不動産売却を高値・早期でするときのおさえておきたいポイントのご紹介

不動産売却を検討したときに、なるべく高値で早期売却したいと思う方が多いかと思います。

そこで今回は不動産のみらいが不動産売却を高値・早期売却する時のポイントをいくつか解説していきます。

【不動産売却の方法はいくつかある⁉】

売却大きく分けると2つあります。それが「仲介」と『買取』です。

「仲介」→売却期間が長期間になっても高値で売却したい人におススメ

『買取』→売却の値段が低価格になっても早期売却して現金化したい人におススメ

【売却方法の種類】

仲介→不動産会社に依頼をし、買い手を探してもらう≪少しでも高値売却したい人向け≫

買取→不動産会社あるいは買取業者に直接買ってもらう≪早く現金化したい人向け≫

買取保証付きの仲介→一定の期間内で売却できなかった場合、あらかじめ決めておいた価格で不動産会社に買い取ってもらう≪売却の期限が決まってる人向け≫

任意売却→住宅ローンを組んでいる金融機関に承諾をもらい、ローンが払い終わってなくても抵当権を外してもらい売却する≪住宅ローンの支払いが困難になった人向け≫

リースバック→不動産会社に買い取ってもらった家に、賃貸として住み続ける≪売却した後も今の家に住みたい人向け≫

【仲介と買取の違い】

不動産を売却して現金化するというのは、仲介も買取も一緒ですが、買い手・期間・価格などがそれぞれ異なります。

仲介→個人に、相場に近い価格で売却できる可能性があるが、売却完了までに時間がかかるのと(一般的に数か月～)仲介手数料が発生する

買取→不動産会社や買取業者に相場より7割ぐらい安い金額にはなるが、早期に(条件次第では数日～1週間ぐらい)仲介手数料が発生せず、売却完了する

【仲介と買取のメリット・デメリット】

仲介のメリット→希望額もしくは相場価格に近い金額で売却できる

買取のメリット→周囲に知られずに売却でき、すぐに現金化できる

仲介のデメリット→買い手が見つかるまで売却できない

買取のデメリット→売却価格が仲介に比べて7割程度下がる

仲介と買取ではそれぞれメリットとデメリットがありますが、いつまでに、どれぐらいの価格で売却したいのかなどの希望や状況で売却方法を選択するといいでしょう。

【不動産会社がお手伝いすること】

仲介で不動産売却をする場合、不動産会社は何をしてくれるのか疑問に思う方もいるかと思います。

不動産仲介は、売り手と買い手の間に入り契約を取り持ってくれますが、その役割と業務を詳しくご説明いたします。

～不動産会社のおもな業務4つ～

・不動産物件の査定

・買い手を探す売却活動

・買い手との価格や条件の交渉

・売買契約締結のスケジュール調整と引き渡し

どれも大事な業務になりますが高値・早期売却の重要な3つのポイントは、物件の価値を見極める「査定」買い手を探す「売却活動」売却価格を決める「交渉」です。

上記の業務をこなして不動産取引を成立させると売り手、買い手から仲介手数料を受け取れます。

仲介手数料の限度額は売却価格の3％+6万円+消費税と法律で定められています。

例：売買価格2,000万円の場合

2,000万円×0.03+6万円＋1.1＝72万6,000円

となります。

【査定】

売却したい不動産をいくらで売却できるのかを調べるのが査定です。

不動産の立地や状態、今の不動産市場を考えたうえで、不動産会社の担当者が査定します。

不動産鑑定士がする不動産鑑定とは違い、基本的には不動産会社の査定は無料で行います。

ちなみに、「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定は、簡易査定とも呼ばれていて売却する不動産の情報だけで価格を出す査定のことです。

訪問査定は、実査定とも呼ばれていて、実際に現地に担当者が行き調査してから価格を出す査定のことです。

机上査定は簡単に査定額を出してもらえますが、精度が落ちるので売却する時の情報としては不十分と言えるでしょう。

訪問査定なら、より正確な査定額を出せるので、実際にに見てもらって査定してもらうことをおススメします。

査定額とは、実際に売りに出したときに3か月ぐらいで売却できそうな価格です。

物件の種類によっては査定方法が変わるため、査定額だけでなく査定の根拠も不動産会社に説明してもらいましょう!

