親から実家や土地、マンションなどを相続し、売却を検討するとき、多くの方が不安に感じるのが税金と費用です。

「相続税を払ったのに、売却時にも税金がかかるのか」
「売却代金から、実際にはいくら手元に残るのか」
「相続した実家を売ると3,000万円控除が使えるのか」
「古い家なので購入時の契約書が見つからない」
「解体費用や残置物処分費用は税金の計算で差し引けるのか」

相続不動産の売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

相続登記、仲介手数料、印紙税、測量、解体、残置物処分などの費用がかかるほか、売却によって利益が出れば、譲渡所得に対する所得税・住民税が発生する可能性があります。

一方で、一定の要件を満たす場合には、

• 相続空き家の3,000万円特別控除
• 相続税の取得費加算の特例
• 取得費や譲渡費用の計上

などによって、税負担を抑えられる可能性があります。

この記事では、相続不動産売却にかかる税金と費用、手取り額の計算方法、利用できる可能性がある特例、借地権や空き家の注意点まで、初めての方にもわかりやすく解説します。

相続不動産売却の税金・費用で最初に知っておきたい結論

相続不動産を売却するときは、次の3つを分けて考えることが重要です。

1．相続したときにかかる税金・費用

• 相続税
• 相続登記の登録免許税
• 戸籍などの取得費
• 司法書士報酬
• 
  

2．不動産を売却するときにかかる費用

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 抵当権抹消費用
• 測量費用
• 解体費用
• 残置物処分費用
• ハウスクリーニング費用
• 引っ越し費用
• 借地権の譲渡承諾料など
• 
  

3．売却によって利益が出たときにかかる税金

• 譲渡所得税
• 復興特別所得税
• 住民税

相続税と譲渡所得税は、同じ税金ではありません。

相続税は、相続によって財産を取得したことに対して課税される税金です。

一方、譲渡所得税と住民税は、相続した不動産を売却して利益が出た場合に、その利益に対して課税されます。

そのため、相続税を支払った方でも、売却益が出れば、別途、譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。

相続不動産の売却代金が、そのまま利益になるわけではない

たとえば、相続した実家を3,000万円で売却したとしても、3,000万円全額に税金がかかるわけではありません。

税金は、原則として「売却価格」ではなく、売却によって生じた「譲渡所得」に対して課税されます。

譲渡所得は、次の式で計算します。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除

取得費とは、不動産を購入したときの代金や購入手数料などです。

譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、一定の解体費用などです。

つまり、売却価格が高くても、取得費や売却費用が大きければ、課税対象となる利益は小さくなります。

逆に、取得費がわからない場合は課税対象となる利益が大きくなりやすいため、購入時の資料を探すことが非常に重要です。

第1章　相続したときにかかる税金と費用

相続税

相続税は、亡くなった方の財産を相続や遺贈によって取得し、正味の遺産額が基礎控除額を超えた場合に申告・納税が必要となる税金です。

相続税の基礎控除額は、次の式で計算します。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば、法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円です。

遺産総額から債務や葬式費用などを差し引いた正味の遺産額が基礎控除額以下であれば、原則として相続税はかかりません。

ただし、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を利用することで相続税がゼロになる場合でも、申告が必要となることがあります。

「税額がゼロだから申告しなくてよい」と自己判断せず、税理士または税務署へ確認しましょう。

相続登記の登録免許税

相続した不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更する手続きを相続登記といいます。

相続登記を申請するときは、原則として登録免許税がかかります。

一般的な相続登記の登録免許税は、次の式を基に計算します。

固定資産税評価額×0.4％

たとえば、土地と建物の固定資産税評価額の合計が2,000万円であれば、登録免許税の目安は8万円です。

ただし、一定の土地について免税措置が利用できる場合もあるため、実際の税額は司法書士や法務局へ確認する必要があります。

司法書士への報酬

相続登記を司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。

費用は、不動産の数、相続人の人数、戸籍収集の範囲、遺産分割協議書の作成有無などによって変わります。

相続が何代にもわたって未登記になっている場合や、相続人が多数いる場合は、戸籍調査や関係整理に時間がかかり、費用が高くなる可能性があります。

戸籍・住民票などの取得費

相続登記では、一般に次のような書類が必要になります。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍
• 相続人の戸籍
• 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
• 相続人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書
• 印鑑証明書

