再建築不可物件の売却｜葛飾区で“売れない”を“売れる”に変える方法

序章｜

「再建築不可」でも売れる。葛飾区で眠る“資産”を動かすチャンス

「うちの土地、再建築できないって言われたけど…もう売れないですよね？」
そうお悩みの方からのご相談が、ここ数年、葛飾区でも確実に増えています。

再建築不可とは、建築基準法上の「接道義務」を満たしていないため、
新しい建物を建てられない土地や建物のこと。

たとえば、敷地が幅4メートル未満の道路にしか接していなかったり、
道路との接道部分が2メートル未満だったりする場合です。

一見すると「価値がない土地」に見えるかもしれませんが、
実際のところ、葛飾区ではこうした再建築不可物件が意外にも積極的に取引されています。

なぜ葛飾区で再建築不可物件が多いのか

葛飾区は、昭和30年代～40年代にかけて形成された住宅地が多く、
現在でも細い路地や長屋住宅が多く残る地域です。

特に 立石・新小岩・堀切・四つ木・お花茶屋 などは、
再開発と古い住宅地が混在しており、再建築不可物件の割合が高いエリアです。

たとえば立石駅周辺では、再開発の進行とともに、
隣地をまとめて再利用する動きや、
“再建築不可でも収益化できる”リノベーション案件が増えています。

一方、新小岩・堀切菖蒲園エリアでは、
築50年を超える住宅が多く、私道に面した再建築不可物件の相談が後を絶ちません。
こうした地域では、「売れない」と思われた物件が、買取・隣地統合・投資活用で再生されているのです。

「不動産のみらい」が行う再建築不可対応の考え方

葛飾区の再建築不可物件の多くは、
・建て替えはできない
・でも人が住める
・リフォーム・再販・賃貸として再活用できる
という「制限付き資産」です。

不動産のみらいでは、これまで1,000件以上の売買実績の中で、
このような再建築不可物件を“動かす”ための独自の仕組みを築いてきました。

• ✅ 地域密着の法務・測量ネットワークで「接道確認」からサポート

• ✅ 再販・買取業者との提携により、最短3日で買取査定

• ✅ 現況有姿での売却ルートを確立し、解体不要で現金化

• 
  

「売れない」と思っていた土地が、“再評価”される瞬間を、私たちは何度も見てきました。

「再建築不可」＝“売れない”ではなく、“売り方を選ぶ時代”

近年、葛飾区内では再開発と並行して、
「古い物件をリノベーションして使う」動きが広がっています。

つまり、「再建築不可＝価値がない」ではなく、
「再建築不可＝工夫すれば活かせる資産」 なのです。

再建築不可物件の売却は、スピードや価格よりも、
「正しい判断」と「地域に強い不動産会社のサポート」がカギ。

不動産のみらいでは、地元・葛飾区に根ざした経験と専門知識をもとに、
“売れない”を“売れる”に変える方法を、わかりやすくご提案します。

葛飾区（立石・新小岩・堀切・四つ木・お花茶屋）で再建築不可物件をお持ちの方へ

「うちも再建築不可かもしれない…」と感じたら、
まずはLINEまたはHPからお気軽に無料査定をどうぞ。
専門スタッフが現地確認から最適な売却プランまでご案内いたします。

第1章｜

そもそも「再建築不可」とは？葛飾区で多いケースと注意点

「再建築不可」という言葉を初めて聞く方の多くは、
「建て替えができない土地って、つまりもう使えないの？」と思われるかもしれません。

しかし、実際のところは“建て替えが難しい”だけであって、
所有・利用・売却ができないわけではありません。

まずは、「なぜ再建築不可になるのか」「葛飾区でどんなケースが多いのか」から整理してみましょう。

再建築不可とは？建築基準法第43条の「接道義務」

再建築不可物件とは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていない土地のことです。

建築基準法第43条では、
「建物を建てる敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」
と定められています。