査定額を高値にしてくれた不動産会社を選びがちですが、査定額が高いからと言って高値で必ず売れるとは限りません。

なので、査定額と売却額は別物だということを理解しておいてください。

【売却活動次第で高値・早期売却が決まる】

買い手を見つけるのに、不動産のサイトに物件の情報を掲載したり、チラシをポスティングなどをすれば、その分早期に買い手が見つかると思いますが、広告や宣伝活動をすることで費用がかかってきます。

広告費は仲介手数料に含まれるので、仲介手数料が安い金額で売却なれば売却活動に力を入れてもらえず、買い手がなかなか見つからないなんてことも…

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばないことが不動産売却の成功のカギです。

【高値・早期売却が決まる売却活動と買い手との交渉】

不動産には定価がないため、売り手、買い手が納得したうえで売却する価格が決まります。

一般的に、売り手は、買い手側に値引きの交渉されることが多く、高値で売却したい売り手と低価格で買いたい買い手との間に入り交渉をまとめるのが不動産会社です。

どのぐらいの値引きをすると買い手が物件購入を決めてくれるか、どのぐらいの値引きなら売り手が損をしないのかなどを見極めるのは担当者の経験とスキルにかかってます。

売却実績が豊富で信頼のできる経験豊富な不動産会社の担当者に売却依頼をするといいでしょう!!

【売却活動前に結ぶ「媒介契約」】

どんな売却活動をして、仲介手数料はいくらにするのかの取り決めをするのが「媒介契約」です。

この媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」→複数の不動産会社に依頼ができない

　　　　　　　　　　　自分で買い手を見つけられない

　　　　　　　　　　　契約期間の上限が3か月

　　　　　　　　　　　契約締結5日以内にレインズに物件情報の登録

　　　　　　　　　　　週に1回以上売り手に報告義務

「専任媒介契約」　　→複数の不動産会社に依頼ができない

　　　　　　　　　　　自分で買い手を見つけられる

　　　　　　　　　　　契約期間の上限が3か月

　　　　　　　　　　　契約締結7日以内にレインズに物件情報の登録

　　　　　　　　　　　2週に1回以上売り手に報告義務

「一般媒介契約」　　→複数の不動産会社に依頼ができる

　　　　　　　　　　　自分で買い手を見つけられる

　　　　　　　　　　　契約期間の上限が特になし

　　　　　　　　　　　レインズに物件情報の定めなし

　　　　　　　　　　　売り手の報告義務も特になし

＊レインズとは…不動産会社だけが見れる不動産情報サイト

【売却希望別のおススメの媒介契約】

複数の不動産会社に依頼がしたいのなら「一般媒介契約」

売却活動に力を入れてほしいのなら「専属専任媒介契約」OR「専任媒介契約」

売却活動の報告をこまめに知りたいなら「専属専任媒介契約」OR「専任媒介契約」

買い手は自分で探せるなら「一般媒介契約」OR「専任媒介契約」

人気の物件を売却したい場合や、買い手を幅広く探したい場合などは、複数の不動産会社に依頼するながいいでしょう。

ただ、頑張って売却活動してもほかの不動産会社に契約を取られてしまうこともあり、担当者の熱意が下がってしまうことも…

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」なら契約を結べるのは1社だけなので契約を取られるなどの心配がないため売却活動に力を入れやすいです。

色々な点を考えると「専任媒介契約」がバランスよくておススメです。

ただ、売却物件の状況によっては、ベストな媒介契約が変わるので信頼できる不動産会社に相談して契約の種類を選ぶのがいいですね!

【まとめ】

いかがでしたか?

このページでは、不動産売却を高値・早期でする時のポイントを解説していきました。

まだまだ詳しく知りたい、とりあえず相談、査定だけでもという方は遠慮なくお問合せください。

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