書類1通ごとの費用は大きくなくても、相続人が多い場合や本籍地が複数ある場合は、取得費用と郵送費が積み重なることがあります。

相続不動産名義変更義務化にも注意

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。

相続や遺言によって不動産を取得した相続人は、原則として、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

また、遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に遺産分割の内容を反映した登記を行う必要があります。

正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。

相続不動産を売却するためにも、原則として相続人への名義変更が必要です。

売却直前になって慌てないためにも、相続人と遺産分割の内容が決まったら、早めに相続登記を進めましょう。

第2章　相続不動産を売却するときにかかる費用

仲介手数料

不動産会社へ仲介を依頼し、買主との売買契約が成立した場合には、仲介手数料がかかります。

売買価格が800万円を超える一般的な取引では、速算式として次の計算が使われます。

売買価格×3％＋6万円＋消費税

たとえば、3,000万円で売却した場合の上限額の目安は、

• 3,000万円×3％＝90万円
• 90万円＋6万円＝96万円
• 消費税を加えると105万6,000円

です。

ただし、これは法令上の上限額であり、必ずこの金額になるとは限りません。

また、2024年7月1日以降、売買価格が800万円以下の低廉な空き家等については、媒介に要する費用を考慮し、売主または買主の一方から受領できる仲介手数料の上限を、税込33万円とする特例があります。

この特例を適用する場合、不動産会社は媒介契約の締結時に、報酬額について依頼者へ説明し、合意を得る必要があります。

相続した地方の空き家や、老朽化した低価格物件を売却する際は、媒介契約書に記載された仲介手数料を確認しましょう。

売買契約書の印紙税

紙の不動産売買契約書を作成する場合は、契約書に記載された売買金額に応じて印紙税がかかります。

2027年3月31日までに作成される、記載金額が10万円を超える不動産譲渡契約書には、軽減税率が適用されます。

代表的な印紙税額は次のとおりです。

電子契約で一定の要件を満たす場合、紙の課税文書を作成しないため、一般に印紙税がかからないことがあります。

ただし、電子契約の取扱いは契約方法によるため、不動産会社へ確認しましょう。

抵当権抹消費用

亡くなった方が住宅ローンを利用しており、登記簿に抵当権が残っている場合は、売却時までに抵当権を抹消する必要があります。

ローンを完済していても、抵当権の抹消登記がされていないケースがあります。

抵当権抹消では、登録免許税と司法書士報酬がかかる場合があります。

被相続人の死亡によって団体信用生命保険で住宅ローンが完済される場合もありますが、金融機関への手続きと抵当権抹消登記は別途必要です。

土地の測量費用

相続した土地や戸建てを売却する際、土地の境界が不明確な場合は、測量が必要になることがあります。

測量費用は、土地の広さ、形状、隣接地の数、道路との境界確認、官民査定の有無などによって変わります。

一般的には、

• 現況測量
• 境界確定測量
• 分筆測量

などがあり、目的によって費用も異なります。

古い実家では、ブロック塀やフェンスの位置と登記上の境界が一致していないこともあります。

売却開始後に境界問題が判明すると、契約や引渡しが遅れる可能性があるため、早めの現地確認が大切です。

建物の解体費用

古い家を解体し、更地にして売却する場合には解体費用がかかります。

解体費用は、建物の構造や大きさだけでなく、次の条件によって大きく変わります。

• 木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造
• 前面道路の幅
• 重機が敷地へ入れるか
• アスベストの有無
• 地中埋設物の有無
• 残置物の量
• 隣家との距離
• ブロック塀や庭木の撤去
• 建物が連棟式か