この条件を満たさない土地は、
原則として新しい建物を建てることができず、“再建築不可”と呼ばれます。

葛飾区で多い「再建築不可」になる典型的なパターン

葛飾区は、昔ながらの長屋・細分化された土地が多く、
特に以下のようなケースが再建築不可として扱われやすいエリアです。

1️⃣ 接道幅が2m未満の「旗竿地」タイプ
　→ 四つ木・立石エリアに多い。細い通路で道路に接しており、2mに満たないため建築確認が下りない。

2️⃣ 前面道路が4m未満の「狭あい道路」
　→ 堀切・宝町などの古い住宅地に多く、セットバック（道路後退）が必要な土地。

3️⃣ 前面が「私道」で所有者が不明
　→ 新小岩や奥戸エリアで頻発。私道の通行承諾が取れないため建築制限がかかる。

4️⃣ 長屋構造（連棟住宅）で単独建替えが不可
　→ 立石やお花茶屋などの古い住宅街に多く、隣家と壁を共有しているタイプ。

これらのケースは、「建て替えできない」＝「売れない」ではなく、
専門的な知識と手続きで活かす道が残されているのがポイントです。

葛飾区ならではの事情：「昔ながらの街並み」が残る地域性

葛飾区の住宅地は、戦後の区画整理以前から続く路地・私道が多く存在します。
特に立石駅周辺では、
昔ながらの商店街と住宅が入り組んでおり、道路幅員が2m前後の通路が数多くあります。

このため、見た目には道路に面しているのに再建築できないという土地も珍しくありません。

また、堀切菖蒲園エリアでは、
昭和30〜40年代に建てられた住宅がそのまま残っており、
老朽化や権利関係の複雑化で「建て替え困難」とされるケースが目立ちます。

しかし近年は、再開発計画やリノベーション需要の高まりもあり、
これらの“古い街並み”が逆に注目される動きもあります。

再建築不可＝「法的に建て替えられない」だけ

ここで押さえておきたいのは、
「再建築不可＝危険な土地」ではないということです。

あくまで法律上の制限であり、
現存する建物が使用できる限り、居住・賃貸・売却は可能です。

また、条件によっては以下のような改善策が取れるケースもあります：

• 隣地と調整して2m以上の接道を確保

• セットバック（道路後退）を行い、再建築許可を取得

• 建築基準法43条ただし書きの「建築許可制度」を活用

つまり、“今は建て替えられない”だけであり、
「将来的に再建築可能にできる余地」もあるのです。

売却時に注意すべきポイント

再建築不可物件を売る際、
「その土地がなぜ再建築不可なのか」を正確に説明する必要があります。
この説明を曖昧にすると、
契約後に「聞いていなかった」とトラブルに発展するリスクがあります。

また、葛飾区では私道の通行承諾書が特に重要。
古くからの住宅街では、承諾が口頭のままになっていることも多いため、
売却前に必ず書面で確認しておくことが大切です。

「不動産のみらい」の無料調査サポート

不動産のみらいでは、葛飾区の再建築不可物件について、
以下のような無料診断サービスを行っています。

専門スタッフが現地確認から役所調査までワンストップで対応し、
「再建築不可でも売れるのか？」「どんな方法があるのか？」を
わかりやすくご説明いたします。

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地元・立石の「不動産のみらい」が、あなたの不動産の可能性を最大限に引き出します。

第2章｜

「再建築不可」でも売れる理由と葛飾区での成功事例

「再建築不可」と聞くと、“誰も買わない”“価値がない”と思いがちです。
しかし実際には、再建築不可物件を専門に扱う投資家・業者・リフォーム業者が多数存在し、
適切な戦略を取ればスムーズに売却できるケースが増えています。

