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相続不動産売却の手続き・トラブル完全ガイド 名義変更から売却完了までの流れと失敗しないポイントを徹底解説
2026-07-12
名義変更から売却完了までの流れと失敗しないポイントを徹底解説
相続した実家や土地、マンションを売却したいと思っても、
- 「何から始めればいいのかわからない」
- 「名義変更しないと売れない？」
- 「兄弟で意見がまとまらない」
- 「相続登記が義務化されたと聞いた」
- 「借地権や空き家は普通に売れる？」
- 「売却手続きでトラブルにならないか心配」
というご相談は非常に多くあります。
相続不動産の売却では、通常の不動産売却とは違い、
相続人の確認・遺産分割・相続登記・税金・権利関係など、多くの手続きが必要になります。
さらに2024年4月からは相続登記（相続不動産名義変更）が義務化され、
相続した不動産を放置するリスクも大きく変わりました。
この記事では、
- 相続不動産売却の流れ
- 必要書類
- 名義変更の手続き
- よくあるトラブル
- 借地権・空き家問題
- 売却をスムーズに進めるポイント
まで、不動産会社・司法書士・相続実務の視点からわかりやすく解説します。
相続不動産売却の全体の流れ
相続不動産売却は、基本的に次の流れで進みます。
① 相続人の確認
↓
② 遺言書の有無を確認
↓
③ 相続財産を確認
↓
④ 遺産分割協議
↓
⑤ 相続登記（名義変更）
↓
⑥ 売却査定
↓
⑦ 媒介契約
↓
⑧ 売却活動開始
↓
⑨ 売買契約
↓
⑩ 引渡し・決済
↓
⑪ 確定申告（必要な場合）
この順番を間違えると、売却が大幅に遅れることがあります。
第1章 相続発生後に最初にやること
遺言書を確認する
最初に確認するのが遺言書です。
遺言書があるかないかで手続きは大きく変わります。
例えば
- 公正証書遺言
- 自筆証書遺言
- 法務局保管制度利用
によって進め方も違います。
勝手に遺産分割を始める前に確認しましょう。
相続人を確定する
亡くなった方の
- 出生から死亡までの戸籍
を集めます。
ここで相続人が確定します。
実は
「兄弟だけだと思っていた」
「前妻との子どもがいた」
というケースも少なくありません。
財産を確認する
確認するもの
- 土地
- 戸建て
- マンション
- 借地権
- 預金
- 株式
- 負債
売却予定の不動産だけではありません。
第2章 相続不動産名義変更義務化とは
2024年4月から
相続登記が義務化
されました。
つまり
相続したら
3年以内に名義変更
する必要があります。
放置すると
10万円以下の過料対象になる可能性があります。
これは昔に相続した不動産も対象です。
なぜ義務化されたの？
全国で
所有者不明土地
が増え続け
空き家問題
や公共事業にも大きな影響が出ていたためです。
そのため
相続したら
名義変更することが法律上の義務となりました。
名義変更しないと売れない
当然ですが
亡くなった方名義では
基本的に売却できません。
まず相続登記を行います。
第3章 売却までに必要な書類
代表的なもの
- 戸籍謄本
- 除籍謄本
- 改製原戸籍
- 住民票
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 権利証
- 登記識別情報
- 本人確認書類
売却時には
- 実印
- 印鑑証明
- 本人確認書類
も必要になります。
第4章 よくある相続トラブル
相続人同士で意見が合わない
一番多い相談です。
例えば
兄は売りたい
妹は残したい
この場合
売却は進められません。
まず遺産分割協議が必要です。
相続人が全国にいる
遠方に住んでいるケースもあります。
最近は郵送やオンライン面談も活用できます。
空き家問題
実家をそのまま放置すると
- 草木が伸びる
- 建物が傷む
- 管理費が増える
- 固定資産税がかかる
空き家問題は年々深刻になっています。
利用予定がなければ早めの相談がおすすめです。
借地権の売却
借地権は
通常の所有権とは違います。
地主の承諾が必要になる場合があります。
また
- 譲渡承諾料
- 名義変更料
などが必要になるケースもあります。
借地権売却は経験豊富な会社へ相談しましょう。
第5章 相続不動産売却で失敗しないポイント
解体は査定後
古家だからと
先に解体する必要はありません。
現況のまま
- 中古戸建
- 古家付き土地
- 買取
様々な方法があります。
残置物もそのままでOK
家具や家電があっても
まず査定しましょう。
買取なら
そのまま引き取れるケースもあります。
査定は早めがおすすめ
売る予定が半年後でも
査定は今からできます。
相場を知ることで
売却時期も判断できます。
相続専門会社へ相談する
通常の売却とは違い
相続では
- 司法書士
- 税理士
- 弁護士
との連携も重要になります。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続登記しないと売却できませんか？
原則としてできません。
まず相続登記を行います。
Q. 相続人全員の同意は必要？
遺産分割前は原則必要です。
Q. 空き家でも売れますか？
売れます。
古家付き土地として販売する方法もあります。
Q. 借地権でも売却できますか？
可能です。
地主の承諾など条件確認が必要です。
Q. 相続から何年以内に売ればいい？
売却期限はありません。
ただし税制特例には期限があります。
Q. 相続登記義務化とは？
2024年4月から
相続を知った日から3年以内の登記申請が義務になりました。
まとめ
相続不動産売却では
通常の売却とは違い
- 相続登記
- 遺産分割
- 相続人確認
- 借地権
- 空き家問題
- 相続不動産名義変更義務化
など多くの手続きがあります。
しかし
正しい順番で進めれば
決して難しいものではありません。
大切なのは
売却を決めてから動くのではなく
相続が発生した時点で相談することです。
不動産のみらいでは
足立区・葛飾区を中心に
相続不動産売却のご相談を承っています。
1,000件を超える不動産売買経験を活かし、
司法書士・税理士など専門家と連携しながら、安心して売却を進められるようサポートいたします。
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