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親族間売買ってなに？一般的な不動産売却との違いや適正価格の設定方法を解説します！

2025-04-14

不動産売却



「親族間で不動産を売買したいけど、何から始めたら良いか分からない…」

「一般的な不動産売買と何が違うの？」

親族間売買は、親族間で不動産を売買する方法です。一般的な不動産売買とは異なる点が多く、注意すべきポイントも存在します。


そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、親族間売買の基礎知識から、一般的な不動産売買との違い、適正価格の設定方法まで詳しく解説します。


不動産売却をお考えの方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。





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不動産の親族間売買とは？
1. 親族間売買とは
親族間売買とは、親子、兄弟、親戚など、親族間で不動産を売買することを指します。一般的な不動産売買とは異なり、当事者間の関係性や目的によって、売買価格や条件が柔軟に設定されることがあります。

2. 親族間売買の目的
親族間売買は、以下のような様々な目的で行われます。
相続対策:
相続税対策として、生前に不動産を売却し、現金化する。
特定の相続人に不動産を承継させるために、売買の形式をとる。

住み替え・資金援助:
親が子供の住宅購入資金を援助するために、不動産を売却する。
親族間で住み替えを行い、生活環境を改善する。

共有不動産の解消:
兄弟間で共有している不動産を、どちらかが買い取る。
共有名義の不動産を、単独名義にする。


3. 親族間売買のメリット
柔軟な条件設定:
売買価格や引き渡し時期など、当事者間で柔軟に条件を設定できる。
一般的な不動産売買よりも、手続きを簡略化できる場合がある。

親族間の信頼関係:
信頼できる親族間で取引できるため、安心感がある。
売却後も、不動産の状況を把握しやすい。












親族間売買と一般的な不動産売買の違い
親族間売買と一般的な不動産売買は、共通する部分もありますが、いくつかの重要な違いがあります。以下に、それぞれの違いを詳しく解説します。

1. 売買条件の柔軟性
親族間売買:
売買価格、引き渡し時期、支払い方法など、売買条件を当事者間で柔軟に設定できます。
固定資産税の精算や契約不適合責任の免責など、一般的な取引では行わない取り決めも可能です。

一般的な不動産売買:
売買価格は市場価格に基づいて決定され、条件交渉はありますが、柔軟性に限界があります。
契約書には、固定資産税の精算や契約不適合責任など、一般的な条項が含まれます。


2. 税制上の違い
親族間売買:
市場価格よりも著しく低い価格で売買した場合、差額が贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。
譲渡所得税の特例措置が適用されない場合があります。

一般的な不動産売買:
売買で利益が出た場合、売主に譲渡所得税が課税されます。
一定の条件を満たせば、譲渡所得税の特例措置が適用される場合があります。


3. 住宅ローンの審査
親族間売買:
金融機関によっては、住宅ローンの審査が厳しくなる場合があります。
住宅ローン控除が適用されない場合があります。

一般的な不動産売買:
住宅ローンの審査は、購入者の信用情報や物件の担保価値に基づいて行われます。
住宅ローン控除が適用される場合があります。


4. 取引の透明性
親族間売買:
当事者間の個人的な関係性から、取引の透明性が低い場合があります。
契約内容が曖昧になりやすく、後々トラブルに発展する可能性があります。

一般的な不動産売買:
不動産会社が仲介に入り、取引の透明性が確保されます。
契約書や重要事項説明書など、書面による記録が残ります。


5. その他
親族間売買:
買主を探す手間が省けるため、売却までの期間を短縮できます。
親族間の感情的な対立が、トラブルに発展することがあります。

一般的な不動産売買:
不動産会社が買主を探すため、売却までに時間がかかる場合があります。
第三者間の取引であるため、感情的な対立は少ない傾向にあります。










親族間売買での不動産の適正価格の設定方法
1. 適正価格とは
親族間売買における適正価格とは、第三者間で取引されるであろう市場価格、つまり「時価」を指します。税務署は、この時価を基準に贈与税の課税対象となるかどうかを判断します。

2. 適正価格の算出方法
適正価格を算出する方法はいくつかありますが、主なものは以下の通りです。
不動産鑑定士による鑑定評価
不動産鑑定士は、不動産の専門家であり、客観的な市場価格を算出できます。最も信頼性の高い方法ですが、費用がかかる点がデメリットです。

不動産会社による査定
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を比較することで、市場価格の目安を把握できます。不動産鑑定士による鑑定評価よりも費用を抑えられますが、鑑定評価ほどの信頼性はありません。

路線価や公示価格の利用
路線価は、国税庁が公表する道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格です。公示価格は、国土交通省が公表する土地の標準価格です。これらの価格を参考に、土地の価格を算出できます。ただし、これらの価格はあくまで目安であり、実際の市場価格とは異なる場合があります。

固定資産税評価額
建物の適正価格を判断する場合は、固定資産税評価額を参考にするのが一般的です。固定資産税評価額は、固定資産税を計算するときの基準になる金額で、3年に1度見直しがおこなわれます。


3. 適正価格設定の注意点
市場価格との乖離
市場価格から著しく低い価格で売買した場合、税務署から贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

客観的な資料の作成
適正価格を算出した根拠となる資料（不動産鑑定評価書、不動産会社の査定書など）を作成し、保管しておくことが重要です。

税務署への説明
税務署から売買価格について問い合わせがあった場合、適切な説明ができるように準備しておきましょう。

専門家への相談
税理士などの専門家に相談することで、税務上のリスクを最小限に抑えることができます。









親族間売買の注意点
親族間売買を行う際には、以下の点に注意する必要があります。

贈与税：売買価格が適正価格よりも低い場合、贈与税が課税される可能性があります。
住宅ローン：親族間売買では、住宅ローンの審査が厳しくなる場合があります。
税務署への説明：税務署から売買価格について問い合わせがあった場合、適切な説明が必要です。
親族間のトラブル：売買条件を明確にしておくことで、親族間のトラブルを回避できます。




まとめ
親族間売買は、一般的な不動産売買とは異なる点が多く、注意すべきポイントも存在します。この記事を参考に、親族間売買の基礎知識を理解し、適切な売買を行いましょう。ご不明な点があれば、専門家へ相談することをおすすめします。

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