ここ葛飾区でも、立石・新小岩・堀切菖蒲園・お花茶屋エリアを中心に、
「再建築不可でも動く不動産」が確実に増えています。

理由①：再建築不可物件を“収益物件”として再生する需要がある

葛飾区は、古い建物が密集する地域が多い一方、
駅近や商店街周辺では家賃相場が安定しているため、
“古家をリノベして貸す”再生ビジネスが非常に盛んです。

たとえば、堀切菖蒲園や四つ木エリアでは、
「建て替え不可」でも内装をリフォームし、
月5〜7万円ほどの賃貸物件として再利用されるケースが増えています。

再建築不可の土地は価格が安いため、
投資家にとっては**“低リスク・高利回り”**な案件になり得ます。

つまり、

「一般の住み替え需要には合わないけれど、投資目的では魅力的」
という市場構造ができているのです。

理由②：隣地所有者による“まとめ買い”のチャンス

葛飾区の住宅地は、細長い敷地や旗竿地が多く、
再建築不可でも隣地と一体化させることで再建築可能地に変わるケースがあります。

立石・お花茶屋では、隣地の方が
「自宅を建て替えるタイミングで土地を広げたい」と希望することも多く、
売主から見れば思いがけない高値成約になることも。

実際に、不動産のみらいがサポートしたケースでは、
新小岩の再建築不可物件を隣家と交渉し、
2筆を一体化 → 建築可能地として売却 → 双方が納得の価格で成約しました。

隣地交渉は個人では難しい分野ですが、
地域密着の不動産会社なら、
地元の人間関係や調整ノウハウを活かしてスムーズに進められます。

理由③：専門業者による“買取ルート”が確立されている

「すぐに現金化したい」「人に知られず売りたい」という方に人気なのが、
再建築不可物件専門の買取サービスです。

一般的な仲介よりスピーディーで、
査定から最短3日で現金化できるケースもあります。

不動産のみらいでは、
葛飾区に対応した複数の再建築不可買取業者と連携しており、
現況のままで買取が可能。

解体・測量・片付けなど、売主側の手間をゼロに近づける仕組みを整えています。

成功事例①：立石の長屋住宅を現況買取でスムーズ解決

立石駅近くの昭和40年代築の長屋住宅。
壁を共有していたため単独での建て替えが難しく、10年以上放置されていました。

不動産のみらいが現地を調査し、
リフォーム再販を得意とする業者に打診したところ、
現況のまま買取が成立。

不要な荷物の撤去費用も業者負担となり、
わずか10日で契約が完了しました。

売主様からは

「古くて誰も買わないと思っていたのに、あっという間に決まって驚きました」
とのお声をいただいています。

成功事例②：新小岩の旗竿地を“隣地一体”で再評価

新小岩の住宅地にある再建築不可物件。
通路部分が1.7mしかなく、再建築ができない状態でした。

不動産のみらいが隣地所有者と交渉し、
敷地を合わせることで再建築可能な土地に転換。
最終的に通常の相場価格に近い金額で売却が実現しました。

このように、“単独では無理でも一体化で活かす”という視点が、
再建築不可物件を動かすカギになります。

成功事例③：堀切菖蒲園エリアの古家をリフォーム再販

堀切菖蒲園の再建築不可物件を、
地元工務店がリノベーションし、賃貸用として再利用した事例もあります。

建て替えられない分、建物を活かして再生する発想が重要。
「古い＝価値がない」ではなく、
「古い＝味がある」と考えるリノベ需要が、
再建築不可物件の新たな市場を生み出しています。

不動産のみらいの強み

これらの成功の裏には、
地元・葛飾区で培ったネットワークと経験があります。

不動産のみらいでは、

• 接道確認・建築可否の事前調査

• 隣地交渉・通行承諾の手配

• 買取・再販業者への直接提案
  
  

• をワンストップで実施。

• 
  

さらに、売主様の希望に応じて
「仲介＋買取」両面提案を行い、
スピード・価格・安心のバランスを取ります。

葛飾区で“再建築不可”と言われた物件も、諦める前にご相談ください。
LINEで写真を送るだけで、現地調査と買取査定を無料で実施。
「再建築不可＝売れない」を覆すご提案を、「不動産のみらい」が全力でサポートします。

第3章｜

再建築不可物件の売却・買取をスムーズに進める方法と手順

再建築不可物件の売却は、通常の不動産売却よりも少し手間がかかるように思えますが、
実際には手順を知り、信頼できる不動産会社に相談するだけでスムーズに進められます。