相続した古家では、解体後に井戸、浄化槽、古い基礎、瓦礫などが見つかる場合があります。

そのため、解体見積もりは金額だけでなく、追加費用が発生する条件も確認する必要があります。

査定前に解体しない方がよい理由

古い建物であっても、

• 中古戸建てとして売る
• 古家付き土地として売る
• 買主が購入後に解体する
• 現況のまま不動産会社へ買い取ってもらう

という選択肢があります。

先に解体すると、中古戸建てとして売却する選択肢がなくなるほか、住宅用地の固定資産税軽減が外れる可能性もあります。

また、再建築不可物件や借地権付き建物では、建物を解体することで権利関係や利用価値が変わる場合があります。

解体を決める前に、不動産会社へ現況のまま査定を依頼しましょう。

残置物処分費用

相続した実家には、家具、家電、衣類、食器、仏壇などが大量に残っていることがあります。

残置物処分費用は、荷物の量、建物の階数、トラックの進入条件、家電リサイクル品、危険物の有無などによって変わります。

ただし、売却前に必ずすべて処分しなければならないわけではありません。

不動産買取や売買条件によっては、残置物を残したまま売却できる場合があります。

先に処分業者へ依頼するのではなく、

1. 現況で査定を受ける
2. 残置物を処分した場合の売却価格を確認する
3. 処分費用と価格上昇分を比較する

という順番がおすすめです。

ハウスクリーニング・修繕費用

室内をきれいにして売却するため、ハウスクリーニングや修繕を検討する方もいます。

しかし、費用をかけた分だけ高く売れるとは限りません。

特に相続した古い戸建てでは、買主が購入後に全面リフォームや建替えを予定していることもあります。

次のような高額工事は、契約前に不動産会社へ相談しましょう。

• キッチン交換
• 浴室交換
• 屋根・外壁塗装
• 床の張り替え
• 間取り変更
• 耐震補強
• 給排水管交換
• 
  

数万円程度の清掃や庭の手入れで印象が改善する場合もあれば、現況のまま売る方が手取り額を残せる場合もあります。

建物状況調査の費用

中古戸建てでは、建築士による建物状況調査、いわゆるインスペクションを行う場合があります。

建物状況調査は義務ではありませんが、建物の状態を事前に確認することで、買主の安心につながる可能性があります。

一方、雨漏り、シロアリ、構造上の不具合などが判明した場合は、その内容を買主へ説明する必要があります。

調査を行うかどうかは、建物の築年数、販売方法、売主の契約不適合責任の範囲などを踏まえて判断しましょう。

引っ越し・空き家管理費用

相続人や家族が居住している不動産を売却する場合には、引っ越し費用がかかります。

また、売却完了まで空き家として保有する場合は、次の費用も発生します。

• 固定資産税・都市計画税
• マンションの管理費・修繕積立金
• 火災保険料
• 水道・電気の基本料金
• 庭木の剪定
• 定期清掃
• 空き家管理サービス
• 遠方からの交通費
• 
  

相続不動産の売却が長期化すると、これらの維持費が積み重なります。

売出価格だけでなく、売却までの保有費用を含めて判断することが重要です。

第3章　売却利益にかかる譲渡所得税

譲渡所得の計算方法

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次の式で計算します。

課税譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除

この計算で利益が出た場合、その利益に対して所得税、復興特別所得税、住民税がかかります。

反対に、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、利益が出ていなければ、原則として譲渡所得に対する税金は発生しません。

