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賃貸中のマンションは売却できる？
2024-03-11
投資用マンションは、安定した収入源として人気です。しかし、将来的な資金計画やライフスタイルの変化により、売却を検討することもあるでしょう。
実は、投資用マンションは入居者がいる状態でも売却可能です。
しかし、空室と比べていくつかの注意点があり、スムーズな売却には準備と対策が必要です。
そこで今回は、「不動産のみらい」が葛飾区・足立区を中心に、城東エリアの方に、賃貸中の投資用マンション売却の注意点と、スピーディーな売却方法について解説します。
オーナーチェンジを検討中の方は、是非この記事を参考にしてみてくださいね！
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【 賃貸中の投資用マンション売却のメリットとデメリット】
メリット
入居者からの家賃収入を得ながら売却活動を進められる
空室リスクを回避できる
早く売却したい場合に有効
デメリット
空室に比べて売却価格が低くなる可能性がある
入居者の退去時期によっては、売却までに時間がかかる
内覧の調整など、売却活動に手間がかかる
【賃貸中の投資用マンション売却の注意点】
入居者の承諾は不要
賃貸借契約は売買によって影響を受けないため、入居者の承諾を得ずに売却できます。
賃貸人変更通知書発行の義務
所有権移転後には、入居者に賃貸人変更通知書を発行し、所有者の変更と新しい所有者の連絡先を伝える必要があります。
家賃や更新料の変更は慎重に
所有権移転後も、既存の賃貸借契約が継続されます。家賃や更新料の変更は、契約内容や入居者の同意に基づいて慎重に行う必要があります。
空室リスクと売却価格への影響
空室期間が長くなると、売却価格が下落する可能性があります。売却時期や価格設定は、空室リスクを考慮する必要があります。
修繕履歴や設備状況の把握
購入希望者にとって、物件の状態は重要な判断材料となります。修繕履歴や設備状況を把握し、購入希望者に正確に伝えられるように準備しておきましょう。
内覧の調整
入居者がいるため、内覧の日程は入居者と調整する必要があります。スムーズな内覧対応のために、事前にスケジュールを調整しておきましょう。
告知事項の説明
売却にあたり、建物の構造や設備に関する告知事項を説明する必要があります。
税金対策
売却益には譲渡所得税がかかります。売却前に税金対策を検討しておきましょう。
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【スピーディーな売却方法】
現状販売
現状のまま販売することで、修繕費用を抑え、スピーディーな売却を目指せます。
空室にしてから売却
空室にすることで、内覧がしやすくなり、より高値での売却が期待できます。
不動産会社による買取
空室リスクや売却活動の負担を軽減したい場合は、不動産会社による買取を検討しましょう。
リフォーム
必要に応じてリフォームを行うことで、購入希望者に好印象を与え、高値での売却を目指せます。
ホームインスペクション
建物の状態を第三者機関に調査してもらい、報告書を作成することで、物件の透明性を高め、購入希望者に安心感を与えられます。
価格設定
市場調査に基づき、適切な価格設定を行うことが重要です。
広告宣伝
インターネットやチラシなど、様々な媒体を活用して物件を宣伝しましょう。
【賃貸中の投資用マンション売却の成功事例】
例1：築10年、1LDK、駅近、入居中
売却価格：3,000万円
築年数：10年
間取り：1LDK
立地：駅近
入居状況：入居中
売却方法：空室にしてから売却
売却期間：3ヶ月
例2：築20年、2LDK、ファミリー向け、空室
売却価格：2,500万円
築年数：20年
間取り：2LDK
立地：ファミリー向け
入居状況：空室
売却方法：リフォームしてから売却
売却期間：6ヶ月
コチラの記事も読まれています｜オーナーチェンジ｜投資用マンションの売却を成功させるポイント
【 投資用マンション売却成功のための戦略】
市場調査
エリアの相場
類似物件の売却事例
購入希望者のニーズ
ターゲット層の設定
ファミリー層
単身者
投資家
競合物件との差別化
価格
立地
設備
リフォーム
販売活動の強化
インターネット広告
ポータルサイトへの掲載
オープンハウス
購入希望者への対応
物件の説明
質問への回答
条件交渉
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【 投資用マンション売却における税金】
・譲渡所得税
・譲渡損失
・3,000万円特別控除
譲渡所得税の計算方法
譲渡価額 – 譲渡原価 – 必要経費 = 譲渡所得
譲渡損失の損益通算
譲渡損失は他の所得と損益通算できる
3,000万円特別控除
居住用財産の譲渡の場合、3,000万円までの譲渡所得は非課税
【投資用マンション売却のスケジュール】
売却準備：1～2ヶ月
売却活動：3～6ヶ月
決済：1ヶ月
【投資用マンション売却を成功させるためのポイント】
・早めに準備を始める
・不動産会社に相談する
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・適切な価格設定
・積極的な販売活動
・購入希望者との丁寧なコミュニケーション
【 賃貸中の投資用マンション売却に関するQ&A】
Q. 入居者が退去した場合は、すぐに売却に出した方が良いですか？
A. 必ずしもそうではありません。市場状況や物件の条件によっては、入居者がいる状態で売却した方が高値で売却できる場合もあります。
Q. 賃貸借契約はそのまま継続されますか？
A. はい、所有権移転後も、既存の賃貸借契約は継続されます。
Q. 家賃や更新料を変更することはできますか？
A. はい、契約内容や入居者の同意に基づいて変更できます。
Q. 売却益に税金がかかりますか？
A. はい、売却益には譲渡所得税がかかります。
【まとめ】
賃貸中の投資用マンション売却には、いくつかの注意点があります。しかし、事前に準備と対策をすることで、スムーズな売却が可能となります。
売却を検討している場合は、早めに不動産会社に相談し、状況に合わせた最適な売却方法を検討しましょう。
私たち不動産のみらいは葛飾区、足立区を中心に城東エリアの方の不動産売却のご相談を２４時間受け付けております。
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