任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者である金融機関の同意を得て、競売ではなく通常の売買で不動産を売却する方法です。
任意売却のメリットは、以下のとおりです。
・競売よりも高値で売却できる可能性が高い
・近隣住民に知られずに売却できる
・引越し時期をある程度調整できる
・売却益の一部で住宅ローンの残債を返済できる
一方、デメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。
・債権者の同意が必要
・売却までに時間がかかる
・売却益が少ない場合がある
任意売却の流れは、以下のとおりです。
1. 金融機関に相談する
住宅ローンの返済が困難になった場合は、まず金融機関に相談しましょう。任意売却の可能性について相談することができます。
2. 任意売却の申出をする
金融機関から任意売却の同意を得られたら、任意売却の申出をします。
3. 不動産会社を選定する
任意売却に特化した不動産会社に依頼しましょう。複数の不動産会社から見積もりを取って比較することが重要**です。
4. 売却活動を行う
不動産会社が買主を探します。
5. 売買契約を締結する
買主が見つかったら、売買契約を締結します。
6. 住宅ローンを返済する
売却代金で住宅ローンの残債を返済します。
7. 名義変更を行う
買主に不動産の名義変更を行います。
【任意売却と通常売却の違い】
任意売却と通常売却は、どちらも不動産を売却する方法ですが、いくつかの重要な違いがあります。
1. 売却の状況
任意売却: 住宅ローンの返済が困難で、債権者である金融機関の同意を得て売却する場合
通常売却: 住宅ローンの返済に問題がなく、自由に売却できる場合
2. 売却価格
任意売却: 競売よりも高値で売却できる可能性が高いですが、債権者の同意を得るために価格交渉が必要になるため、希望価格よりも安くなる場合がある
通常売却: 市場価格で売却することができる
3. 売却までの期間
任意売却: 債権者の同意を得る手続きや売却活動に時間がかかるため、通常売却よりも時間がかかる
通常売却: 比較的短期間で売却することができる
4. 引越し時期
任意売却: 競売の場合は強制的に引越しをしなければならない場合があるが、任意売却の場合はある程度調整できる
通常売却: 自由に引越し時期を決めることができる
5. 売却益
任意売却: 売却益が少ない場合がある
通常売却: 売却益を自由に使うことができる
6. 手続き
任意売却: 複雑な手続きが必要
通常売却: 比較的簡単な手続きで済む
7. 精神的な負担
任意売却: 債権者との交渉や売却活動のストレスが大きい
通常売却: 比較的精神的な負担が少ない
【競売を回避するには？】
競売を回避するために一番大事なことは、早い段階で 専門家に相談することです。競売は、住宅ローンなどの債務を返済できない場合に、裁判所の命令によって不動産を強制的に売却される手続きです。競売になると、希望価格よりも低い価格で売却される可能性が高く、引っ越し費用も自己負担になるため、大きな 金銭的 損失を被ることになります。
競売を回避するためには、債権者である金融機関と早めに 連絡を取り、返済計画を相談することが重要です。金融機関によっては、任意売却や債務整理などの支援制度を設けている場合もあります。
以下は、競売を回避するための具体的な 対策です。
・債権者である金融機関に相談する
・任意売却を検討する
・債務整理を検討する
・家賃滞納の場合は、家賃を支払う
・生活保護を受給する
【任意売却にかかる費用】
任意売却にかかる費用は、大きく分けて 3種類あります。
1. 債権者負担の費用
抵当権抹消費用：抵当権を抹消するために必要な費用です。債権者が負担します。
売買契約書に貼付する印紙代：売買契約書に貼付する印紙の代金です。債権者が負担します。
仲介手数料：不動産会社に支払う手数料です。通常、売却価格の3％＋6万円＋消費税となります。債権者が負担します。
2. 売主負担の費用
測量費用：土地の測量を行うために必要な費用です。売却する物件の形状や広さによって異なりますが、数万円程度かかるのが一般的です。
解体費用：建物を解体する場合に必要な費用です。建物の大きさや構造によって異なりますが、数百万円から数千万円程度かかる場合もあります。
引越し費用：任意売却によって住まいを変更する場合に必要な費用です。債権者が負担してくれる場合もありますが、自己負担になる場合もあります。
滞納している固定資産税・都市計画税などの支払い：任意売却によって売却代金から返済される場合もありますが、自己負担になる場合もあります。
3. その他
弁護士費用：任意売却の手続きを弁護士に依頼する場合に必要な費用です。弁護士によって異なりますが、数十万円から数百万円程度かかる場合が多いです。
司法書士費用：登記などの手続きを司法書士に依頼する場合に必要な費用です。司法書士によって異なりますが、数万円程度かかる場合が多いです。
上記の費用は、あくまでも 目安です。個々の状況によって異なる場合があるため、詳細は 専門家に相談することをおすすめします。
【まとめ】
支払いが困難になり不動産売却をする場合は住宅ローンを滞納する前に、動き始めることをオススメします。
また、住宅ローンを滞納し、督促状が届いてる場合でも、早めの行動で競売を回避できることもあるので早めに金融機関または、不動産会社に相談しましょう！
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