ただし、特例を利用する場合や損失が出た場合でも、確定申告が必要となることがあります。

相続した不動産の取得費は相続時の評価額ではない

相続不動産の税金計算で、特に誤解が多いのが取得費です。

相続した土地や建物の取得費は、原則として、被相続人がその不動産を購入したときの購入代金や購入手数料などを引き継いで計算します。

相続税評価額や固定資産税評価額を、そのまま取得費にするわけではありません。

たとえば、親が1,500万円で購入した土地を相続し、3,000万円で売却した場合、原則として親の購入価格などを基に取得費を計算します。

相続時の評価額が2,500万円だったとしても、その2,500万円をそのまま取得費にできるとは限りません。

建物の取得費は減価償却を差し引く

建物は、年数の経過によって価値が減少する資産として扱われます。

そのため、建物の取得費を計算する際は、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。

非業務用建物の減価償却費相当額は、建物の構造や経過年数を基に計算します。

土地は原則として減価償却しませんが、建物は減価償却を考慮するため、購入時の価格をそのまま取得費として使えるわけではありません。

取得費がわからない場合

親が何十年も前に購入した実家では、売買契約書や領収書が見つからないことがあります。

取得費がわからない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。

たとえば、3,000万円で売却した場合の概算取得費は150万円です。

しかし、取得費が150万円しか認められないと、課税対象となる利益が大きくなります。

取得費がわからない例

• 売却価格：3,000万円
• 概算取得費：150万円
• 譲渡費用：150万円
• 特別控除：なし

この場合の譲渡所得は、

3,000万円－150万円－150万円＝2,700万円

となります。

長期譲渡所得であれば、概算で約20％の税負担が生じる可能性があり、税額は500万円を超える計算になります。

実際の税額は個別条件によって異なりますが、取得費資料の有無が手取り額へ大きく影響することがわかります。

購入時の資料として探したいもの

取得費を確認するため、次の資料が残っていないか探しましょう。

• 購入時の売買契約書
• 建築請負契約書
• 購入代金の領収書
• 仲介手数料の領収書
• 登記費用の領収書
• 住宅ローンの契約書
• 通帳の振込記録
• 分譲時の価格表・パンフレット
• 不動産会社や建築会社の資料
• 増改築工事の契約書・領収書
• 
  

資料が一部しかない場合でも、税理士に相談することで取得費を合理的に確認できる可能性があります。

「契約書がないから必ず5％しか使えない」と即断せず、できる限り資料を集めましょう。

第4章　長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率

不動産の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

長期譲渡所得

売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合です。

一般的な税率は次のとおりです。

• 所得税：15％
• 復興特別所得税：所得税額の2.1％
• 住民税：5％

合計すると、実質的には約20.315％です。

短期譲渡所得

売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合です。

一般的な税率は次のとおりです。

• 所得税：30％
• 復興特別所得税：所得税額の2.1％
• 住民税：9％

合計すると、実質的には約39.63％です。

相続した日から5年を数えるわけではない

相続によって取得した土地や建物の所有期間は、原則として、被相続人がその不動産を取得した日を引き継ぎます。

たとえば、親が30年前に購入した実家を2026年に相続し、同じ年に売却した場合でも、所有期間は原則として親の取得日から計算されます。

そのため、相続後すぐに売却したからといって、必ず短期譲渡所得になるわけではありません。

第5章　譲渡費用として差し引けるもの・差し引けないもの

譲渡費用として認められる可能性がある費用

一般に、次のような「不動産を売るために直接かかった費用」は、譲渡費用として差し引ける可能性があります。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 売却のための測量費用
• 売却のために支払った立退料
• 土地を売るために建物を取り壊した場合の解体費用
• 解体した建物の未償却残高
• 売買契約を有利な条件で成立させるために支払った違約金
• 借地権売却時の一定の名義書換料や承諾料

国税庁は、仲介手数料、測量費、印紙代、立退料、土地を売るための建物取壊し費用などを、代表的な譲渡費用として挙げています。

譲渡費用にならない可能性が高いもの

次のような費用は、不動産の維持管理や相続手続きに関する費用であり、原則として譲渡費用にならない場合があります。

• 固定資産税
• マンション管理費
• 火災保険料
• 通常の修繕費
• 売却までの水道光熱費
• 引っ越し費用
• 相続税
• 遺産分割に関する弁護士費用
• 相続登記の司法書士報酬
• 空き家管理費
• 遠方から現地へ行く交通費
• 
  

ただし、費用の目的や内容によって、取得費や譲渡費用として認められる可能性が変わることがあります。

領収書や契約書を保管し、確定申告前に税理士へ確認しましょう。

第6章　相続空き家の3,000万円特別控除

制度の概要

相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

正式名称は、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除です。

現在の制度では、対象となる不動産を2027年12月31日までに売却し、所定の要件を満たす場合に適用できる可能性があります。

ただし、2024年1月1日以後の売却で、対象不動産を相続または遺贈によって取得した相続人が3人以上いる場合は、1人当たりの控除上限が2,000万円となります。

主な要件

代表的な要件として、次のようなものがあります。

• 被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋である
• 1981年5月31日以前に建築された家屋である
• 区分所有建物登記がされていない
• 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかった
• 相続後、売却まで事業・貸付け・居住に使われていない
• 一定の期限までに売却している
• 売却価格が1億円以下である
• 耐震基準を満たす、または家屋を取り壊すなどの要件を満たす

