：

• ローンNG
• 買主が減る

“買いたいのに買えない”状態

■ 理由②｜地主の承諾が必要

借地売却では必ず発生します。

譲渡承諾

これがあることで、

• 勝手に売れない
• 話が止まる
• 条件交渉が必要

さらに、

承諾料が発生

売却のハードルが一気に上がる

■ 理由③｜買主の心理的ハードル

借地は一般の方にこう見られます。

• 土地が自分のものではない
• 地代がかかる
• 将来不安

“なんとなく不安”で避けられる

結果：

検討すらされない

■ 理由④｜契約内容がバラバラ

借地は一つ一つ違います。

• 地代
• 更新条件
• 契約年数

比較が難しい

買主からすると、

判断できない不動産

■ 理由⑤｜売り方が間違っている

これが実は一番多いです。

よくある失敗：

• 一般市場にそのまま出す
• 相場より高く出す
• 戦略なし

結果：

• 反響ゼロ
• 長期化
• 値下げ

“売れない原因は売り方”

■ 理由⑥｜地主との関係が曖昧

見落とされがちなポイントです。

• 承諾が取れるのか
• 条件はどうか
• 関係性はどうか

ここが不明だと進まない

■ 理由⑦｜情報整理不足

借地売却でよくある状態です。

• 契約書がない
• 条件が不明
• 権利関係が曖昧

買主が判断できない

結果：

検討されない

■ 共通している本当の原因

ここまでの共通点です。

「物件の問題」ではない

「構造の問題」

• 融資
• 地主
• 契約
• 心理

これを理解しないと売れない

■ ではどうすれば売れるのか？

結論：

“買える状態”を作ること

具体的には、

• 地主承諾の整理
• 契約内容の明確化
• ターゲット設定

売る前に準備が必要

■ 不動産のみらいの考え方

不動産のみらいでは、

「売る」ではなく「通す」設計

• 融資が通るか
• 承諾が取れるか
• 誰が買うか

ここを先に設計

■ この章のまとめ

売れない理由
＝人気ではない

本当の原因
＝構造

解決策
＝準備と設計

次章では、
借地の不動産が“売れるケースと売れないケース”の違いを
具体的に解説していきます。

第3章｜借地の不動産が“売れるケース・売れないケース”の決定的な違い

結論：
借地は「物件の良し悪し」ではなく、“条件整理と売却ルート設計ができているか”で売れるかどうかが決まります。

同じ借地でも、

• すぐ売れるケース
• 全く動かないケース

がはっきり分かれます。

差は物件ではなく“準備と戦略”です。

■ 売れる借地の特徴（成功パターン）

まずは売れるケースです。

● 条件が整理されている

• 契約内容が明確
• 地代・更新条件が把握されている
• 書類が揃っている

買主が判断しやすい

● 地主の承諾が取りやすい

• 事前に話ができている
• 条件が明確
• 関係性が悪くない

取引がスムーズに進む

● 価格が現実的

• 相場より大きくズレていない
• 承諾料込みで設計

反響が出る価格帯

● ターゲットが明確

• 投資家向け
• 買取業者向け

“買える人”に当てている

● 売却ルートが合っている

• 一般市場だけに出さない
• 専門ルートを使う

これが最重要

■ 売れない借地の特徴（失敗パターン）

次に売れないケースです。

● 条件が不明

• 契約書がない
• 地代不明
• 更新条件不明

買主が検討できない

● 地主と未調整

• 承諾が取れるかわからない
• 条件が不明

話が止まる

● 価格が高すぎる

• 所有権と同じ感覚
• 承諾料を考慮していない

反響ゼロ

● ターゲットが曖昧

• 一般ユーザー向け
• 誰に売るか不明

誰にも刺さらない

● 売却ルートが間違い

• ポータルだけ
• 戦略なし

売れない典型パターン

■ 特に差が出るポイント（重要）

ここが勝負です。

① 地主対応

事前調整しているかどうか

② 価格設計

承諾料込みで考えているか

③ ターゲット設定

一般 or 投資家 or 買取

この3つで結果が決まる

■ よくある危険な勘違い

ここは注意です。

「そのうち売れるだろう」

結論：

借地は放置しても売れません

• 時間だけ経過
• 状況悪化
• 条件不利

“動かない＝損する”

■ 売却成功の流れ（実務ベース）

借地で結果が出る流れです。

① 条件整理
② 地主確認
③ ターゲット設定
④ 売却ルート選定
⑤ 価格設定

この順番が重要

■ 不動産のみらいの実務対応

不動産のみらいでは、

• 契約内容確認
• 地主対応
• 仲介・買取比較
• ターゲット設計

“売れる状態”を作ってから売る

特に借地は、

経験差＝結果差

■ この章のまとめ

売れる借地
＝条件整理＋戦略あり

売れない借地
＝準備不足＋ルートミス

結論
借地は“設計がすべて”