ここでは、葛飾区での再建築不可物件の売却を、最短・安全に進めるための流れを解説します。

STEP①：まずは「再建築不可かどうか」を確認する

売却を検討する前に、最初に行うべきは法的な現状確認です。

再建築不可かどうかは、見た目では判断できないことが多く、
役所での調査が欠かせません。

✅ 主な確認ポイント

• 道路種別（建築基準法上の道路かどうか）

• 道路幅員（4m以上あるか）

• 接道距離（2m以上あるか）

• 私道の所有者・通行承諾の有無

• 
  

葛飾区の場合、都市計画課や建築指導課で確認できます。

不動産のみらいでは、これらの調査を無料で代行しており、
「建て替えられない理由」「売却時に必要な資料」を整理してお渡ししています。

STEP②：最適な「売却ルート」を選ぶ

再建築不可物件の売却には、大きく分けて3つのルートがあります。

葛飾区では、再建築不可物件のうち**約6割が「買取または隣地売却」**で成約しています。

たとえば、新小岩では「空き家になって10年放置」の再建築不可住宅が、
近隣の方の要望で土地統合により売却成立した事例も。

時間をかけず確実に現金化したい場合は、
地元業者とのネットワークが強い不動産のみらいのような地域密着型買取サポートが最適です。

STEP③：調査・査定は「現況のままでOK」

再建築不可物件は、
「解体しなければ売れない」と思い込む方が多いのですが、実は逆です。

買取・再販を目的とする業者は、
現況（古家付き・荷物あり）のまま査定・買取可能です。

不動産のみらいでは、現地確認・役所調査・査定をすべて無料で行い、
最短3日で現金化できるようなスピード対応も可能です。

STEP④：必要書類をそろえる

再建築不可物件の売却に必要な書類は、
一般の不動産売却とほぼ同じですが、
**「道路・私道関係の書類」**が追加で必要になります。

• 登記簿謄本（地番・所有者の確認）

• 公図・測量図

• 建物図面・平面図

• 私道通行承諾書（または掘削承諾書）

• 
  

これらが手元になくても、不動産のみらいが役所や法務局で代行取得いたします。

STEP⑤：契約・決済・引渡し

売買契約が成立した後は、
引渡し日程や残置物の取り扱いを確認し、
決済手続きを行います。

再建築不可物件の場合、
通常よりも引渡し準備期間が短く済むケースが多く、
最短10日で決済完了することもあります。

再建築不可物件をスムーズに売るためのコツ

1️⃣ “建て替え不可”を隠さないこと
　→ 後々トラブルになるため、最初に明確に説明。

2️⃣ 地元に強い不動産会社を選ぶこと
　→ 葛飾区は狭小地・私道が多く、地元事情を熟知した会社でないと交渉が進みにくい。

3️⃣ 複数ルートを同時に検討すること
　→ 仲介・買取・隣地交渉を同時に進めると最適解が見つかりやすい。

「不動産のみらい」が選ばれる理由

再建築不可物件の売却では、法的知識・地域理解・交渉力が欠かせません。

不動産のみらいでは、

• 1,000件以上の売買実績

• 建築士・司法書士・測量士との連携

• 葛飾区・足立区エリアの“接道マップ”を独自作成
  といった仕組みで、再建築不可物件でも安心して任せられる体制を整えています。

特に、

「売れないと思っていたのに、こんなに早く現金化できた」
というお客様の声は多く、
葛飾区エリアではリピーター・紹介案件が年々増加しています。

まずはLINEで写真を送るだけ。最短3日で現金化査定。

葛飾区の「再建築不可」物件をスピーディーに売却するなら、
地元密着の「不動産のみらい」へ。
ご相談・査定・現地確認はすべて無料です。

第4章｜

再建築不可物件の売却前に知っておくべき注意点とリスク回避策

「再建築不可」といっても、すぐに売れないわけではありません。
ただし、通常の不動産よりも法的リスクや手続き上の注意点が多いのも事実です。

知らずに進めてしまうと、
・契約後に建築不可が発覚してトラブルに
・買主が融資を受けられず白紙解除に
・思わぬ税金や承諾料の支払いが発生

といった問題に発展することがあります。

ここでは、売却前に必ず押さえておきたい「5つの注意点」と、その回避策を紹介します。

注意点①：接道義務を「勘違い」しない

再建築不可物件で最も多い誤解が、
「道路に面しているから大丈夫」という思い込みです。

実際には、建築基準法上の“道路”であるかどうかが重要。

たとえば、葛飾区の細い路地（幅3m未満）や私道は、
見た目が道路でも法的には“道路扱いではない”ことがあります。

特に立石・四つ木・宝町などのエリアでは、
「昔から通っている道なのに建築許可が下りない」ケースが多発しています。

➡ 回避策：
不動産のみらいでは、建築指導課・都市計画課での法的道路確認を無料で実施。
「43条ただし書き許可制度」に該当するかも含めて調査し、
売却可否を事前に明確にします。

注意点②：私道の通行・掘削承諾を確認する

葛飾区では私道が絡む物件が多く、
売却時に「通行承諾」「掘削承諾」がないと、
買主が住宅ローンを組めないことがあります。

特に新小岩や堀切菖蒲園では、
私道所有者が相続で代替わりしており、
承諾書を再取得する必要が生じるケースもあります。

➡ 回避策：
不動産のみらいが、所有者調査から承諾書の取得まで代行サポート。
承諾料が発生する場合も、事前に見積り・交渉を行い、
売主様に不利益が出ないよう調整します。