相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することも、重要な期限要件です。

制度は要件が細かく、老人ホームへ入居していた場合などには別の確認事項があります。

相続した空き家であれば自動的に適用されるわけではありません。

2024年以降は売却後の耐震改修・解体も対象になる場合がある

制度改正により、一定の要件のもと、売買契約後、翌年2月15日までに買主側で耐震改修または家屋の取壊しを行った場合も、特例を適用できる可能性があります。

ただし、契約条件、工事完了時期、必要書類などの管理が重要です。

売主と買主、不動産会社、税理士、自治体の連携が必要になるため、契約書へ条件を明確に記載する必要があります。

特例を使った計算例

• 売却価格：3,000万円
• 取得費：500万円
• 譲渡費用：200万円
• 通常の譲渡所得：2,300万円

相続空き家の3,000万円特別控除を適用できれば、

2,300万円－2,300万円＝課税譲渡所得0円

となる可能性があります。

ただし、適用要件を満たさない場合には控除を受けられません。

売却後に確認するのではなく、売却前に適用可能性を確認することが重要です。

第7章　相続税の取得費加算の特例

相続税を支払った方が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税のうち一定額を取得費へ加算できる可能性があります。

これを、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例といいます。

主な要件

• 相続または遺贈によって財産を取得している
• その財産を取得した方に相続税が課税されている
• 相続開始の日の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却している

国税庁も、この3要件を特例の基本要件として案内しています。

取得費加算の効果

取得費に加算できる金額が増えると、譲渡所得が小さくなり、譲渡所得税と住民税を抑えられる可能性があります。

たとえば、

• 売却価格：5,000万円
• 通常の取得費：1,000万円
• 譲渡費用：200万円
• 相続税から取得費へ加算できる額：500万円

の場合、

特例を使わなければ、

5,000万円－1,000万円－200万円＝3,800万円

特例を使うと、

5,000万円－1,500万円－200万円＝3,300万円

となり、課税譲渡所得を500万円減らせる可能性があります。

3,000万円特別控除との関係

相続空き家の3,000万円特別控除と、取得費加算の特例については、同じ不動産の売却で自由に両方を重ねて使えるとは限りません。

どちらを利用した方が有利かは、

• 売却価格
• 取得費
• 相続税額
• 相続人の人数
• 特例の適用要件
• 他の相続財産

によって異なります。

売却契約を結ぶ前に、税理士へシミュレーションを依頼しましょう。

第8章　相続不動産売却の手取り額を計算する方法

相続不動産を売却するときは、「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的にいくら残るか」を確認する必要があります。

手取り額は、概ね次の式で考えます。

手取り額＝売却価格－売却費用－ローン残債－税金－その他の精算金

3,000万円で売却した例

• 売却価格：3,000万円
• 仲介手数料：105万6,000円
• 印紙税：1万円
• 相続登記・司法書士等：20万円
• 残置物処分：30万円
• 測量費用：50万円
• 譲渡所得税等：200万円
• ローン残債：なし

この場合の概算手取り額は、

3,000万円－105万6,000円－1万円－20万円－30万円－50万円－200万円
＝2,593万4,000円

です。

ただし、税金は取得費や特例によって大きく変わります。

同じ3,000万円の売却でも、購入時の契約書があるか、相続空き家特例を利用できるかによって、手取り額に数百万円の差が生じる可能性があります。

第9章　物件種類別の税金・費用の注意点

相続した戸建て・空き家

戸建てや空き家では、次の費用が発生しやすくなります。

• 残置物処分
• 庭木の剪定
• 測量
• 境界確認
• 建物解体
• 地中埋設物撤去
• 建物状況調査
• 雨漏りなどの修繕

空き家問題を放置すると、管理費用や固定資産税の負担が続くほか、建物の劣化によって売却条件が悪くなる可能性があります。

相続空き家の3,000万円特別控除には期限があるため、

「いつか売却する」ではなく、利用予定がない段階で早めに査定と税務確認を進めましょう。

相続したマンション

マンションでは、売却まで次の費用が続きます。

• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場代
• 固定資産税
• 専用庭やルーフバルコニーの使用料