次章では、
借地を少しでも高く・早く売る具体戦略を解説します。

第4章｜借地を少しでも高く・早く売る具体戦略

結論：
借地を高く・早く売るには、「通常売却のやり方を捨てて“借地専用の設計”に切り替えること」がすべてです。

借地売却で結果が出ない最大の理由は、

“普通の売り方をしていること”

ここからは、実務で結果が出ている
借地専用の売却戦略を解説します。

■ 戦略①｜地主対応を“最初に終わらせる”

最重要ポイントです。

借地売却は、

地主で止まるか、進むかが決まる

やるべきこと：

• 譲渡承諾の可否確認
• 承諾料の目安確認
• 条件の整理

これを後回しにすると確実に詰まる

■ 戦略②｜ターゲットを最初に決める

借地はここで決まります。

選択肢：

• 一般ユーザー
• 投資家
• 買取業者

結論：

ほとんどのケースで投資家・業者向け

理由：

• 融資が通りにくい
• 条件を理解している

“買える人に売る”が基本

■ 戦略③｜価格は「売れる価格」で出す

借地で一番多い失敗です。

NG：

所有権と同じ感覚で価格設定

OK：

承諾料・条件込みで現実的に設定

ポイント：

• 承諾料を考慮
• 投資利回りで判断
• 買取価格も比較

価格がズレると即終了

■ 戦略④｜仲介と買取を同時に動かす

これがプロのやり方です。

• 仲介 → 高く売れる可能性
• 買取 → 確実に売れる

両方持つことで判断できる

メリット：

• リスク回避
• 判断スピードUP
• 精神的安心

■ 戦略⑤｜“見せ方”を間違えない

借地は見せ方が重要です。

やるべきこと：

• 条件を明確に説明
• 不安を事前に潰す
• メリットも伝える

“わからないから避けられる”を防ぐ

■ 戦略⑥｜売却ルートを広げる

ここが大きな差です。

NG：

ポータルサイトだけ

OK：

専門ルート＋業者ネットワーク

• 投資家
• 買取業者
• 地主

ルートで結果が変わる

■ 戦略⑦｜初動30日で判断する

借地でも同じです。

流れ：

• 1〜2週 → 反響
• 3〜4週 → 判断

動かなければ即修正

やること：

• 価格調整
• ルート変更
• 買取切替

放置が一番危険

■ やってはいけない売却パターン

現場で一番多いです。

「とりあえず出して様子を見る」

結果：

• 反響なし
• 時間経過
• 条件悪化

借地は様子見NG

■ 不動産のみらいの実務

不動産のみらいでは、

• 地主対応
• 条件整理
• 仲介・買取比較
• ターゲット設計

“売れる状態”を作ってから売却

結果：

• 早期売却
• 条件交渉有利
• 値下げ回避

■ この章のまとめ

成功のポイント

• 地主対応
• ターゲット設定
• 価格設計
• ルート選定

失敗パターン

• 通常売却
• 高値設定
• 様子見

結論

借地は“戦略でしか売れない”

次章では、
不動産のみらいが借地売却で選ばれる理由を
具体的に解説します。

第5章｜借地売却で不動産のみらいが選ばれる理由（“通せる会社”という違い）

結論：
不動産のみらいが借地売却で選ばれる理由は、「売る会社」ではなく“取引を成立させる会社”だからです。

借地売却は、

• 地主
• 契約
• 融資
• 買主

複数のハードルを同時にクリアする必要があります。

つまり、

「売れるかどうか」ではなく“通せるかどうか”が本質です。

■ 理由①｜地主対応を前提にした売却設計

多くの会社は、

「買主が見つかってから地主に確認」

しかし借地ではこれは危険です。

不動産のみらいでは、

• 譲渡承諾の可否
• 条件整理
• 承諾料目安

を事前に確認します。

“止まらない売却”を設計

■ 理由②｜借地専用のターゲット設計

一般の買主に出しても、

借地はほぼ売れません。

不動産のみらいでは、

• 投資家
• 買取業者
• 地主

“買える人に直接当てる”

これにより、

• 反響スピードUP
• 成約率UP

■ 理由③｜仲介と買取を同時提案

借地で重要なのは、

“選択肢を持つこと”