注意点③：境界・越境の確認を怠らない

再建築不可物件は古い建物が多く、
ブロック塀や植木が隣地越境していることが珍しくありません。

この状態で売却を進めると、
後に「越境を解消してから引き渡してほしい」と求められることがあります。

➡ 回避策：
不動産のみらいでは、測量士と連携し、
「境界確認書」「越境確認書」を事前に整備。
隣地トラブルを未然に防ぐ体制を取っています。

注意点④：買主の融資条件を確認しておく

再建築不可物件は、金融機関によっては住宅ローンの対象外になります。

とくに、建て替えを前提としたローン審査では、
建築不可＝担保価値なしと判断されることが多いため、
融資が通らず契約が流れることも。

➡ 回避策：
不動産のみらいでは、提携する投資家・買取業者・現金購入層への販売ルートを確立。
ローン審査が通らない物件でも、現金化ルートで確実に売却できます。

注意点⑤：税金・譲渡所得のシミュレーション

再建築不可物件でも、売却時には譲渡所得税が発生します。

特に、相続で取得した場合や長期保有していた場合、
税制上の特例（3,000万円控除など）が使えるケースも。

➡ 回避策：
不動産のみらいでは、顧問税理士と連携し、
「相続税評価額」「譲渡益試算」を無料で試算。
税金を考慮したうえで最適な売却時期を提案します。

売却を成功させるための「3つの鉄則」

1️⃣ 書面確認を怠らない
　→ 私道・境界・承諾など、口頭ではなく必ず書面で。

2️⃣ 専門家と連携する
　→ 建築士・測量士・司法書士など、複数の専門家の知見が不可欠。

3️⃣ 地元で動く
　→ 葛飾区のように昔からの関係性が残る地域では、
　　“顔の見える交渉”が何より強い。

「不動産のみらい」が選ばれる理由

不動産のみらいは、葛飾区の再建築不可物件において、
「事前調査 × リスク回避 × スピード売却」を両立しています。

• ✅ 1,000件以上の実績による安心感

• ✅ 足立・葛飾区に特化した独自データベース

• ✅ 買取・仲介・隣地交渉をワンストップ対応

売主様の“困った”を、“解決できてよかった”に変える。
それが私たちの使命です。

葛飾区で「再建築不可」と言われた物件も、まずは現状確認から。

LINE・HP・お電話いずれでもOK。
写真を送るだけで、接道・私道・境界・法務確認を無料で診断いたします。

第5章｜

葛飾区で再建築不可物件の売却を成功させるためのコツとサポート体制

再建築不可物件は、法律や構造の制限がある一方で、
“売れない”わけではなく、“正しい方法で進めれば売れる” という特徴があります。

ここ葛飾区では、古い住宅街・私道・長屋が多いことから、
地域事情を理解している不動産会社を選ぶかどうかが、成功の分かれ道になります。

不動産のみらいでは、単なる仲介業務にとどまらず、
再建築不可特有の問題を一つひとつ“解いていく”サポート体制を整えています。

成功のコツ①：まず「再建築不可」を隠さずに伝える

再建築不可という言葉を“ネガティブ”に捉える方も多いですが、
売却をスムーズに進めるためには、正直に現状を伝えることが最も重要です。

物件の制限を正しく説明することで、
買主・業者側の安心感が高まり、結果的に早期成約につながります。

不動産のみらいでは、売主様の立場を守りながら、