管理費や修繕積立金に滞納がある場合は、売却時に清算が必要です。

大規模修繕前後や修繕積立金の改定予定は、売却価格や購入希望者の判断に影響することがあります。

相続した土地

土地売却では、次の費用に注意が必要です。

• 境界確定測量
• 分筆登記
• 古家解体
• 地中埋設物撤去
• 越境物の是正
• 私道や通行掘削承諾の取得
• 農地転用などの手続き

広い土地を分割して売る場合は、分筆費用や造成費用が必要になることがあります。

先に工事を行うのではなく、現況売却、一括売却、分割売却の手取り額を比較しましょう。

相続した借地権

借地権とは、他人が所有する土地を借りて、その土地上に建物を所有する権利です。

借地権の売却では、通常の所有権不動産とは異なる費用が発生することがあります。

• 地主への譲渡承諾料
• 名義書換料
• 契約更新料
• 条件変更承諾料
• 建替承諾料
• 地代の未払い分
• 借地契約書の確認費用

地主の承諾が得られない場合は、借地非訟手続きが必要になることもあります。

借地権の譲渡所得も、土地や建物の譲渡所得と同様に分離課税の対象となります。国税庁は、土地・建物だけでなく、借地権など土地の上に存する権利も譲渡所得の対象に含めています。

地主へ相談する前に、借地権売却の経験がある不動産会社へ契約内容を確認してもらいましょう。

第10章　税金・費用で後悔しないためのポイント

売却前に手取り額を試算する

査定価格だけでなく、次の金額を含めた手取り額を確認しましょう。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 測量費
• 解体費
• 残置物処分費
• 税金
• 保有期間中の維持費
• 相続人への分配額

査定価格が高い会社であっても、長期間売れなければ、固定資産税や管理費が増え、

最終的な手取り額が少なくなることがあります。

購入時の資料を捨てない

取得費に関する資料が見つかれば、税負担を大きく抑えられる可能性があります。

古い書類であっても、売買契約書、領収書、建築資料、通帳などは捨てずに専門家へ確認してもらいましょう。

解体・処分・リフォームを先に行わない

売却前に大きな費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。

まずは現況で査定を受け、

• 現況売却
• 修繕後の売却
• 解体後の売却
• 不動産買取

の手取り額を比較しましょう。

特例の期限を先に確認する

相続空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例には期限があります。

売却を先延ばしにしたことで、利用できた可能性がある特例の期限を過ぎるケースもあります。

税金は、契約後では変更できないことがあります。

「売れてから税理士へ相談する」のではなく、「売る前に相談する」ことが重要です。

相続人全員で費用負担を決めておく

相続人が複数いる場合は、次の内容を売却前に決めておきましょう。

• 相続登記費用を誰が払うか
• 固定資産税を誰が立て替えるか
• 残置物処分費を誰が負担するか
• 測量・解体費用を誰が支払うか
• 売却代金から費用を先に差し引くか
• 売却後の税金を各相続人がどう負担するか

換価分割を行う場合でも、登記方法や代金の受取り方によって税務上の確認が必要になることがあります。

遺産分割協議書の内容を決める際は、司法書士や税理士へ相談しましょう。

相続不動産売却の税金・費用に関するよくある質問

相続税を払った後に売却しても税金がかかりますか

売却によって利益が出れば、譲渡所得税と住民税がかかる可能性があります。

相続税は財産を相続したことに対する税金、譲渡所得税は不動産の売却利益に対する税金であり、別の税金です。

売却価格すべてに税金がかかりますか

売却価格すべてに税金がかかるわけではありません。

売却価格から取得費、譲渡費用、適用できる特別控除を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。

購入時の契約書がありません

取得費が確認できない場合、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。

ただし、税負担が大きくなる可能性があるため、通帳、住宅ローン資料、建築請負契約書、分譲時の価格表なども探しましょう。

相続したばかりで売ると短期譲渡になりますか

原則として、被相続人の取得時期を引き継いで所有期間を計算します。

親が長期間所有していた不動産であれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得になる可能性があります。

