孤独死物件の売却方法注意点を解説します！

孤独死があった物件を売却したい場合、どのような方法で売却するのか、売却する際の注意点などがあるのかなど、訳あり物件・事故物件の不動産売却は、通常の不動産売却に比べると難しいのでは？と思いますよね。

そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、

孤独死があった物件の売却方法と売却する時の注意点を解説していきます。

売却を検討中の方は是非この記事を参考にしてみてくださいね。

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【孤独死があった物件を売却する方法5選】

1.特殊清掃は不可欠

孤独死のあった物件を少しでも高く売却するのであれば、特殊清掃は不可欠です。

特殊清掃が必要な理由として、孤独死のあった物件は、遺体の腐敗のより異臭や、害虫の発生、血痕や体液が床や壁についてしまっているからです。

孤独死の発見までに1か月以上かかってしまったというケースも少なくなく、死体の異臭や、害虫などの痕跡が残る不動産の買い手は多くはないでしょう。

2.リフォームで汚損の痕跡をなくす

孤独死の物件は状態次第では、念入りに特殊清掃をしても床や壁などに一定の痕跡が残ってしまうこともあります。

お互いの合意があれば不動産売買の取引は成り立ちますが、特殊清掃はしたが、孤独死の痕跡がある不動産を買いたいと思う人は現れにくいでしょう。

なので、特殊清掃・遺品整理をしただけでは、購入希望者が現れる状態には至ってないと判断されるなら、リフォームをし、孤独死の痕跡を軽減・消滅させるのが有効です。

代表的なリフォームは、

・クロスの張替え

・フローリング、クッションフロア張替え

・ドア交換

・畳交換

・トイレ、浴室

などがあげられます。

3.解体工事をする

築年数・立地・エリアなどを総合的考慮し、孤独死がなくても不動産市場における重要が低い物件は解体をし更地にして売却するのがいいでしょう。

たとえば、郊外の築50年以上の木造一軒家で孤独死がおきた場合、売却を行うなら特殊清掃・遺品整理、大規模リフォームをする必要があります。

しかし、家を解体し更地にして売却するのであれば特殊清掃と、解体工事のみで大丈夫なので、コストも抑えられます。そして、事故物件性も軽減するので買い手も見つかりやすいでしょう。

4.訳あり物件に強い不動産会社に依頼する

一般的に不動産売却をするときは、不動産仲介会社に依頼をします。

訳あり物件を売却するのであれば、訳あり物件の取り扱いに慣れている不動産会社にサポートしてもらうのがおすすめです。

孤独死物件を売却をする場合の不動産会社の選び方のポイントは

・訳あり物件の取り扱いがあるか

・訳あり物件の売却実績が豊富か

・得意とするエリア、地域か

・リフォーム業者、解体業者、弁護士などの専門家との提携があるか

・付帯サービスが充実してるか

孤独死物件のような成約の難易度が高い場合、ブランド力などで選ばず、実績・経験・ノウハウなどをしっかり見て不動産会社を選ぶようにしましょう。

5.買い取り業者に買い取ってもらう

孤独死物件を早く手放したいという方は、買取業者に買い取ってもらうのがいいでしょう。

買取業者は、現状のまま買い取ってくれることが多く業者が買い手側との交渉などもしてくれるので、売主側の負担を減らすことができます。

ただし、相場より安値で買い取られてしまうのがデメリットと言えるでしょう。

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【孤独死があった物件を売却するときの注意ポイント】

・特殊清掃を済ませておく

腐敗した遺体から発生する汚れや臭いは、一般的な掃除では取り除けません。

体液・血液が床や壁に染み込むと建物の骨組みにまで汚れが付くことがあり、その場合は一部を撤去したり、特殊な洗浄液で掃除することがあります。この作業のことを特殊清掃といいます。

特殊清掃は、防護服や防護マスク、掃除機材が必要で生活感のある部屋を掃除すると精神的ダメージもあるため、個人で行うには難しいので、専門の業者に依頼するのがいいでしょう。

・遺品整理を済ませておく

特殊清掃をするにしても、売却するにしても、孤独死をした方の遺品整理が必要になります。

遺族に連絡を取り、遺品の整理を行いましょう。 もしも、亡くなった方に相続人がいない場合は、相続財産管理人の選任申し立てが必要で、物件の管理人が勝手に遺品を処分するのはダメです。

・状況に応じてご供養をしよう

相続財産管理人は家庭裁判所によって選任され、遺品調査を行い、状況に応じてご供養をします。

孤独死は遺体発見早ければ心理的瑕疵に該当せず、事故物件ではないと判断されます。

しかし場合によっては強い思いを抱いたまま亡くなる場合もあり、一人暮らしの高齢者は特に社会から隔絶され、誰とも関わらないまま亡くなることもあるため、強烈な孤立を感じていたと思われます。

そのため、事故物件ではない場合も状況に応じてご供養をしておくことがおすすめしです。

ご供養に法的義務はありませんが、買主が比較的安心して購入できるようになります。

ただし、ご供養をしても告知義務はなくなりませんので注意しましょう。

 ご供養をするタイミングとしては、特殊清掃の前かリフォーム後が一般的で、依頼先は、寺、もしくは神社（お祓いを依頼する場合）に出向くか、電話でお願いしましょう。

・告知義務を果たすこと

孤独死のあった物件が心理的瑕疵に該当する場合は、告知義務が発生します。

入居後のトラブルを防ぐために、前もって申告しておきましょう。 孤独死が発生して心理的瑕疵と判断された事実を説明せず、トラブルになった場合は慰謝料や引越し代を請求されることがあるので注意が必要です。

告知義務が発生する期間としては、賃貸の場合は3年が目安になります。

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【まとめ】

孤独死があった物件の売却は通常の不動産売却に比べると難易度は高くなりますが、専門業者に買い取ってもらえば、売主側の負担も減り、早期に物件を手放すことができます。

まずは、不動産会社に査定依頼をし、信頼できる不動産会社を見つけるところから始めてみましょう！

私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。

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