「どのように伝えれば印象が良いか」までサポートしています。

成功のコツ②：地域特性に合わせた“売り方の選定”

葛飾区は、エリアによって再建築不可物件の“動き方”が異なります。

• 立石・四つ木エリア： 再開発・隣地調整案件が多く、隣地交渉ルートが有効

• 新小岩エリア： 投資・再販業者の需要が高く、買取スピード重視

• 堀切・お花茶屋エリア： 古家再生・リノベ向け需要が堅調

こうした地域別戦略を理解していることが、成功率を高めるカギです。

不動産のみらいでは、過去の成約データと現地の市場動向をもとに、
「最短で売る」「納得価格で売る」「静かに売る」など、目的別にプランを提案しています。

成功のコツ③：売却前に“調査”を済ませておく

再建築不可物件の売却でよくある失敗は、
調査を後回しにして契約直前で問題が見つかること。

接道・境界・私道・建築履歴などは、売り出し前に整理しておくことで、
交渉中の不安要素を減らせます。

不動産のみらいでは、
売却相談をいただいた段階で、法務局・建築課・道路台帳まで調査を行い、
「売れる条件」を明確にしてから販売をスタートします。

成功のコツ④：複数の選択肢を同時に進める

再建築不可物件の魅力は、売り方がひとつではないという点です。

• 隣地売却（個人交渉ルート）

• 不動産会社への買取（即時現金化）

• 一般市場への販売（時間をかけて高値売却）

• 
  

これらを同時並行で進めることで、最適なタイミング・金額で売却できます。

不動産のみらいでは、AI査定＋人力分析を組み合わせて、
複数シナリオを比較しながら最適解を導きます。

成功のコツ⑤：信頼できる“地元密着会社”をパートナーに

葛飾区のように、地域の人間関係が根強く残るエリアでは、
「地元で動ける不動産会社」でなければ前に進まないケースもあります。

私道承諾や隣地交渉は、書面よりも“顔”が大事。

不動産のみらいは、葛飾・足立エリアを中心に、
過去に築いた地域ネットワークを活かし、
行政・測量士・建築士・隣地所有者との橋渡し役を担っています。

まとめ｜「再建築不可」でも、“売れない物件”はありません

葛飾区には、古くても価値ある土地がたくさん残っています。
「うちの家は古いから…」「道が狭いから無理だろう」
そう思っていた方が、実際に売却・買取を実現してきました。

再建築不可物件は、
・制限のある不動産
・でも人の暮らしを支えてきた大切な資産
です。

不動産のみらいは、その資産を次の形に引き継ぐお手伝いをしています。
建て替えができなくても、
「再生」「買取」「リフォーム」「隣地調整」など、方法はいくつもあります。

地域密着×専門サポート＝“再建築不可でも安心”

• 1,000件以上の売買実績

• 建築・法務・測量チームによる無料診断

• 最短3日での買取査定対応

• 地元業者とのネットワークで柔軟な交渉力

• 
  

葛飾区の不動産を知り尽くした「不動産のみらい」だからこそ、
再建築不可でも“次につなげる売却”を実現します。

まずは無料査定から。

「再建築不可」「古家付き」「私道に面している」など、
どんなケースでも構いません。
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