解体費用は税金の計算で差し引けますか

土地を売却するために建物を取り壊したなど、売却と直接関係する解体費用は、譲渡費用として認められる可能性があります。

ただし、解体の目的や売却までの期間などによって判断が異なるため、領収書と契約書を保管して税理士へ確認しましょう。

残置物処分費は譲渡費用になりますか

残置物処分費は、必ず譲渡費用として認められるとは限りません。

売却のために直接必要だったかなど、個別事情によって判断されます。確定申告前に税理士へ確認してください。

相続空き家の3,000万円控除はマンションにも使えますか

一般的な区分所有マンションは、相続空き家の3,000万円特別控除の対象にならないと考えられます。

制度には「区分所有建物登記がされていない」などの要件があるためです。

相続人が3人いる場合も3,000万円控除ですか

2024年1月1日以後の売却で、対象不動産を取得した相続人が3人以上いる場合、1人当たりの控除上限は2,000万円となります。

売却で利益が出なければ確定申告は不要ですか

一般的には課税される譲渡所得がなければ税金は発生しません。

ただし、特例を利用する場合は確定申告が必要です。また、取得費や経費の判断もあるため、税務署または税理士へ確認しましょう。

不動産会社が税額まで確定できますか

不動産会社は、売却価格や一般的な費用の概算を案内できますが、個別の税務判断や税額の確定は税理士の業務です。

不動産会社の試算は参考として利用し、最終的な税額や特例の適用可否は税理士へ確認しましょう。

不動産のみらいの相続不動産売却サポート

不動産のみらいでは、足立区・葛飾区を中心に、相続した戸建て、土地、マンション、空き家、借地権などの売却相談を承っています。

相続不動産の売却で大切なのは、単に高い査定価格を提示することではありません。

• 売却に必要な費用
• 売却後に残る手取り額
• 仲介と買取の違い
• 解体するか現況で売るか
• 残置物を処分するか
• 測量が必要か
• 借地権の承諾料が必要か
• 税理士へ確認すべき特例
• 相続登記の進め方
• 相続人間の費用分担

まで整理する必要があります。

不動産のみらいは、1,000件を超える不動産売買の経験をもとに、

中古不動産売却専門店として、売却価格だけでなく、

費用や引渡し後のトラブル防止まで考えたご提案を行っています。

相続登記、相続税、譲渡所得税など、資格が必要な手続きについては、

内容に応じて司法書士、税理士、弁護士などの専門家と連携します。

まだ売却すると決まっていない段階でもご相談いただけます。

まずは、現在の不動産価格と、売却にかかる可能性がある費用を把握することから始めましょう。

まとめ｜売却価格より「最終的な手取り額」で判断する

相続不動産売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

相続登記、仲介手数料、印紙税、測量、解体、残置物処分などの費用に加え、

利益が出れば譲渡所得税と住民税がかかる可能性があります。

特に重要なのは、次の5点です。

1. 相続税と譲渡所得税は別の税金
2. 取得費は原則として被相続人の取得費を引き継ぐ
3. 購入時の資料がないと税負担が増える可能性がある
4. 相続空き家の3,000万円控除や取得費加算には期限がある
5. 解体や残置物処分をする前に現況で査定を受ける
6. 
   

不動産売却では「いくらで売れるか」に目が向きがちですが、

本当に大切なのは、税金と費用を差し引いた後に、いくら手元へ残るかです。

足立区・葛飾区で相続した実家、土地、マンション、空き家、借地権の売却をご検討の方は、不動産のみらいへご相談ください。

相続人のご事情、売却期限、物件の状態を確認しながら、手取り額を意識した売却方法をご案内します。

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