• 仲介 → 高値の可能性
• 買取 → 確実性

不動産のみらいでは、

両方提示して判断できる状態を作る

これにより、

• 売れないリスク回避
• 判断の迷い解消

■ 理由④｜価格設計が現実的

よくある失敗：

所有権と同じ価格設定

結果：

• 反響ゼロ
• 長期化
• 値下げ

不動産のみらいでは、

• 承諾料込み
• 投資利回り
• 市場実態

“売れる価格”を設計

■ 理由⑤｜売却ルートが広い

借地はここで差が出ます。

一般的な会社：

ポータルサイト中心

不動産のみらい：

• 業者ネットワーク
• 投資家
• 買取

“出口を複数持っている”

■ 理由⑥｜売れない原因の特定と改善力

借地で多い相談：

• 他社で売れない
• 反響がない

原因はほぼこれです。

戦略ミス

対応：

• 条件再整理
• ターゲット変更
• 価格再設計

短期間で改善可能

■ 実際の声

• 「他社では無理と言われたが売れた」
• 「話が止まらずスムーズだった」
• 「最初から頼めばよかった」

“売却より判断に価値”

■ 不動産のみらいのスタンス

「売る」ではなく「損させない」

そのために、

• 無理な高値提案はしない
• 売れない戦略は取らない
• 状況ごとに最適解を提示

■ まずはここからでOK

借地売却で一番重要なのは、

「今どう動くべきかを知ること」

不動産のみらいでは、

• 売却判断
• 相場
• 最適戦略

を無料で整理できます。

まだ決めていない段階が一番重要

■ この章のまとめ

選ばれる理由
＝通せる力

結果が出る理由
＝最初から止まらない

次は
**FAQ（借地売却でよくある質問）**で、
さらに具体的な疑問を解消していきます。

FAQ｜借地の不動産売却でよくある質問

結論：
借地売却は「知らないこと」が一番のリスクであり、事前に疑問を潰すことで失敗はほぼ回避できます。

Q1｜借地の不動産は本当に売れますか？

A：
売れます。ただし“通常の売り方では難しい”のが現実です。

• 一般市場だけでは反響が少ない
• 投資家・業者が中心

ターゲットを間違えなければ売却可能です。

Q2｜借地はなぜ安くなるのですか？

A：
理由は3つです。

• 土地が自分のものではない
• 地代がかかる
• 融資が通りにくい

所有権よりリスクがあるため価格が下がる

Q3｜地主の承諾は必ず必要ですか？

A：
原則必要です（譲渡承諾）。

さらに、

承諾料が発生するケースが多い

事前確認が必須です。

Q4｜承諾料はいくらくらいかかりますか？

A：
目安はこちらです。

売却価格の10％前後

※契約内容・地主により変動あり

資金計画に必ず入れる必要があります。

Q5｜借地でも住宅ローンは使えますか？

A：
使えるケースもありますが制限があります。

• 銀行が限定される
• 条件が厳しい

現金買主・投資家が多い理由です。

Q6｜地主に断られることはありますか？

A：
あります。

• 条件が合わない
• 関係性の問題

事前調整が重要です。

Q7｜借地権は相続できますか？

A：
可能です。

ただし、

• 名義変更
• 地主への通知

手続きが必要です。

Q8｜借地をそのまま放置するとどうなりますか？

A：
リスクが増えます。

• 建物劣化
• 価値下落
• トラブル

早めの判断が重要

Q9｜建物が古くても売れますか？

A：
売れます。

• 解体前提
• 投資家向け

問題は建物ではなく条件です。

Q10｜更地にした方がいいですか？

A：
ケースによります。

• 解体費用
• 地主条件
• 買主ニーズ

先に判断してから動くことが重要

Q11｜仲介と買取どちらがいいですか？

A：
結論：

両方比較して判断するのが正解

• 仲介 → 高く売れる可能性
• 買取 → 確実に売れる

どちらか一択は危険

Q12｜売却までどれくらいかかりますか？

A：
目安：

• 仲介：1〜3ヶ月
• 買取：数日〜1週間

借地は準備期間が重要です。

Q13｜他社で売れない場合どうすればいいですか？

A：
原因はほぼ戦略ミスです。

• ターゲット
• 価格
• ルート

見直せば売れる可能性あり

Q14｜査定だけでも大丈夫ですか？

A：
むしろ最初にやるべきです。

借地は、

事前判断がすべて

Q15｜まだ売るか決めていませんが相談できますか？

A：
問題ありません。

その段階が一番重要です。

まとめ｜借地売却は「知っているか」で結果が変わる

結論：
借地売却は“売り方”ではなく「理解と判断」で結果が決まります。

• 知らない → 売れない・安い
• 知っている → 正しく売れる

この差は非常に大きいです。

■ 最後に

不動産のみらいでは、

• 借地売却の判断
• 相場
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を無料で整理しています。

「借地でどうしたらいいかわからない」
「売れるか不安」

この段階こそ、お気軽にご相談ください。

“動く前の判断”がすべてを左右します。

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