不動産の売却時は、物件がどれくらいの価格で売れるのかを把握するため査定をおこないます。その際に不動産会社による「物件調査」が必要になります。
物件調査は、査定に大きく影響するため、どのようなものなのかを事前に把握し、スムーズな売却を目指しましょう。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査とはなにか、その内容や流れについて解説します。 不動産売却を検討中の方はぜひこの記事を参考にしてみてくださいね！
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1. 不動産売却時におこなわれる「物件調査」とは？
不動産売却時に行われる「物件調査」とは、売却しようとする不動産について、その法的な状況や物理的な状態などを詳しく調べることです。この調査によって、物件の正確な価値を把握し、円滑な売買取引を行うための重要な手続きとなります。
物件調査の種類と詳細
聞き取り調査
目的: 売主から物件に関する情報を聞き取ることで、物件の歴史や特徴を把握します。
内容:
物件の購入時期
リフォーム歴
設備の交換時期
過去のトラブル
周辺住民との関係など
現地調査
目的: 物件の現況を視覚的に確認し、建物の状態や周辺環境を把握します。
内容:
建物の構造、外壁、屋根の状態
内装の状況、設備の機能
境界線の確認
日当たり、風通し、騒音など
周辺の施設、交通機関の利便性など
役所調査
目的: 物件に関する法的な規制や制限事項を確認します。
内容:
都市計画法に基づく用途地域
建ぺい率、容積率
建築基準法に基づく規制
土地利用制限法による制限
土地の形質変更許可の有無など
法務局調査
目的: 物件の権利関係、抵当権の設定状況などを確認します。
内容:
登記簿謄本を取得し、所有権者、抵当権者などを確認
土地建物図面との照合
所有権移転登記の履歴など
インフラ施設の調査
目的: 物件へのライフラインの引き込み状況や、公共施設の利用状況などを確認します。
内容:
上水道、下水道、ガス、電気の引き込み状況
プロパンガスか都市ガスか
インターネット回線の利用状況
ごみ収集日など
市場・取引事例調査
目的: 物件の適正な価格を算出するために、周辺の不動産取引事例を調査します。
内容:
類似物件の売買価格
地域の不動産価格の動向
物件の立地条件による価格変動など
各調査の目的
物件の正確な価値を把握する: 上記の調査結果を総合的に判断することで、物件の適正な価格を算出できます。
売買契約後のトラブルを防止する: 隠れた瑕疵や権利関係の問題などを事前に把握し、トラブルを防ぐことができます。
スムーズな取引を進める: 調査結果に基づいて、買主と売主の間で円滑な交渉を進めることができます。
2. 「物件調査」の内容は売却する不動産の種類によって異なる
物件調査の内容は、一戸建て住宅、マンション、土地など、売却する不動産の種類によって異なります。
一戸建て住宅: 建物の構造、老朽化の状況、設備の機能、周辺環境など
マンション: 建物の構造、修繕履歴、管理状況、専有部分の状態、共用部分の状態など
土地: 土地の形状、面積、地目、用途地域、接道状況、水道・ガス・電気の引き込み状況など
これらの項目に加え、法的な問題がないか、抵当権などの権利設定がないかなども調査されます。
3. 不動産売却時におこなわれる「物件調査」の流れ
物件調査は、一般的に以下の流れで行われます。
依頼: 売主が不動産会社に物件調査を依頼します。
現地調査: 不動産会社が現地に赴き、建物の外観や内装、周辺環境などを調査します。
書類調査: 土地建物図面、登記簿謄本、建築確認済証など、物件に関する書類を調査します。
役所調査: 市区町村役場などで、都市計画法などの法規制に抵触する部分がないかなどを調査します。
報告書の作成: 調査結果をまとめた報告書を作成し、売主に提出します。
物件調査の際に注意すべき点
物件調査は、不動産売買において非常に重要なプロセスです。物件の正確な価値を把握し、トラブルのない取引を行うために、以下のような点に注意することが大切です。
調査内容の網羅性
全ての項目を網羅する: 上記で挙げた6つの調査項目に加え、物件の種類や地域によっては、さらに詳細な調査が必要となる場合があります。
専門家の意見を聞く: 不動産会社や弁護士などの専門家に相談することで、見落としがちな点や専門的な知識が必要な部分についてアドバイスを受けることができます。
情報の正確性
複数の情報源で照合する: 登記簿謄本、固定資産税評価証明書、役所発行の証明書など、複数の情報源で照合することで、情報の正確性を高めることができます。
古い情報に注意する: 物件に関する情報は、時間が経つにつれて変化することがあります。最新の情報を収集するように心がけましょう。
隠れた瑕疵
目視だけでは分からない瑕疵: 建物の内部構造や基礎部分の劣化などは、目視だけでは分かりにくい場合があります。専門業者による調査を検討しましょう。
過去のトラブル: 売主から聞き出した情報だけでなく、周辺住民や地域の不動産業者に話を聞くことで、過去のトラブルや問題点について情報収集することができます。
法的な問題
権利関係: 物件に抵当権や賃借権などの権利設定がないか、法務局でしっかりと確認しましょう。
建築基準法: 建物が建築基準法に適合しているか、役所で確認しましょう。
都市計画法: 物件が都市計画法に基づく規制を受けていないか、役所で確認しましょう。
市場価格
周辺の取引事例: 類似物件の売買価格を参考に、物件の適正な価格を判断しましょう。
不動産価格の変動: 物件がある地域の不動産価格の動向を把握し、価格交渉に役立てましょう。
その他
調査期間: 物件調査には、ある程度の時間がかかります。余裕を持ってスケジュールを立てましょう。
費用: 物件調査には費用がかかります。事前に費用について確認しておきましょう。
契約内容: 調査結果に基づいて作成される契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は専門家に相談しましょう。
4. まとめ
物件調査は、不動産売却において非常に重要なプロセスです。この調査によって、
・物件の正確な価値がわかる
・売買契約後のトラブルを防止できる
・スムーズな取引を進めることができる
などのメリットがあります。
売主は、不動産会社に依頼して物件調査を行うことで、安心して不動産を売却することができます。
